Điều tiết vốn vào bất động sản: Tránh "siết van" đột ngột

>> Chứng khoán hoá các khoản vay bất động sản

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

- Với đặc điểm sinh lợi hấp dẫn, trái phiếu bất động sản có lợi thế trong việc thu hút đầu tư, song những diễn biến phức tạp gần đây đang cho thấy nhiều rủi ro của hình thức này thưa ông?

Thực tế, so với việc đi vay vốn ngân hàng thương mại, chủ đầu tư có thể vay được từ trái chủ với mức lãi suất thấp hơn nếu đưa kèm theo những ưu đãi mua nhà ở dự án cho trái chủ.

Tuy nhiên, thị trường trái phiếu doanh nghiệp thiếu minh bạch cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro đối với thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu để huy động vốn phần lớn là các doanh nghiệp chưa niêm yết, có sức khỏe tài chính ở mức yếu và đặc biệt là thiếu tính minh bạch.

Hầu hết trái phiếu của các doanh nghiệp này đều là trái phiếu phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán và đều có tài sản đảm bảo hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba.

Tuy nhiên, tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ vì giá trị thu hồi rất thấp do thủ tục phức tạp và thời gian xử lý tài sản thế chấp kéo dài. Có một số trái phiếu doanh nghiệp còn được bảo đảm bằng cổ phiếu của các nhà phát hành.

Rủi ro của việc này là khi doanh nghiệp phát hành rơi vào tình cảnh mất khả năng trả nợ, đồng nghĩa với việc tài chính của doanh nghiệp gặp rủi ro cao, giá cổ phiếu trên sàn sẽ giảm sâu hoặc không còn giá trị.

Bên cạnh đó, việc thiếu vắng các thông tin về xếp hạng tín nhiệm trên thị trường trái phiếu khiến cho trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành trở thành loại trái phiếu có rủi ro lớn nhất trên thị trường vốn hiện nay.

- Song, theo luật sư các động thái thắt chặt có khiến thị trường bớt “chênh vênh”?

Với các diễn biến gần đây trên thị trường chứng khoán nói chung, đặc biệt là thị trường trái phiếu nói riêng, cơ quan chức năng đang có những động thái thắt chặt cơ chế quản lý. Cùng với các quy định mới của Chính phủ về việc siết tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã làm thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn khi các kênh huy động vốn lớn từ ngân hàng, trái phiếu bị siết.

Dẫu biết các quy định này được đưa ra để giải quyết các vấn đề thực tiễn nhằm tạo van nắn dòng vốn tín dụng không chảy vào những lĩnh vực nóng có thể gây bất ổn vĩ mô. Nhưng nếu chính sách quá mạnh tay với trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp bất động sản sẽ co hẹp hoạt động, số lượng dự án được cấp phép và triển khai thực hiện giảm mạnh, từ đó gây thiếu hụt nguồn cung.

Điều này cũng sẽ khiến thị trường tiềm ẩn nguy cơ tăng giá trong tương lai. Thực tế, thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chậm lại.

Việc kiểm soát nguồn vốn đổ vào bất động sản qua kênh trái phiếu là cần thiết, song không thể siết van đột ngột và không có lộ trình

- Ở góc độ pháp lý, làm sao để giảm thiểu rủi ro vốn trái phiếu, thưa luật sư?

Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh, bền vững, cần thiết phải bổ sung khung pháp lý thật sự minh bạch, cụ thể, trước hết là pháp lý liên quan đến điều kiện phát hành trái phiếu và cam kết thực hiện thỏa thuận phát hành cùng với quy chế giám sát thực hiện.

Cần bổ sung, sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo một số phương hướng như sửa đổi quy định về mục đích phát hành trái phiếu nhằm tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành trong việc sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu đúng mục đích.

Trước tiên, cần bổ sung quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với một số loại trái phiếu phát hành nhằm tăng tính công khai, minh bạch, góp phần nâng cao chất lượng trái phiếu được phát hành, đồng thời giúp thị trường có thói quen sử dụng kết quả xếp hạng tín nhiệm để đánh giá rủi ro của trái phiếu, tiệm cận với thông lệ quốc tế, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.

Thứ hai, cần bổ sung quy định về đại diện người sở hữu trái phiếu để tăng cường việc giám sát mục đích sử dụng vốn trái phiếu của doanh nghiệp phát hành, cũng như tăng cường giám sát việc thực hiện các cam kết khác của doanh nghiệp phát hành; cách thức xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là đối tượng được phép đầu tư và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Thứ ba, bổ sung các quy định để đẩy nhanh việc thiết lập thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại Sở giao dịch chứng khoán cho các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp nhằm tăng tính thanh khoản, đồng thời tăng cường tính công khai, minh bạch, tăng cường quản lý, giám sát đối với các trái phiếu đưa vào giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Ngoài ra, cần sửa đổi một số quy định về thời hạn và nội dung công bố thông tin nhằm khắc phục những bất cập thời gian vừa qua, đồng thời tăng tính minh bạch của doanh nghiệp phát hành trái phiếu và việc sử dụng vốn phát hành trái phiếu của doanh nghiệp.

Cùng đó, bổ sung văn bản hướng dẫn thi hành đối với Nghị định 153/2020/NĐ-CP bởi hiện nay mới chỉ có Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp.

Cuối cùng, cần sự quyết tâm vào cuộc của của các cơ quan chức năng cùng sự ủng hộ, đồng hành của xã hội có thể xây dựng được thị trường vốn nói chung cũng như thị trường trái phiếu nói riêng góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

- Xin cảm ơn luật sư!