Rốt ráo quỹ đất cho nhà ở xã hội

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch HoREA• 08/09/2023 05:00

Thực tế khi lập, phê duyệt quy hoạch và đã bố trí đủ quỹ đất trong quy hoạch không có nghĩa là đã có sẵn quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

>>Ưu đãi tín dụng cho người mua nhà ở xã hội

Cụ thể, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về đất để xây dựng nhà ở xã hội quy định khi lập, phê duyệt quy hoạch, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Đừng chỉ tạo lập quỹ đất trên giấy

Quy định trên là đúng, nhưng thống kê mới đây của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ quy hoạch, bố trí được 3.359,07 ha chỉ đạt 36,34% kế hoạch đã cho thấy mặt hạn chế của công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong hơn 10 năm qua do nguồn lực có hạn của ngân sách nhà nước.

Quỹ đất cho nhà ở xã hội không thể chỉ "tạo lập trên quy hoạch"

Hiệp hội nhận thấy, khi lập, phê duyệt quy hoạch và đã bố trí đủ quỹ đất trong quy hoạch không có nghĩa là đã có sẵn quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Mà muốn có quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội thì phải thông qua hoạt động của Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất quy định tại Điều 111 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc do tổ chức kinh tế tư nhân sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Báo cáo cũng cho thấy, việc phát triển quỹ đất nhà ở xã hội chủ yếu là do doanh nghiệp bất động sản tư nhân tự tạo lập quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, như tại thành phố Hồ Chí Minh thì 67% quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội là do doanh nghiệp bất động sản tư nhân tự tạo lập.

Trong 23 dự án nhà ở xã hội đã thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh cho thấy chỉ có 4 dự án thuộc khu vực được Nhà nước quy hoạch nhà ở xã hội đều là dự án nhỏ có nguồn gốc đất của Nhà nước, còn lại 19 dự án không nằm trong khu vực được quy hoạch, bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội, mà nằm rải rác, xen cài trong khu dân cư hiện hữu hoặc trong khu dân cư xây dựng mới, do doanh nghiệp tự bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án nhà ở xã hội, hoặc làm dự án nhà ở thương mại mà trong đó dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Dự thảo cũng đang cho phép bố trí quỹ đất trong phần diện tích đất thương mại dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú công nhân, ký túc xá học sinh, sinh viên cũng được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ trong khuôn viên nhà trường và cũng chỉ cho thuê.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản 1 Điều 80 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép sử dụng đất thương mại dịch vụ để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân để cho thuê.

>>Đề án đầu tư 1 triệu căn nhà ở xã hội đang thực hiện ra sao?

Rốt ráo quỹ đất cho nhà ở xã hội

Hiệp hội nhận thấy, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Cần "nới" cơ chế để tư nhân tạo lập quỹ đất nhà ở xã hội

Nhưng Điều 38 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.

Như vậy, dù Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Có thể nhận thấy, Điều 38 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã chưa luật hoá đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Về quan ngại việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở có thể làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai là do bất cập của các phương pháp định giá đất và do chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất, cũng như do hệ thống pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, chứ không phải do nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở, bởi lẽ không có sự khác biệt đáng kể về kết quả tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác không phải là đất ở mà Hiệp hội đã nhiều lần báo cáo trước đây.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa bàn.

Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất hoặc tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án nhà ở xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được sử dụng đất thương mại dịch vụ.