Quy định "mập mờ", doanh nghiệp FDI lúng túng khi tiếp cận đất đai
Ông Yee Chung Seck - Luật sư điều hành hãng luật Baker McKenzie cho biết, vẫn còn nhiều thách thức đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư dự án có sử dụng đất tại Việt Nam.
>>50% doanh nghiệp "than khó" về thủ tục đất đai
Ông Yee Chung Seck - Luật sư điều hành hãng luật Baker McKenzie
Chia sẻ với PV mới đây, ông Yee Chung Seck cho biết vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian qua, tuy nhiên chính các nhà đầu tư nước ngoài đang cảm thấy khó khăn khi tiếp cận đất đai bởi các quy định không rõ ràng trong Luật Đất đai.
"Mập mờ" các quy định
Vị luật sư cho biết, khó khăn trước hết đến từ việc các định nghĩa về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa rõ ràng.
Cụ thể, Luật Đất đai có định nghĩa về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy nhiên lại không nêu rõ về tỷ lệ sở hữu chiếm đa số hay chỉ một phần nhỏ cũng được tính vào trường hợp trên. Thông thường trên thực tế, các doanh nghiệp có bất kỳ vốn sở hữu nước ngoài dù bao nhiêu phần trăm cũng có thể liệt vào danh sách trên.
Có thể bạn quan tâm
|
Bên cạnh đó, tại điều 183 của Luật Đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà trong đó doanh nghiệp Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối sẽ được coi như công ty trong nước. Mặc dù vậy, không có quy định hướng dẫn thế nào “tỷ lệ cổ phiếu nắm quyền chi phối” trong Luật Đất đai cũng như Luật Doanh nghiệp. Điều này đã gây lúng túng cho doanh nghiệp cũng như chính quyền địa phương khi thực hiện thủ tục đầu tư.
"Thực tế, quyền lợi và nghĩa vụ của doanh nghiệp nội địa và doanh nghiệp FDI là khác nhau, do đó định nghĩa trên cần được bổ sung rõ về những mức, giới hạn sở hữu nước ngoài cụ thể hoặc được dẫn chiếu rõ ràng đến các quy định của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, để xác định quyền, các thủ tục liên quan đến đầu tư có sử dụng đất" - ông Yee Chung Seck nói.
Một hạn chế nữa cũng được chuyên gia chỉ ra đó là việc thu nhận đất phát triển dự án của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo quy định, để được thực hiện dự án ở Việt Nam, doanh nghiệp sẽ thu nhận quyền sử dụng đất thông qua thuê đất trực tiếp từ nhà nước hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ một doanh nghiệp liên doanh trong nước.
Đối với phương án thuê đất, các thủ tục liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng cho thuê đất co thể mất nhiều thời gian và tốn kém. Đối với phương án 2 lại không phù hợp với kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài nếu doanh nghiệp không muốn phát triển một dự án với doanh nghiệp trong nước có đất.
Căn cứ theo Điều 153 Luật Đất đai, có thể có một phương án khác để doanh nghiệp ngoại có thể thuê đất trực tiếp từ một tổ chức kinh tế với đất thương mại, đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đất đai cũng không quy định một cơ chế rõ ràng để thực hiện phương án đó trên thực tế.
"Do vậy, nếu Luật Đất đai cho phép và tạo ra những quy định thực hiện áp dụng được phương án thuê đất trực tiếp từ tổ chức Việt Nam có thể tạo điều kiện cho một quy trình linh hoạt, và tiết kiệm thời gian thuê đất để phát triển dự án đầu tư, điều này sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam hơn" - vị luật sư cho hay
Khó khăn trong thực tiễn áp dụng
Doanh nghiệp nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong thủ tục bồi thường đất đai, khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp nước ngoài vốn chưa có kinh nghiệm thực tiễn ở thị trường Việt Nam thường ách tắc bởi điểm này.
Doanh nghiệp nước ngoài gặp khó trong tiếp cận đất đai khi đầu tư tại Việt Nam
Thêm vào đó, việc tính tiền sử dụng đất cũng chậm trễ khiến nhà đầu tư rất khó dự tính được giá bồi thường thực tế và chi phí đầu tư tại giai đoạn nghiên cứu khả thi đến dự án.
Quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác trong một vài trường hợp chồng lấn và mâu thuẫn gây nên khó khăn khi áp dụng. Việc giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch vùng, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác liên quan đến dự án.
Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài cần có được sự hướng dẫn tổng hợp từ cơ quan nhà nước, địa phương về các loại quy hoạch hoặc có thể có cơ chế liên thông giữa các cơ quan nhà nước để có thông tin rà soát cũng như bổ sung với các quy hoạch liên quan.
Ông Yee Chung Seck đề xuất làm rõ các giấy tờ, thủ tục liên quan đến đề xuất nhu cầu sử dụng đất cần được làm rõ và cụ thể nhằm giúp sự chuẩn bị của nhà đầu tư nhanh và hiệu quả hơn.
Ngoài ra, vị chuyên gia cũng cho rằng nhiều nhà đầu tư trong nước không đảm bảo khả năng thực hiện dự án nhưng xin được thuê khu đất rất lớn rồi không thực hiện hoặc tìm cách để chuyển nhượng lại và trục lợi. Do đó, ông đề xuất có biện pháp rõ ràng và mạnh tay hơn để giám sát các nhà đầu tư và thu hồi đất nếu doanh nghiệp cố tình kéo dài mà không thực hiện dự án.
"Cuối cùng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mong muốn sẽ không còn khoảng cách đối xử giữa doanh nghiệp ngoại và nội địa" - ông Yee Chung Seck chia sẻ.
Có thể bạn quan tâm
Ngân hàng cũng gặp khó vì Luật Đất đai
08:35, 31/03/2022
50% doanh nghiệp "than khó" về thủ tục đất đai
14:34, 30/03/2022
10 kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai
10:50, 28/03/2022
Sai phạm đất đai Bình Thuận: Đình chỉ hoạt động 9 tháng đối với Công ty Rạng Đông
15:00, 26/03/2022
Bến Tre: Coi chỉ số tiếp cận đất đai là điểm nhấn cải cách
16:23, 25/03/2022