Nhà ở xã hội cho thuê (KỲ I): Kinh nghiệm từ một số quốc gia

TS.LS ĐOÀN VĂN BÌNH (*)• 20/10/2023 05:00

Để triển khai hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội" cần tiếp tục nghiên cứu và áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ từ chính sách, pháp luật đến khâu thực thi trên thực tế.

>>> VCCI đề nghị mở rộng diện được mua nhà ở xã hội

Gần đây, việc ban hành Quyết định số 338/QĐ-Ttg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” (Đề án) một lần nữa thể hiện trách nhiệm, sự quyết liệt, khẩn trương, tâm huyết của Đảng, Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan; thể hiện nỗ lực đổi mới tư duy trong việc hoạch định, tổ chức và triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp.

Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội tại Singapore được Nhà nước hỗ trợ với quy trình thủ tục hành chính rõ ràng, minh bạch và nhanh chóng.

Singapore đã phát triển trên 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội

Để triển khai hiệu quả Đề án cũng như xây dựng thành công chính sách phát triển nhà ở xã hội với tầm nhìn dài hạn, gắn với sự phát triển kinh tế, xã hội và chính sách an sinh của quốc gia, cần tiếp tục nghiên cứu và áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ từ chính sách, pháp luật đến khâu tổ chức thực thi trên thực tế. Trong đó, Nhà nước cần tham gia trực tiếp vào tạo lập nhà ở xã hội nhất là nhà cho thuê song hành cùng các doanh nghiệp tư nhân.

Một số mô hình nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê đã được áp dụng thành công trên thế giới.

Mô hình nhà ở xã hội của Singapore

Singapore đã phát triển trên 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (public housing) với giá cả phù hợp ở 24 thị trấn (town) và 3 estates, cung cấp nhà ở cho hơn 80% dân số, trong số đó người dân sở hữu lên đến 90% tổng căn hộ (flat). Chính phủ Singapore định hình bức tranh tổng thể cho nhà ở xã hội bao gồm cả môi trường sinh thái nhằm tạo lập cộng đồng dân cư nhà ở xã hội sống động, sáng tạo và phát triển bền vững.

Singapore thiết lập mô hình doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà ở xã hội từ năm 1960. Cơ quan chuyên trách duy nhất của nhà nước Singapore phụ trách việc nghiên cứu, quy hoạch, thu hồi đất, xây dựng, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì nhà ở xã hội là Ủy ban Phát triển Nhà ở (Housing Development Board - HDB) trực thuộc Bộ Phát triển Quốc gia (Ministry of National Development - MND). Đây là một tổ chức thống nhất, chuyên biệt, chuyên nghiệp với quyền hạn và trách nhiệm toàn diện, rõ ràng. Vì vậy, nhà ở xã hội tại Singapore được gọi là nhà HDB. Ủy ban Phát triển Nhà ở cũng chính là tổ chức cho người dân vay tiền để mua nhà HDB trả góp với lãi suất ưu đãi và hạn mức lên đến 85% tổng giá trị căn hộ. Nếu người dân mua căn hộ có giá trị 300.000 đô Singapore thì HDB có thể cho vay lên đến 255.000 đô Singapore. Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà ở xã hội, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà.

Hơn nữa, tại Singapore còn áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc với tên gọi “Quỹ Phòng xa Trung ương” (Central Provident Fund - CPF) để giúp cho người mua nhà ở xã hội tránh được những khoản nợ lớn khi được các khoản nợ một cách đều đặn với chi phí tài chính thấp. Nguồn tiền của hệ thống tiết kiệm từ các khoản đóng góp bắt buộc của người lao động, công chức và người sử dụng lao động, trong đó: người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng.

Theo hệ thống này, một người mua nhà ở trong tương lai phải tiết kiệm được một khoản tiền nhất định đã ghi trong hợp đồng vay vốn, trước khi người đó được phép vay tiền với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Quỹ CPF cho vay gần tối đa giá trị căn hộ với lãi suất rất thấp, được trả góp với thời gian lên đến 30 năm. Hệ thống này có thể được duy trì vì các lợi thế nhất định như thuế, lãi suất của tiền đặt cọc và vốn vay lãi suất thấp.

>>>Lập doanh nghiệp nhà nước làm nhà ở xã hội

Quỹ này đã trở thành một nhân tố quan trọng để các chương trình nhà ở được thực thi, người dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua nhà HDB với giá rẻ hơn giá thị trường. Những người có thu nhập thấp được ưu tiên mua nhà ở xã hội trước và hình thức mua là bốc thăm thông qua HDB. Mới đây Singapore đã cho ra đời 3 loại nhà ở xã hội: standard, standard plus và prime.

