Đề xuất áp niên hạn nhà chung cư: “Của bền tại người"

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản• 04/10/2022 11:30

Sự can thiệp ý chí của Nhà nước đối với sở hữu tài sản của người dân, ở đây là việc ấn định thời hạn sở hữu chung cư là đi ngược với lẽ tự nhiên.

>>> Đề xuất áp niên hạn nhà chung cư tiếp tục gây tranh cãi

Luật dân sự là luật tự nhiên vì nó xuất phát từ thực tiễn đời sống, kế thừa các triết lý, quan niệm, các tập quán xã hội đã được thừa nhận rộng rãi trong cộng đồng và phù hợp với mục đích quản lý của Nhà nước. Luật dân sự điều chỉnh về 2 nhóm quan hệ chính: quan hệ nhân thân và quan hệ tài sản.

Giả định đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư được thông qua, liệu các chủ thể trong ngành xây dựng gồm chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công, nhà sản xuất vật liệu… có còn động lực để chung tay xây lên những công trình kiên cố, bền vững?

Giả định đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư được thông qua, liệu các chủ thể trong ngành xây dựng có còn động lực để chung tay xây những công trình kiên cố, bền vững? (Ảnh: LV)

“Của bền tại người”

Ở hầu hết mọi quốc gia, các quan hệ xã hội liên quan đến tài sản đều được quy định về nguyên tắc bởi Bộ luật dân sự, với vai trò là “luật chung”. Với mỗi tài sản cụ thể, tùy mức độ quan trọng mà có “luật chuyên ngành” điều chỉnh về loại tài sản đó (ví dụ: Luật Nhà ở điều chỉnh về các quan hệ xã hội liên quan đến nhà ở). Nguyên tắc áp dụng pháp luật đã quy định rõ tại Bộ luật dân sự, theo đó quy định của luật chuyên ngành về tài sản không được trái quy định của Bộ luật dân sự.

Trước khi có Nhà nước và pháp luật, con người hành xử theo “luật tự nhiên”, “luật đời”. Vậy luật tự nhiên trong quan hệ tài sản là gì? “Của bền tại người”, “Ai có của thì giữ”... Dù rất ngắn gọn, khúc chiết, những câu thành ngữ ấy thể hiện được quan điểm của người Việt về tài sản: Chủ sở hữu tài sản được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời chịu rủi ro nếu chẳng may tài sản của mình gây ra.

Nguyên tắc ấy được mọi người thừa nhận, trở thành “luật tự nhiên” trong quan hệ dân sự. Bộ luật dân sự hiện hành cũng đã ghi nhận các quyền của chủ sở hữu tài sản: “Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác” (Điều 160); “Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác” (Điều 190).

Như vậy, quyền của chủ sở hữu tài sản được pháp luật công nhận, được mọi người tôn trọng nhưng không phải là quyền tuyệt đối. Việc khai thác, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được xâm phạm đến quyền, lợi ích của các chủ thể khác. Mặt khác, Bộ luật dân sự cũng quy định nghĩa vụ gánh chịu rủi ro về tài sản của chủ sở hữu: “Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác” (Điều 162). Chẳng hạn, nếu cái cây trong vườn bị đổ, làm sập nhà hàng xóm thì chủ sở hữu cái cây phải bồi thường thiệt hại.

>>> Chưa nên quy định sở hữu chung cư có thời hạn

Với tài sản là căn hộ chung cư thì sau khi mua từ chủ đầu tư, chủ sở hữu phải nhận chuyển giao rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản theo Điều 441 Bộ luật dân sự. Theo đó, do nhà ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành đăng ký, nghĩa là sau khi được cấp “sổ hồng” thì rủi ro thuộc về khách hàng mua căn hộ.

Các quy định thành văn của Bộ luật dân sự cũng như quy định bất thành văn của “luật tự nhiên”, “luật đời” hàm chứa tầng ý nghĩa hết sức sâu sắc: Do chủ sở hữu được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời chịu toàn bộ rủi ro do tài sản gây ra nên chủ sở hữu sẽ tự biết trân trọng giá trị tài sản, tự ý thức, trách nhiệm bảo vệ, duy tu, bồi bổ cho tài sản của mình (ngược lại, những tài sản “vô chủ” thì thường bị đối xử theo lối “cha chung không ai khóc”). Đó là giá trị của Bộ luật dân sự cũng như của “luật tự nhiên” - nhắc nhở mọi người tự có ý thức với tài sản của mình.

