Xây dựng, cải tạo chung cư cũ: Lời giải nào thỏa đáng?

DIỆU HOA• 28/10/2023 15:04

Nhiều ý kiến cho rằng cần dự liệu phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khả thi hơn trong giai đoạn tới, khi các nhà cao tầng xây dựng trong thời gian gần đây đều đã xây tối đa hệ số cao tầng.

>>Vẫn loay hoay bài toán “xóa” chung cư cũ nát

Còn nhiều ý kiến khác nhau về quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: DH

Các chủ sở hữu phải góp tiền xây lại nhà mới

Trong phiên thảo luận tại hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ; nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để tránh trùng lặp, rút ngắn thời gian, tăng cường thu hút đầu tư.

Theo đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu ý kiến, bổ sung 01 mục (Mục 5 Chương V) gồm các điều 73, 74 và 75 quy định cụ thể về việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư.

Bên cạnh đó, cũng có một số ý kiến đề nghị cần dự liệu phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khả thi hơn trong giai đoạn nhiều năm tới khi các nhà chung cư hiện đại, mới xây dựng trong thời gian gần đây đều đã xây tối đa hệ số cao tầng, sau này khi cải tạo, xây dựng lại không thể nâng chiều cao thêm nữa và dự án không đủ hấp dẫn nhà đầu tư nếu phải thực hiện cơ chế bồi thường với hệ số K như hiện nay.

Theo UBTVQH đây là ý kiến xác đáng vì trong giai đoạn tiếp theo, các đô thị lớn sẽ ngày càng phải đối mặt với áp lực cải tạo các chung cư cũ ở nội đô đã xây tối đa chiều cao được phép xây dựng và không thể gia tăng được mật độ dân cư thêm nữa, do đó, các nhà đầu tư không còn động lực để thực hiện các dự án này, đồng thời, Nhà nước cũng không có đủ nguồn lực để đầu tư xây dựng lại.

Theo đó, để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu nhà chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý lại các điều 70, 71 và 72 của dự thảo Luật theo hướng đối với các chung cư cũ, xây dựng trước năm 1994 thì tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ.

Còn đối với các chung cư mới, xây dựng sau năm 1994 mà thuộc diện xây dựng lại do vẫn phù hợp với quy hoạch thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ thực hiện dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, nếu không đóng góp kinh phí thì được bồi thường quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ.

>>Hải Phòng: Xây dựng nhà ở xã hội thay thế chung cư cũ

Di dân hay tăng độ nén đô thị?

Trên thực tế, thời gian qua, việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ dù được các địa phương đẩy mạnh, các chính sách mới ban hành nhằm gỡ khó thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư. Song, bài toán di dân hay tăng độ nén đô thị đến nay vẫn chưa có lời giải.

Chung cư cũ thường ở vị trí trung tâm các thành phố, do đó bài toán điều chỉnh quy hoạch, tăng độ nén đô thị rất khó có lời giải.

Đơn cử tại TP HCM, thống kê của Sở Xây dựng TP cho biết hiện trên địa bàn thành phố có 16 chung cư cấp D, để phục vụ di dời đối với 16 chung cư này, TP đã chuẩn bị đủ quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước và chấp thuận giao cho Ủy ban Nhân dân các quận sử dụng quỹ nhà này để tạm cư, tái định cư cho các hộ dân đang sinh sống tại chung cư cấp D trên địa bàn.

Kết quả đến nay, thành phố đã thực hiện di dời toàn bộ 354 hộ dân tại 7/16 chung cư, di dời dở dang 319/566 hộ dân tại 5/16 chung cư và chưa di dời 4/16 chung cư trên địa bàn.

Bên cạnh bồi thường, giải phóng mặt bằng, việc các chung cư cũ nằm ở trong khu vực nội thành nên việc tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cũng là khó khăn. Sở Xây dựng TP cho biết, việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2.000, 1/500 đang gặp vướng mắc kéo dài, chưa đảm bảo tính khả thi cho dự án, khó mời gọi được nhà đầu tư tham gia.

Trong khi đó, giới chuyên gia cũng đặt vấn đề khi xây mới chung cư cũ đòi hỏi nâng cao chỉ tiêu quy hoạch, do vậy sẽ tạo “độ nén” ở khu lõi trung tâm thành phố. Thực tế thì không phải vị trí nào cũng “nén” được. Chẳng hạn, có những chung cư cũ thấp tầng nhưng số hộ nhiều, diện tích nhỏ và nằm xen cài trong khu dân cư đông đúc nên rất khó “nén” thêm khi xây mới, do đó khó thu hút đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng (VACC) cũng cho rằng hệ số đền bù hiện nay theo Nghị định 69 đang có quy định từ 1-2, nhưng không có hướng dẫn cụ thể nào là chỗ nào 1, chỗ nào 2, chỗ nào 1,5 hay 1,7 và điều kiện như thế nào cho nên trong quá trình thương lượng với cư dân thì ai cũng nghĩ cái của mình tốt nhất và đòi hỏi 2.

"Với hệ số như thế thì diện tích phải trả lại cho tái định cư rất lớn, mâu thuẫn với các chỉ tiêu quy hoạch mà Thành phố đặt ra là hạn chế chiều cao và mật độ dân số. Đây là cái khó cần phải thay đổi” - ông Hiệp nhận định.