Áp lực tài chính đè nặng doanh nghiệp bất động sản

TUẤN VỸ• 29/09/2023 02:30

Để tiếp tục triển khai hoàn thiện các dự án, doanh nghiệp cần có đủ nguồn lực tài chính thông qua việc giải ngân từ ngân hàng song vì thủ tục tắc nghẽn đã khiến doanh nghiệp gặp khó.

>>Nhiều vướng mắc tại các dự án bất động sản Quảng Nam

Theo ý kiến của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, hiện tại hầu hết các đơn vị đều gặp vướng mắc trong vấn đề tài chính. Cụ thể, tất cả các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư đều bị kéo dài do vướng công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) dẫn đến chi phí thực hiện dự án tăng cao, trong đó nhiều nhất là chi phí lãi vay để thực hiện dự án

Ngoài ra, chi phí vật tư, trượt giá khiến chi phí xây dựng tăng cao mà thực tế chi phí duyệt thấp hơn rất nhiều dẫn đến lỗ giá trong xây dựng buộc doanh nghiệp phải bù đắp. Cùng với đó, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi đã phê duyệt có những dự án đã nộp kéo dài nhiều năm mà không thể ra sổ để thu hồi vốn, phần chi phí lãi phát sinh kéo dài dẫn đến chi phí tăng rất lớn, trong khi đó chi phí này doanh nghiệp cũng không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất của dự án.

Hiện tại hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Nam đều gặp vướng mắc trong vấn đề tài chính.

Đại diện Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại và Dịch Vụ An Dương cho hay có dự án công ty đã thực hiện nghĩa vụ tài chính xong 2 năm nhưng chưa thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ) nên Công ty không thể thu hồi vốn được gây khó khăn hết sức cho doanh nghiệp. Mặc khác việc giữ lại tỷ lệ cấp sổ quá cao (20%) cũng gây hết sức khó khăn.

“Tất cả các tổ chức tín dụng muốn tiếp cận thì dự án phải có tiến độ, việc chậm trễ và chưa được gia hạn tiến độ dẫn đến việc tiếp cận các nguồn vốn huy động khác của doanh nghiệp không được thực hiện dẫn đến doanh nghiệp thiếu hụt vốn để hoạt động kinh doanh và thực hiện dự án. Vì vậy, đối với việc thực hiện các thủ tục pháp lý gia hạn tiến độ, UBND tỉnh Quảng Nam cần đốc thúc đẩy nhanh quá trình gia hạn tiến độ, có quy trình quy định thủ tục gia hạn tiến độ trên hệ thống một cửa và cho phép gia hạn tiến độ đủ thời gian để thực hiện các quy trình thủ tục(không phù hợp với thực tế triển khai dự án và công tác GPMB)”, vị đại diện doanh nghiệp cho hay.

Cũng thông tin từ vị này, Công ty đã được Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBANK) thông báo cấp tín dụng số: 25/2023/CMB-ANDUONG ngày 25/9/2023 để Giải ngân tài trợ nhu cầu vốn thanh toán tiền đất và chi phí phát triển dự án khu đô thị Đại Dương Xanh, phường Điện Dương, Thị xã Điện Bàn nhưng có điều kiện phải có văn bản gia hạn tiến độ thực hiện dự án thì mới giải ngân được. Vì vậy công ty đề nghị các cấp đề xuất cho gia hạn tiến độ đối với dự án khu đô thị Đại Dương Xanh.

Đối với công tác GPMB là vấn đề then chốt quyết định tiến độ hoàn thành dự án, nhà đầu tư đề nghị UBND tỉnh Quảng Nam, UBND thị xã Điện Bàn cùng các cơ quan ban ngành và các cấp cùng đồng hành, hỗ trợ quyết liệt trong công tác này và có chế tài mạnh mẽ để răn đe đối với các hộ dân không thực hiện và phối hợp (có thể cưỡng chế thu hồi đất nếu cần thiết). Đối với thủ tục giao đất tại các dự án đã và đang triển khai (đã được giao đất trước đây), kiến nghị UBND tỉnh cho phép được chuyển tiếp và cho giao đất các đợt tiếp theo để đảm bảo đủ điều kiện nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật trên phần diện tích được giao, để cấp Giấy CNQSDĐ và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để doanh nghiệp thu hồi một phần vốn, tái sản xuất kinh doanh. Hoặc cho phép phân kỳ đầu tư dự án theo tiến độ GPMB phù hợp với dự án.

Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, doanh nghiệp đề xuất các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã được giao đất nhiều đợt, kiến nghị UBND tỉnh cho phép nghiệm thu hạ tầng và cấp sổ trên phần diện tích được giao và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể thu hồi vốn. Kiến nghị UBND tỉnh thống nhất tăng tỷ lệ cấp Giấy CNQSDĐ cho doanh nghiệp lên 95% để tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể thu hồi vốn để tái sản xuất kinh doanh. Kiến nghị UBND tỉnh xem xét chủ trương về việc cấp Giấy CNQSDĐ cho từng lô riêng lẻ (không cấp theo Block) đối với các dự án đã được giao đất trước đây.

