Điều tiết vốn vào bất động sản (Kỳ III): "Thuốc" minh bạch

>>Điều tiết vốn vào bất động sản: Tránh "siết van" đột ngột

TS. Bùi Quý Thuấn - Học viện Chính sách và Phát triển

Để triển khai các dự án quy mô lớn, đa tiện ích đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cư dân cũng như góp phần cải thiện diện mạo đô thị, các doanh nghiệp bất động sản cần nguồn vốn lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Đó phải là nguồn vốn trung và dài hạn.

Doanh nghiệp chật vật tìm nguồn vốn

Tuy nhiên, hiện nay, khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này dựa vào vốn vay ngân hàng và 90% doanh nghiệp vẫn trông đợi vào nguồn vốn này. Trong khi đó, ở nhiều nước trên thế giới, thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán phái sinh) đã phát triển mạnh và cung cấp nguồn vốn trung và dài hạn với mức lãi suất thấp hơn tín dụng thương mại cho các doanh nghiệp.

Để có thể tồn tại và phát triển, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển từ trạng thái bị động, dựa vào vốn ngân hàng sang chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới. Trong đó, việc huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp được đẩy mạnh.

Tùy theo từng năm, giá trị trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm 30 - 35% tổng giá trị trái phiếu toàn thị trường và trở thành nguồn vốn huy động ưa thích của doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư trên thị trường đang bị lung lay, bất ổn định từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp. Động thái có phần siết chặt hơn hoạt động phát hành trái phiếu của cơ quan quản lý đã khiến “cửa” huy động vốn trung và dài hạn của các doanh nghiệp bất động sản càng thu hẹp lại.

Cả hai nguồn vốn chủ lực là vốn tiền tệ và vốn huy động từ thị trường trái phiếu đều bị “siết” lại khiến con đường tìm vốn để đầu tư, phát triển của các doanh nghiệp bất động sản càng trở nên chật vật.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư như gặp phải “ác mộng sau giấc ngủ trưa” khi thị trường có nhiều xáo động liên quan đến một vài vụ việc sai phạm của các lãnh đạo doanh nghiệp.

Khi tâm lý của các nhà đầu tư bị lung lay, dù chỉ trong ngắn hạn, các thị trường cổ phiếu đã có dấu hiệu sụt giảm, các doanh nghiệp khó khăn hơn trong phát hành trái phiếu khi nhà đầu tư thấy rõ rủi ro và ồ ạt quay lưng với các kênh đầu tư này.

Trong bối cảnh các doanh nghiệp đang cần vốn để phục hồi và phát triển sau tác động của đại dịch, đặc biệt là với những doanh nghiệp cần vốn lớn như bất động sản, khó khăn trong huy động vốn sẽ khiến các hoạt động đầu tư, phát triển của doanh nghiệp bị tắc nghẽn.

Và với một lĩnh vực có liên đới tới nhiều ngành nghề, có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia như bất động sản, khi thiếu vốn và thị trường nguội lạnh, thiếu nguồn cung sẽ gây bất ổn xã hội, giá nhà tăng cao, nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng.

Tạo thế cân bằng cho thị trường vốn

Trong bối cảnh hiện nay, Chính phủ đang thể hiện rất rõ quan điểm xử lý nghiêm và quyết liệt những hành vi sai trái, để minh bạch hóa thị trường vốn và bảo vệ nhà đầu tư, doanh nghiệp, người dân. Chính vì thế, cần phải tập trung giải quyết ngay những bất cập đã và đang được nhận diện.

Dòng vốn vào bất động sản cần được tạo "sân chơi" minh bạch, hiệu quả, thay vì siết chặt làm khó doanh nghiệp chân chính

Hiện nay thị trường tiền tệ vẫn lớn hơn so với thị trường vốn rất nhiều, tạo ra sự chênh lệch rất lớn. Các doanh nghiệp hầu như vẫn phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng. Với những doanh nghiệp có nhu cầu vốn lớn như các doanh nghiệp bất động sản chỉ dựa vào nguồn vốn ngắn hạn của ngân hàng là không đủ, còn vốn trung và dài hạn của ngân hàng thì rõ ràng lãi suất, hệ số rủi ro rất cao. 

Không có thị trường vốn thì doanh nghiệp rất khó phát triển do đó cần phải tạo thế cân bằng giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn, mở rộng quy mô, đưa thị trường vốn từ cận biên lên mới nổi.

Việc tạo cán cân cân bằng giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng không quá thắt chặt cũng không nới lỏng sự phát triển của thị trường chứng khoán, trái phiếu, không chỉ tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp mà còn giảm gánh nặng, rủi ro cho hệ thống ngân hàng. 

Thị trường trái phiếu lẽ ra chỉ phát hành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp (các công ty tài chính, quỹ đầu tư, quỹ tín thác, công ty bảo hiểm), bởi nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ không đủ kiến thức, kinh nghiệm để có thể thể nhận định được đâu là trái phiếu nên đầu tư.

Để gia tăng quy mô và đảm bảo sự an toàn, lành mạnh, giảm thiểu rủi ro cho thị trường vốn, đặc biệt là kênh trái phiếu, việc có giải pháp để gia tăng các nhà đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường là yêu cầu cấp thiết. Nhà đầu tư chuyên nghiệp mới không bị tâm lý đám đông chi phối các quyết định đầu tư, và không bị những xáo trộn ngắn hạn trên thị trường ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh xếp hạng định mức tín nhiệm doanh nghiệp và bổ sung kịp thời, điều chỉnh các quy định pháp lý về phát hành trái phiếu, trên cơ sở tạo điều kiện tốt nhất cho doanh nghiệp huy động vốn qua kênh nhưng đồng thời phải hạn chế các rủi ro không đáng có cho nhà đầu tư.

Bản chất của trái phiếu là rất tốt, là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng và không thể thiếu đối với các doanh nghiệp hiện nay. Và thị trường này còn rất nhiều tiềm năng để tăng trưởng và phát triển. Do đó, khi thị trường có sự cố, không nên đổ lỗi cho trái phiếu mà cần nhìn nhận lại công tác quản lý, điều hành cũng như tính hiệu quả, khả thi của các chính sách pháp luật có liên quan. 

Chung quy lại, chính sách không nên quá chặt chẽ, làm cản trở sự phát triển của thị trường nhưng cũng không nên quá lỏng lẻo để các cá nhân và tác nhân xấu trên thị trường lợi dụng trục lợi.

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật cũng cần ổn định và nhất quán để không làm ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư, tạo ra một môi trường đầu tư an toàn, lành mạnh. Đó là cách để khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế và thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài dòng chảy này.

Có thể bạn quan tâm

• 

  Điều tiết vốn vào bất động sản: Tránh "siết van" đột ngột

  05:00, 16/05/2022

• 

  Điều tiết vốn vào bất động sản (Kỳ II): 6 giải pháp khơi thông nguồn vốn

  05:00, 17/05/2022

• 

  Đa dạng hóa dòng vốn vào bất động sản

  22:41, 19/05/2022

• 

  “Siết” tín dụng bất động sản: Tránh làm nghẽn dòng vốn

  03:20, 16/05/2022

TS. Bùi Quý Thuấn, Học viện Chính sách và Phát triển