Không thể phát triển nhà ở xã hội theo phong trào

DIỆU HOA• 14/04/2023 15:13

Mặc dù nhận loạt tín hiệu tích cực từ cơ chế chính sách và gói vay 120.000 tỷ đồng, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn.

>>Cần gói tín dụng đặc thù cho nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội là bài toán khó, không phụ thuộc hoàn toàn vào lãi suất (ảnh: DH)

Đầu tháng 4, đề án xây dựng ít nhất một triệu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước sau đó cũng hướng dẫn về gói vay 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội.

Được đánh giá là một đề án nhân văn và gói vay 120.000 tỷ là chính sách hỗ trợ cho đề án trên, tuy nhiên, các chuyên gia lo ngại các chính sách này nếu không được tính toán kỹ sẽ không mang lại hiệu quả như kỳ vọng.

Gói hỗ trợ kém hấp dẫn

Theo TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, chúng ta cần có cái nhìn toàn diện hơn khi đề cập đến mức lãi suất 8,2% tại gói vay 120.000 tỷ đồng. Vị chuyên gia phân tích, khi xét về mức thu nhập và khả năng chi trả của người mua nhà thuộc gói vay này.

Bài toán đưa ra là ở Việt Nam, ví dụ lương công nhân, người thu nhập thấp hàng tháng khoảng 7 đến 8 triệu thì họ chỉ có thể chi 50% thu nhập để trả gốc lãi nếu mua nhà. Như vậy, nếu mua 1 căn nhà trị giá 1 tỷ, vay 70% thì chừng đó có đủ khả năng để họ chi trả với mức lãi suất 8,2% không?

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng tham gia chương trình này hầu hết là ngân hàng chính sách hoặc các ngân hàng có sự hỗ trợ từ Chính phủ. Còn từ góc độ ngân hàng thương mại thì họ phải có lợi nhuận biên ít nhất đủ để duy trì vận hành.

Đồng quan điểm, ThS. Trần Minh Trí – Giảng viên khoa Kinh tế, trường Đại học Nông Lâm TP.HCM cũng cho rằng, nếu người mua nhà mua một căn nhà ở xã hội giá 1,5 tỷ đồng, họ buộc phải có trong tay 500 triệu và vay thêm 1 tỷ đồng.

Trên cơ sở gói ưu đãi 120.000 tỷ, vị chuyên gia cho rằng với những gia đình công nhân, con số 20 triệu đồng một tháng là con số không dễ gì có được. Hơn nữa, tích luỹ được 500 triệu ban đầu cũng là một con số trong mơ của những người có thu nhập thấp.

Ở một khía cạnh khác, con số phải trả 10-12 triệu một tháng trong suốt 25 năm, dù có giảm dần, cũng quá lớn hơn so với chi phí thuê nhà trọ. Những những người công nhân thường phải trả ít hơn 5 triệu đồng một tháng cho việc có chỗ ở liệu có muốn chi thêm hơn gấp đôi để đổi lấy chữ "chính chủ" cho chỗ ở của mình. Hơn nữa, con số 10-12 triệu đồng một tháng cũng quá cao cho với chi phí thuê một căn hộ khá "xịn xò" ở các khu chung cư.

>>“Không gian” mới cho nhà ở xã hội

Không thể làm nhà ở xã hội theo phong trào

Trong khi đó, trên cương vị doanh nghiệp, trao đổi với DĐDN, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, nhà ở xã hội rất nhân văn và cần thiết, nhưng không nên để loại hình này là gánh nặng cho xã hội sau 10-15 năm sau khi sử dụng, do xuống cấp, do không đáp ứng được nhu cầu tương lai.

Tạo điều kiện tuyệt đối về thủ tục, vốn, cơ chế cho chủ đầu tư làm nhà ở xã hội

Theo vị đại diện doanh nghiệp, việc có được giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, công năng, chất lượng, tiện ích, vận hành và giá của nhà ở xã hội là cả một bài toán rất lớn và thách thức đối với các chủ đầu tư.

Ông Tuyển cho hay, phong trào làm nhà ở xã hội là tốt, nhưng rất có thể bị ế do nguồn cung sẽ nhiều, trong khi nguồn cầu thật (những người thuộc đối tượng xã hội đủ khả năng kinh tế và sẵn sàng mua nhà ở xã hội) chưa chắc đã như dự báo. Đặc biệt là những tỉnh thành ngoài Hà Nội và TP HCM.

Vì vậy, khuyến cáo các cơ quan nhà nước/Chủ đầu tư nên nghiên cứu (R&D) thật kỹ lưỡng về nguồn cầu của từng địa phương để đưa ra nguồn cung phù hợp. Để sản xuất và tiêu thụ hết 1 triệu căn căn nhà ở xã hội đến năm 2030, tức mỗi năm cần thanh khoản khoảng 150 ngàn căn, đó là một con số rất lớn.

“Quan trọng nhất để tăng xác suất đạt mục tiêu trên là tăng nguồn cầu bằng việc nới những tiêu chí liên quan đến đối tượng được mua (hộ khẩu, thu nhập), điều kiện chuyển nhượng, lãi suất vay mua. Đồng thời, tạo điều kiện tuyệt đối về thủ tục, vốn, cơ chế cho chủ đầu tư, bởi làm nhà ở xã hội có lẽ không phải là một miếng bánh ngon” – ông Tuyển cho biết.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương cũng cho rằng cần chủ động đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, triển khai các dự án để tối ưu chi phí, giúp cho giá nhà rẻ hơn hoặc sử dụng quỹ đất do nhà nước quản lý cho các doanh nghiệp phát triển dự án tạo ra các sản phẩm giá tốt.

“Hiện nay chúng ta đang quy tất cả về cho ngân hàng và tôi nghĩ rằng công cụ này chưa đủ. Dù có giảm lãi suất về mức 4 - 5% đi nữa thì cũng sẽ tiếp tục xảy ra tranh luận nhiều hay ít” – ông Khương nhận định.

Vị chuyên gia cho rằng cần dùng nhiều công cụ khác nhau của các bên liên quan để cùng giải quyết chứ nếu cứ dùng các công cụ riêng lẻ cho việc vận hành 1 đô thị hay vận hành 1 giải pháp nào đó thì rất khó để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2030.