“Vướng mắc trong vấn đề tài chính, đề nghị UBND tỉnh cho phép công ty được gia hạn tiến độ các dự án để công ty có cơ hội tiếp cận với các tổ chức tín dụng để huy động nguồn tiếp tục thực hiện dự án. Đề nghị tháo gỡ việc nộp thuế để được cấp sổ (chỉ thu tiền đối với phần diện tích có thể cấp GCNQSDĐ), hoặc cấp Giấy CNQSDĐ đối với phần diện tích mà công ty đã nộp.

Mặc khác đề nghị UBND tỉnh, Cục thuế tỉnh khoanh thuế, giãn nợ để tạo điều kiện, giảm bớt khó khăn về tài chính cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục sản xuất kinh doanh”, đại diện Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại và Dịch Vụ An Dương kiến nghị.

Tất cả các tổ chức tín dụng muốn tiếp cận thì dự án phải có tiến độ, việc chậm trễ và chưa được gia hạn tiến độ dẫn đến việc tiếp cận các nguồn vốn huy động khác của doanh nghiệp không được thực hiện dẫn đến doanh nghiệp thiếu hụt vốn.

Mới đây, ông Trần Quốc Bảo – Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam cũng đã ký công văn gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh tỉnh Quảng Nam nêu rõ các khó khăn của doanh nghiệp khi tiếp cận chương trình tín dụng của ngân hàng. Cụ thể, nhiều doanh nghiệp có lịch sử trả nợ tốt nhưng chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nên gặp nhiều khó khăn, hệ thống báo cáo tài chính chưa quy chuẩn nên chưa chứng minh được dòng tiền.

Bên cạnh đó, một số ngân hàng đánh giá doanh nghiệp dựa trên báo cáo thuế, báo cáo được kiểm toán,... Ngân hàng cũng hạn chế vốn cho doanh nghiệp mới thành lập.

Theo ông Trần Quốc Bảo, có một số vướng mắc trong vấn đề xác định tài sản đảm bảo. Trong đó, khi thị trường bất động sản giảm sâu thì các ngân hàng đưa ra các chính sách hạn chế rủi ro như định giá thấp, hạ tỷ suất vay,... Cơ chế chính sách thường xuyên thay đổi nên ngân hàng thận trọng hơn, đưa ra quy chuẩn cao hơn để nhận làm tài sản thế chấp.

“Tình hình kinh tế khó khăn dẫn đến các khoản phải thu chậm thu hồi, hàng tồn kho chậm luân chuyển nên các ngân hàng cũng hạn chế nhân các khoản trên làm tài sản đảm bảo. Lãi suất hiện nay khá cao so với hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp, lãi suất chênh lệch tương đối lớn giữa 2 nhóm Nhà nước – cổ phần, trong khi tiêu chuẩn để vay vốn lại nhóm Nhà nước khắt khe hơn so với nhóm cổ phần. Ngoài ra doanh nghiệp cũng phải chịu các khoản phí vay vốn, gặp khó khăn khi thời gian đánh giá dòng tiền của ngân hàng nhanh hơn thời gian vòng quay vốn của doanh nghiệp, doanh nghiệp thu chuyển về lớn hơn số tiền vay,...”, ông Bảo cho biết.

Vì vậy, Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam đã đề xuất hạ cách đánh giá về lịch sử trả nợ của khách hàng. Cụ thể, việc không cho vay nợ nhóm 2 trong 12 tháng đổi thành cho phép giới hạn 2-3 lần/năm hoặc cách thời điểm đánh giá 3-6 tháng khách hàng đã không còn nợ nhóm 2. Vấn đề không cho vay khách hàng từng có lịch sử trả nợ nhóm 3-5 đổi thành trong vòng 1 năm xét đến thời điểm vay vốn khách hàng không còn phát sinh nhóm nợ này.

Ngoài ra, các ngân hàng cho phép sử dụng báo cáo nội bộ hoặc đánh giá tài chính doanh nghiệp qua nhiều kênh khác nhau như thẩm định thực tế, dòng tiền qua tài khoản cá nhân chủ doanh nghiệp,... Cùng với đó là xem xét ngành nghề, quy mô, năng lực lãnh đạo chủ doanh nghiệp.

“Khi bất động sản đang nằm ở đáy, thì nên đánh giá tài sản đảm bảo sát giá thị trường, nâng tỷ lệ cho vay/tài sản đảm bảo. Đối với tài sản chưa hoàn công, vẫn cho ghi nhận giá trị này và hoàn thành thủ tục đăng bộ sau khi đăng ký thế chấp ngân hàng. Thu hẹp khoảng cách lãi suất giữa 2 nhóm Nhà nước – cổ phần bằng cách phân loại khách hàng, ngành nghề, tài sản đảm bảo, kết quả kinh doanh,... để đưa ra một quy chuẩn chung cho các doanh nghiệp, khi đạt mức độ đó sẽ được hưởng mức lãi suất ưu đãi”, Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam đề xuất.

Song song là giảm phí, thông qua thỏa thuận khách hàng các điều kiện như chuyển doanh thu % về ngân hàng vay vốn, cam kết sử dụng các sản phẩm khác của ngân hàng như chuyển tiền, thanh toán quốc tế, khi đạt ở mức quy định thì khách hàng được giảm các loại phí trên. Đồng thời, thời gian đánh giá dòng tiền phù hợp với thời gian quay vốn của khách hàng.