Tuy nhiên thực tế cuộc sống mỗi người mỗi tính: người cẩn trọng, người cẩu thả, nên mới có câu “Của bền tại người”. Nhưng người cẩn trọng, giữ gìn đồ đạc thì sẽ dùng được lâu, không phải tiêu tốn tiền trang bị lại; ngược lại, người bất cẩn sẽ phải tiêu tốn nhiều tiền hơn.

Bây giờ nếu ta lật ngược vấn đề, giả định Nhà nước can thiệp vào luật tự nhiên bằng cách sửa quy định của Bộ luật dân sự, theo đó, ấn định thời hạn sở hữu cho tất thảy mọi tài sản dạng “vật” (Bộ luật dân sự quy định tài sản gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản). Thử hỏi, điều gì sẽ xảy ra?

Một bài học chưa bao giờ cũ của tiền nhân: Đừng làm gì trái với lẽ tự nhiên.

Hơn nữa, cần nhấn mạnh rằng Bộ luật dân sự năm 2015 không có khái niệm “thời hạn sở hữu tài sản” mà chỉ quy định về xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu (Thời hạn sở hữu mặc định là từ thời điểm xác lập đến thời điểm chấm dứt quyền sở hữu).

Ngoài ra, quyền sở hữu nhà chung cư cũng như các tài sản khác là một khái niệm pháp lý, không đồng nhất với việc khai thác, sử dụng tài sản trên thực tế. Việc cấp “sổ hồng” với thời hạn lâu dài không đồng nghĩa với căn hộ đó sẽ là một công trình vĩnh cửu.

Nếu đi theo nguyên lý việc sử dụng tài sản trên thực tế có thời hạn dẫn đến quyền sở hữu về mặt pháp lý phải có thời hạn (đã áp dụng cho căn hộ chung cư) thì cũng phải áp dụng nguyên lý ấy với các nhà ở thấp tầng. Và suy rộng ra, để đảm bảo công bằng thì nguyên lý ấy phải áp dụng với tất cả các loại tài sản trong xã hội, ít nhất là cho các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (gồm xe cơ giới, tàu bay, tàu biển…)

“Của bền tại người” dưới góc nhìn kỹ sư xây dựng

Như đã nêu, giá trị của Bộ luật dân sự cũng như của “luật tự nhiên” là nhắc nhở mọi người tự có ý thức trân trọng, gìn giữ tài sản của mình. Việc can thiệp vào “luật tự nhiên” là nguy hiểm vì dẫn đến đảo lộn các giá trị xã hội vốn đã thiết lập ổn định qua nhiều thế hệ. Con người sẽ mất đi thái độ trân trọng của cải.

Điều nguy hiểm là thái độ ấy sẽ gây ra “hiệu ứng domino”. Suy nghĩ chung của nhà sản xuất ô tô: “Nếu tôi biết anh A sẽ không trân trọng chiếc ô tô của mình thì tại sao tôi phải có ý thức trách nhiệm cao khi sản xuất ô tô để bán cho anh ta?”

Suy nghĩ chung của các chủ đầu tư bất động sản: “Tôi đang có kế hoạch xây tòa chung cư cấp II mà thời hạn sở hữu được ấn định là 50 năm. Tôi biết doanh nghiệp B cũng vừa xây tòa chung cư cấp II, họ chọn các loại vật liệu rẻ tiền, vậy tại sao tôi phải chọn các loại vật liệu cao cấp để kéo dài tuổi thọ công trình khi mà sau 50 năm, khách hàng mua nhà của tôi cũng như khách hàng mua nhà của doanh nghiệp B đều mất quyền sở hữu?”

Vấn đề cần giải quyết trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nằm ở chế định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, không nằm ở chế định sở hữu chung cư.