Bên cạnh đó, các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội tại Singapore cũng được Nhà nước hỗ trợ với quy trình thủ tục hành chính rõ ràng, minh bạch và nhanh chóng.

Mô hình nhà ở xã hội của Brunei

Nhà ở xã hội là một trong những chính sách được Nhà nước Brunei đặc biệt quan tâm để đảm bảo mọi người dân có được sự ổn định về chỗ ở. Hiện nay, Nhà ở xã hội ở Brunei được quản lý bởi Cục Phát triển Nhà ở (Department of Housing Development - DHD).

Nhà ở xã hội ở Brunei đa dạng về loại hình như nhà riêng lẻ gắn với đất hoặc nhà nổi trên cọc bê tông và cả nhà chung cư. N

Nhà ở xã hội ở Brunei đa dạng về loại hình như nhà riêng lẻ gắn với đất hoặc nhà nổi trên cọc bê tông và cả nhà chung cư.

Nhà ở xã hội lần đầu tiên được Nhà nước Brunei khởi xướng vào những năm 1950 dưới hình thức chương trình tái định cư hàng loạt cho người dân Kampong Ayer, khu định cư nhà sàn trên sông Brunei và sau đó chương trình nhà ở đã cho phép cư dân Kampong Ayer sở hữu nhà trên đất. Bên cạnh đó, Nhà nước Brunei còn cung cấp nhà ở xã hội cho người dân bản địa không có đất, không có nhà ở và tiến hành xây dựng nhà ở xã hội nổi trong quần thể làng nổi Kampong Ayer trên sông Brunei. Như vậy, để phát triển nhà ở xã hội, tại Brunei đã triển khai ba chương trình nhà ở xã hội, đó là Chương trình nhà ở quốc gia; Chương trình nhà ở cho công dân bản địa không có đất và Chương trình tái định cư quốc gia.

Nhà ở xã hội ở Brunei đa dạng về loại hình như nhà riêng lẻ gắn với đất hoặc nhà nổi trên cọc bê tông và cả nhà chung cư. Người dân có thể thuê trong 30 năm. Hình thức thanh toán là trừ thẳng vào lương (khoảng 200 USD/tháng). Khi người thuê trả hết tổng tiền thuê thì quyền thuê sẽ được chuyển thành quyền sở hữu. Nếu người thuê không may qua đời thì người thừa kế sẽ tiếp tục được thừa hưởng quyền thuê.

Điều đáng quan tâm là chính phủ Brunei luôn gắn việc cung cấp nhà ở xã hội với việc làm cho người thuê vì có việc làm mới có thu nhập để trả tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Gần đây, Brunei đang nghiên cứu mô hình đối tác công tư (PPP) để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người dân.

Mô hình nhà ở xã hội của New Zealand

Nhà ở xã hội ở New Zealand là nhà ở thuê dành cho người không thể thuê nhà ở tư nhân và Chính phủ sẽ hỗ trợ trả một phần tiền thuê nhà.

Nhà ở xã hội do Kainga Ora - Homes and Comminities và Nhà cung cấp nhà cộng đồng (Cummunity Housing Provider - CHP) vận hành. Kainga Ora là Cơ quan phát triển đô thị thuộc Chính phủ New Zealand, chịu trách nhiệm tạo quỹ đất sẵn sàng để xây dựng nhà ở với quy hoạch, thiết kế hiệu quả, hạ tầng, tiện ích đầy đủ và hoạt động theo Luật Kainga Ora- Homes and Communities 2019; còn CHP là của tư nhân.

Như vậy, nhà ở xã hội của New Zealand bao gồm cả nhà thuộc sở hữu của Chính phủ và nhà thuộc sở hữu tư nhân của các doanh nghiệp (company), các quỹ (fund), các quỹ tín thác (trust), tổ chức (organization) có đăng ký (registered).

Nhà ở xã hội cao cấp Te Matawai ở trung tâm TP Auckland - New Zealand

Từng CHP cũng có các sản phẩm và phân khúc nhà ở xã hội khác nhau, đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch và đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Nhà ở xã hội bao gồm cả nhà riêng lẻ gắn với đất và nhà chung cư. Nhà chung cư cũng đa dạng về phân khúc, bao gồm: phân khúc nhà ở cao cấp và phân khúc trung bình.

Chẳng hạn: dự án cung cấp nhà ở xã hội ở trung tâm Auckland có tên Te Matawai địa chỉ 139, đường Grey là Dự án Nhà ở xã hội thuộc phân khúc cao cấp với giá thuê khoảng 1.000 Đô la New Zealand/tuần cho loại 1 phòng ngủ (khoảng 14,5 triệu đồng/tuần); còn nhà ở xã hội phân khúc trung bình thì tiền thuê khoảng 500 Đô la New Zealand/tuần (khoảng 7,3 triệu đồng/tuần). Giá thuê nhà ở xã hội bằng 80% giá thuê thị trường của sản phẩm cùng loại. Nhà nước hỗ trợ 20% tiền thuê chênh lệch thông qua Bộ Phát triển Xã hội (Ministry of Social Development: MSD) và trả trực tiếp cho các CHP.

