Tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho M&A bất động sản

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA• 01/11/2023 11:00

Việc để bên nhận chuyển nhượng dự án được “kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng” sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động M&A dự án bất động sản.

>>M&A bất động sản dự kiến sẽ tăng nhiệt trong năm nay

Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn còn gây phát sinh nhiều vấn đề bất cập. Ảnh: DH

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ là một trong các luật được "bấm nút thông qua" trong Kỳ họp thứ 6. Theo đó, nội dung liên quan đến chuyển nhượng dự án hay một phần dự án là nội dung quan trọng. Tuy nhiên, những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn còn gây phát sinh nhiều vấn đề bất cập.

Quy định thiếu thống nhất

Theo đó, khoản 3 Điều 38 Dự thảo về “nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” quy định, sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án. Phần dự án đã nhận chuyển nhượng thì cần bổ sung quy định cho phép “bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư chuyển nhượng” để nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Hiệp hội nhận thấy, nguyên tắc “kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng” này đã chưa được thể hiện tại khoản 3 Điều 39 Dự thảo chưa quy định trường hợp “chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước” thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để “bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính” mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Bởi lẽ, dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư), nên quy định “bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính” mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành là phù hợp và không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Hơn nữa, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng chỉ quy định “xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản” phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” chứ không quy định điều kiện “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Nghị quyết trên đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản và việc thực thi Nghị quyết 42/2017/QH14 đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý được các khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản được chuyển nhượng dự án, một phần dự án “thông thoáng” và đã không gây rủi ro cho cả tổ chức tín dụng, chủ đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án.

Đồng thời đã tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án có năng lực tái khởi động lại dự án bị “trùm mền” và đặc biệt có ý nghĩa rất quan trọng, tháo gỡ được một phần khó khăn cho thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay.

Và trong thực tiễn áp dụng Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội đối với “trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” thì “chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính của dự án, phần dự án chuyển nhượng”, không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Hiệp hội nhận thấy, khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản với nội dung đề nghị bổ sung (trên đây) sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) “thông thoáng”, nhưng chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các “điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản”, nên Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ hoạt động này.

Nhưng do Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội chỉ có hiệu lực đến 31/12/2023 nên việc “thể chế hóa” vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản là rất cần thiết.

>>M&A bất động sản công nghiệp tăng nhiệt

Không nên ép chủ đầu tư có "sổ đỏ" mới được chuyển nhượng

Hiệp hội nhận thấy, việc sử dụng cụm từ “mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” là chưa “chuẩn” trong công tác xây dựng quy phạm pháp luật, nên đề nghị xem xét bỏ cụm từ trên đây.

Nên cho phép bên bán và nhận chuyển nhượng dự án có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành. Ảnh: DH

Bởi lẽ, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư đã “có quyền” chuyển nhượng dự án, một phần dự án theo ý chí của mình. Chính vì thế mà Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội chỉ quy định dự án, một phần dự án chuyển nhượng phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, chứ không quy định phải “có Giấy chứng nhận” hoặc phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính”.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), theo hướng chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.