Cải tạo chung cư cũ tiếp tục gặp khó

>> TP.HCM: Văn phòng cho thuê hạng A hút khách

Trong bối cảnh đô thị hiện đại, các khu chung cư và nhà tập thể cũ đang trở thành nỗi ám ảnh của người dân bởi sự nguy hiểm. Để nâng cao chất lượng sống, vào ngày 18/12/2021, UBND TP Hà Nội đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội.  

Tồn tại nhiều vướng mắc  

Để thực hiện Đề án, UBND TP Hà Nội đã ban hành 6 kế hoạch tổ chức thực hiện. Trong đó, Kế hoạch số 329/KH-UBND ngày 31/12/2021 về nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP đã đề ra trong năm 2022 – 2023 được chia làm 4 đợt nhằm tập trung cao độ để hoàn thành việc lập, thẩm định, phê duyệt đồng bộ quy hoạch chi tiết toàn bộ các khu, nhóm, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ trên địa bàn TP. 

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, kế hoạch đã rơi vào tình trạng chậm tiến độ bởi chưa có bất kỳ khu chung cư cũ nào được phê duyệt quy hoạch chi tiết. 

Đơn cử, tại khu vực quận Ba Đình, có tổng cộng 217 chung cư cũ, trong đó có 5 nhà được xác định là nguy cơ nguy hiểm cấp D được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại trong đợt 1. 

Theo ông Tạ Nam Chiến - Chủ tịch UBND quận Ba Đình, nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, UBND quận đã chủ động báo cáo cho UBND TP cho phép đề xuất triển khai trước việc lập tổng mặt bằng. Hiện tại, UBND Quận đã hoàn thành việc lập cơ cấu quy hoạch cho các khu tập thể (Ngọc Khánh, Thành Công và Giảng Võ) cũng như việc tổng mặt bằng cho các căn chung cư nguy hiểm.

Tuy nhiên, các bước như đấu thầu, chọn nhà thầu để lập nhiệm vụ quy hoạch, lập đồ án quy hoạch chi tiết vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn. Nguyên nhân của việc này là bởi sự phức tạp từ các quy định trong Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu... 

Trong tháng 8 vừa qua, tại Kết luận của Chủ tịch UBND TP Trần Sỹ Thanh - Trưởng ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội đã đánh giá rằng, sau 2 năm triển khai Đề án, việc triển khai cơ bản chưa đáp ứng yêu cầu, tiến độ đề ra. Đặc biệt là công tác kiểm định chất lượng nhà chung cư cũ; nghiên cứu, lập, thẩm định, trình phê duyệt quy hoạch chi tiết, tổng quan mặt bằng (nay là quy hoạch chi tiết theo thủ tục rút gọn)... 

Sở Xây dựng cho rằng, việc triển khai lựa chọn nhà thầu tư vấn vẫn đang gặp khó khăn do cơ sở pháp lý. Hơn nữa, một số khu chung cư cũ có quy mô lớn, với diện tích khoảng 20 - 30ha và số lượng hộ dân lớn, thậm chí trên 1.000 hộ dân (như Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công, Trung Tự, Kim Liên...) sẽ mất nhiều thời gian trong quá trình thảo luận và thỏa thuận với tất cả các hộ dân.

Ngoài ra, một số căn hộ chung cư không thuộc diện phải phá dỡ và xây dựng lại, nhưng lại nằm trong các khu vực có nhà chung cư nguy hiểm cấp độ D, do đó, việc cải tạo phải được thực hiện đồng bộ. Tuy nhiên, chưa có sự thống nhất về tỷ lệ đồng thuận từ các chủ sở hữu trong những trường hợp như vậy. 

Liên quan đến vấn đề trên, nhiều chuyên gia cũng cho biết, việc xây dựng và cải tạo các căn hộ chung cư cũ, đặc biệt là những căn hộ đã trở nên xuống cấp và hư hỏng đang phải đối mặt với một loạt khó khăn và vướng mắc. Có thể kể đến như thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, thống nhất phương án bồi thường....

>> Tăng khả năng hấp thụ vốn cho bất động sản

Giải pháp tháo gỡ khó khăn

Để gỡ khó cho những vướng mắc trên, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mong muốn tăng cường vai trò của cấp ủy Đảng và chính quyền địa phương từ thành phố đến các quận, phường, trong quá trình cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ. 

Hơn nữa, việc lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án cải tạo cần dựa trên tiêu chí về uy tín, khả năng tài chính và kinh nghiệm thực hiện. Các dự án cải tạo thường bị hạn chế bởi quy hoạch, giới hạn mật độ dân số và chỉ tiêu chiều cao xây dựng. Để tháo gỡ những hạn chế này và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư cần gia tăng tỷ lệ sử dụng các loại hình khác nhau như văn phòng, shophouse, khách sạn và các khu vui chơi có thu phí...

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất một số giải pháp để tăng tốc quá trình xóa bỏ chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội. Ông Võ nhấn mạnh, quá trình này cần phải minh bạch về phương án tài chính và lợi ích.

Cụ thể, nếu có ý định nâng cao số tầng lên đến 40 tầng, thì cần phải công khai thông tin về lợi ích mà chủ đầu tư sẽ đạt được và lợi ích mà cư dân tại chỗ sẽ nhận được. Điều này đòi hỏi sự minh bạch và công khai trong quá trình ra quyết định. 

Nếu có những người không đồng thuận, cần phải tìm hiểu lý do vì sao họ không đồng thuận và tìm cách tháo gỡ vướng mắc. Thay vì yêu cầu sự đồng thuận 100%, có thể xem xét các giải pháp khác như thu thập tiền dịch vụ từ cư dân để duy trì và nâng cấp chung cư, cùng với việc nộp thêm một khoản tiền nhất định để sửa chữa và nâng cấp khi cần thiết. Điều quan trọng là cần thay đổi tư duy và tiếp cận khác biệt để giải quyết vấn đề cải tạo chung cư cũ hiệu quả hơn.