Hiện nay, các mô hình nhà ở xã hội tại New Zealand khá đa dạng bao gồm: Nhà ở chuyển tiếp (nhà tạm) cho người có nhu cầu khẩn thiết về nhà ở trong vòng 12 tuần; Nhà ở khẩn cấp cho người hiện không có nơi nào để ở hoặc không thể duy trì ở chỗ ở hiện tại; Sở hữu từng phần: Giúp chuyển tiếp người thuê dài hạn thành chủ sở hữu (thuê mua - lease to own); Chung vốn: Người sử dụng nhà (occupier) và tổ chức cung cấp nhà ở xã hội chung vốn sở hữu. Thường người sử dụng mua 60-80% giá trị tài sản. Người sử dụng nhà có thể thế chấp qua quỹ để mua cổ phần và dần dần mua hết số cổ phần còn lại một lần (lump sum) với giá trị tài sản tại thời điểm mua từ tổ chức cung cấp nhà ở xã hội; Thuê mua: Là chương trình cho phép người thuê thuê nhà với giá bằng hoặc thấp hơn giá thị trường trong một thời gian nhất định để xây dựng khả năng tài chính mua nhà.

Nhà ở được phân cấp mức độ trợ cấp từ cấp độ 1 đến 6. Cấp độ 1 và 2 là nhà ở xã hội. Cấp độ càng thấp càng được ưu tiên.

Mô hình nhà ở xã hội của Thái Lan

Thái Lan bắt đầu làm nhà ở xã hội từ năm 1973. Cơ quan Nhà ở Quốc gia (National Housing Authority - NHA) được thành lập để phối hợp với Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (Government Housing Bank - GHB) triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người già, người ốm yếu, cho các đôi vợ chồng trẻ và những người có thu nhập thấp đến trung bình.

Căn hộ nhà ở xã hội rộng 21.5 m2 ở Bangkok, Thái Lan

Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB) có 50 tỷ baht vốn cho vay để mua nhà ở xã hội. Mỗi khoản vay mua nhà ở xã hội không quá 1 triệu baht (khoảng 700 triệu đồng). Những người có thu nhập chỉ 25.000 baht/tháng có thể sở hữu nhà theo chương trình vay thế chấp và hàng tháng chỉ phải trả 3.600 baht. Những người có thu nhập hơn 25.000 baht/tháng cũng được hưởng lợi từ Đề án với mức lãi suất cố định 3% cho khoản vay 1 triệu baht trong 3 năm đầu tiên.

Căn nhà ở xã hội điển hình có diện tích từ 21,5 - 33m2 trong các tòa chung cư cao 7 tầng, 23m trở xuống. Chiều cao từ sàn lên trần là 3m. Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tư nhân được Chính phủ ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi vay ngân hàng thấp hơn 2-3% so với lãi vay thương mại. Như vậy, cùng với chính sách khuyến khích tư nhân tham gia tạo lập và cung cấp nhà ở xã hội, Chính phủ Thái Lan trực tiếp tham gia kiến tạo, bán nhà ở xã hội thông qua NHA cho những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội Thái Lan.

Song song với Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Thái Lan cũng tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền chủ yếu thông qua doanh nghiệp tư nhân nhưng có sự tham gia của Chính phủ. Ví dụ: Năm 2022, Bộ An sinh và Phát triển Xã hội Thái Lan (MSDHS) đã khởi động một kế hoạch phát triển 100 nghìn căn nhà cho thuê giá rẻ kèm theo dịch vụ việc làm nhằm giúp người thu nhập thấp trên địa bàn cả nước có nhà ở. Để triển khai dự án, MSDHS đã thành lập Công ty Keha Sukpracha có vốn điều lệ 500 triệu baht, trong đó NHA góp 245 triệu baht; 6 cổ đông tư nhân khác nắm giữ số vốn còn lại. Dự án này cần 6 tỷ baht và hoàn thành vào năm 2025.

Đối tượng được thuê nhà theo chương trình của dự án là công dân Thái Lan bị ảnh hưởng bởi Covid-19, người thất nghiệp, người tàn tật, người già, viên chức về hưu và người bị Chính phủ trưng thu đất. Người đủ điều kiện thuê là người có thu nhập không quá 30.000 baht mỗi tháng tính trên mỗi hộ gia đình.

KỲ II: Một số giải pháp, gợi mở cho Việt Nam

(*) Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)