Bất động sản công nghiệp: Triển vọng tích cực trong trung và dài hạn

>>>Nhiều "ông lớn" rót vốn vào bất động sản công nghiệp ở Nghệ An

Công ty Chứng khoán ACBS cho rằng, mặc dù nền kinh tế toàn cầu đang không ổn định và dự báo tăng trưởng toàn cầu năm 2024 giảm so với năm 2023, nhưng Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ổn định. Theo đó, trong 9 tháng đầu năm 2023, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 20,2 tỷ USD, tăng 7,7% so với cùng kỳ và vốn FDI giải ngân đạt 15,9 tỷ USD, tăng 2,2% so với cùng kỳ.

Theo ACBS, phân khúc BĐS công nghiệp cũng có kết quả hoạt động khá tốt trong 6 tháng đầu năm 2023 với giá cho thuê trung bình tiếp tục tăng và tỷ lệ lấp đầy ổn định. Theo CBRE, lượng hấp thụ ròng đất công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 là gần 400ha ở miền Bắc, tăng 60% so với cùng kỳ và khoảng 400ha ở miền Nam, tăng 20% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức khoảng 81% ở miền Bắc và trên 85% ở miền Nam. Giá thuê đất tăng với CAGR giai đoạn 2019 đến quý II/2023 là 7% lên 127 USD/m2/thời gian thuê còn lại ở miền Bắc và 13% lên 187 USD/m2/thời hạn thuê còn lại ở miền Nam.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường Nhà xưởng xây sẵn và Nhà kho xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ ròng xấp xỉ 320.000 m2 ở miền Bắc và xấp xỉ 250.000 m2 ở miền Nam nhờ sự mở rộng của các nhà sản xuất Trung Quốc, đặc biệt là ở miền Bắc.

Tăng trưởng giá thuê chậm lại và ghi nhận ở mức khoảng 4,8 USD/m2/tháng ở miền Bắc và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Nam với CAGR giai đoạn 2019 – quý II/2023 là 2,3-3,1%. Trước sự cạnh tranh mạnh mẽ từ nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy ở miền Bắc giảm xuống khoảng 78% trong khi tỷ lệ lấp đầy ở miền Nam ổn định ở mức khoảng 75%.

Về dài hạn, Công ty Chứng khoán này cho rằng, phân khúc BĐS công nghiệp cũng phải đối mặt với một số khó khăn như: thuế tối thiểu toàn cầu dự kiến áp dụng tại EU và Hàn Quốc từ năm 2024; Tốc độ tăng lương công nhân sản xuất ở Việt Nam cao hơn mức trung bình châu Á; Quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài và Cơ sở hạ tầng phát triển chưa tương xứng.

Tuy nhiên, phân khúc này cũng được hưởng lợi từ các yếu tố sau: xu hướng Trung Quốc+1, căng thẳng Trung Quốc - Đài Loan khiến nhiều hãng chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam và các nước lân cận; Tăng trưởng kinh tế vĩ mô vẫn ổn định, kỳ vọng tăng trưởng GDP trong dài hạn > 6%; Lực lượng lao động lớn và lương công nhân cạnh tranh; Giá cho thuê đất, nhà xưởng và nhà kho cạnh tranh; Phát triển cơ sở hạ tầng và Các Hiệp định thương mại.

“Do vậy chúng tôi vẫn duy trì triển vọng tích cực cho phân khúc BĐS công nghiệp trong trung và dài hạn. Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài, giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng với tốc độ chậm hơn và tỷ lệ lấp đầy có thể duy trì ở mức ổn định”, ACBS đánh giá.

Đồng thời, Công ty Chứng khoán này cũng nhận định, nhu cầu sẽ ngày càng tăng đối với các khu công nghiệp sinh thái và thông minh, các nhà kho/nhà xưởng nhiều tầng ở những địa điểm đông đúc và các sản phẩm có thể linh hoạt chuyển đổi giữa nhà kho và nhà xưởng.

Mặc dù thị trường có nhiều thuận lợi, nhưng điều khá bất ngờ là kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2023 của hầu hết các công ty BĐS Khu công nghiệp đều suy giảm so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đó, đối với nhóm khu công nghiệp cao su gồm GVR và PHR, doanh thu chính là mảng bán các sản phẩm cao su giảm mạnh do nhu cầu yếu và giá bán suy giảm. Trong khi đó, các khu công nghiệp hiện hữu đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao trong khi quỹ đất chuyển đổi đang gặp vướng mắc về các thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, Công ty Chứng khoán BSC vẫn đánh giá cao triển vọng của nhóm khu công nghiệp này trong dài hạn nhờ quỹ đất lớn trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung khu công nghiệp ở phía Nam và một số dự án đã được giải phóng quỹ đất và bắt đầu triển khai như việc bàn giao đất khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 và phê duyệt quy hoạch 1/2000 khu công nghiệp VSIP 3 – giai đoạn 2.

Còn đối với nhóm khu công nghiệp còn lại là IDC, LHG, SZC, doanh thu các hợp đồng cho thuê kí mới suy giảm so với cùng kỳ. Tuy nhiên, BSC cũng lưu ý rằng, điểm rơi lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS công nghiệp thường rơi vào nửa cuối năm do cách hạch toán của ngành.

Do đó, BSC kỳ vọng với việc dòng vốn FDI phục hồi, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn còn hiện hữu, các doanh nghiệp BĐS công nghiệp sẽ kí kết được nhiều hợp đồng cho thuê mới với nhà đầu tư nước ngoài, qua đó, cải thiện doanh thu và lợi nhuận trong 6 tháng cuối năm 2023.