Suy rộng ra, việc pháp luật ấn định thời hạn sở hữu cho mọi loại tài sản thì không chỉ dẫn đến thái độ tiêu cực trong khai thác, sử dụng tài sản của mỗi người mà còn gây ra sự thiếu trách nhiệm trong đối xử với tài sản của người khác.

Chúng ta cần phải thẳng thắn rằng nếu luật quy định chung cư có thời hạn sở hữu thay vì sở hữu lâu dài như hiện nay thì các kỹ sư sẽ mất đi động lực để cải tiến công nghệ nhằm tạo ra những công trình bền vững. Khoa học, công nghệ xây dựng sẽ tụt lùi.

Việc ghi nhận quyền sở hữu ổn định lâu dài với căn hộ chung cư như hiện nay không chỉ giúp tạo thói quen ở chung cư của người dân mà còn tạo động lực (cũng như áp lực) để các chủ thể trong hoạt động xây dựng cải tiến công nghệ, qua đó thúc đẩy ngành xây dựng phát triển.

Về nguyên tắc chung, để thiết lập trật tự ổn định cho xã hội, nhà làm luật không được quy định thời hạn, cũng không cho phép các chủ thể thỏa thuận về thời hạn của các đối tượng chứa đựng những giá trị thiêng liêng cần được bảo vệ.

Trong mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản là quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm. Do vậy, đặt ra vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư là đi ngược lại nguyên tắc chung về xây dựng chính sách, pháp luật.

Làm sao để cải tạo, xây dựng lại chung cư?

Yêu cầu đặt ra trong xây dựng pháp luật là cần phải xác định chính xác vấn đề cần giải quyết. Vấn đề cần giải quyết trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nằm ở chế định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, không nằm ở chế định sở hữu chung cư.

Để giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cần phải quay lại gốc rễ của chân lý trong “luật tự nhiên”: Chủ sở hữu được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời phải chịu toàn bộ rủi ro do tài sản gây ra.

Để khiến cho người dân tâm phục, khẩu phục, cơ quan nhà nước phải giúp người dân hiểu rằng: Nhà nước công nhận, tôn trọng quyền sở hữu căn hộ của anh nên không ấn định thời hạn sở hữu; anh có toàn quyền khai thác, sử dụng, quyền sở hữu của anh được mọi người tôn trọng, nếu ai xâm phạm thì Nhà nước sẽ giúp anh bảo vệ. Nhưng quyền sở hữu của anh không phải là quyền tuyệt đối. Việc khai thác, sử dụng của anhkhông được xâm phạm đến quyền, lợi ích của các chủ thể khác.

Bởi vậy, nếu nhà chung cư hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, đe dọa tính mạng của người khác thì anh và các chủ sở hữu khác cùng có nghĩa vụ phá dỡ, xây dựng lại; nếu các chủ sở hữu không làm được, Nhà nước sẽ can thiệp, cưỡng chế. Khi đó, quyền sở hữu của anh sẽ bị hạn chế hay tước bỏ để bảo vệ an toàn cho cộng đồng.

Lưu ý rằng Luật Đất đai cũng có quy định về thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đây là hướng tiếp cận gợi mở để xây dựng chính sách trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi): Khi nhà chung cư hư hỏng đến trạng thái nguy hiểm, các đồng sở hữu có nghĩa vụ thỏa thuận để tự phá dỡ, xây dựng lại trong một khoảng thời gian được ấn định (Nhà nước sẽ đóng vai trò trung gian hỗ trợ); sau khoảng thời gian ấy, Nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi đất, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất sẽ được xử lý theo pháp luật đất đai.

Pháp luật quy định theo hướng này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý để phá dỡ, xây dựng lại các chung cư cũ mà còn nhắc nhở với người dân, những người đồng sở hữu nhà chung cư về việc duy tu, bảo trì thường xuyên, có trách nhiệm để kéo dài tuổi thọ công trình, qua đó kéo dài quyền sở hữu tài sản.

Thực tiễn chỉ ra rằng ở Mỹ, Pháp có những tòa nhà chung cư có tuổi thọ hơn 100 năm nhưng vẫn bền vững, còn sử dụng tốt.