HoREA: Không "bật đèn xanh" cho ngân hàng kinh doanh bất động sản

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch HoREA• 12/11/2023 12:00

Luật Các tổ chức tín dụng 2010 đã cấm các ngân hàng kinh doanh bất động sản, nhưng dự thảo Luật sửa đổi vẫn nêu một số trường hợp ngoại lệ, "bật đèn xanh" cho hoạt động này.

>>Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó thanh khoản

Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Tuy nhiên, dù Luật các tổ chức tín dụng 2010 đều quy định các ngân hàng không được kinh doanh bất động sản, nhưng hiện dự thảo Luật sửa đổi đã nêu ra một số trường hợp ngoại lệ.

Cần quản chặt quy định tổ chức tín dụng mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc. Ảnh: DH

Cần "siết" ngân hàng kinh doanh bất động sản

Cụ thể, dự thảo cho phép tổ chức tín dụng mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc và cho phép cho thuê một phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng chưa sử dụng hết.

Quy định này có thể sẽ "bật đèn xanh" dẫn đến tình trạng tổ chức tín dụng có xu hướng mở rộng mạng lưới chi nhánh, địa điểm làm việc, cơ sở kho tàng, nhất là xây dựng các tòa nhà cao ốc văn phòng hoành tráng để vừa làm trụ sở, vừa có một phần để kinh doanh cho thuê.

Bởi Luật Các tổ chức tín dụng 2010 cho phép ngân hàng nắm giữ bất động sản liên quan việc xử lý nợ vay trong thời hạn 3 năm mới phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại. Nhưng quy định này đã tạo dư địa cho các tổ chức tín dụng thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản không khác gì hoạt động của một doanh nghiệp địa ốc.

Không những vậy, Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng lại tăng thời hạn cho phép nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay lên 5 năm thì càng rộng đường thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, giữ lại theo quy định cũ sẽ hợp lý hơn.

Với các quy định bật đèn xanh cho phép tổ chức tín dụng được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản không phù hợp với tinh thần tại khoản 2 Điều 98 và Điều 138 Dự thảo Luật (tổ chức tín dụng không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng và tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản).

Theo đó, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần quản lý chặt chẽ tình trạng các ngân hàng mở rộng mạng lưới, trụ sở, chi nhánh, kho tàng để kinh doanh bất động sản.

>>Các dự án bất động sản tại TP.HCM được gỡ vướng ra sao?

"Luật hóa" Nghị quyết 42 là giải pháp cần thiết

Trước khi có Nghị quyết số 42/2017/QH14, nợ xấu của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng chủ yếu được xử lý bằng dự phòng rủi ro, các biện pháp xử lý nợ xấu thông qua xử lý tài sản bảo đảm và khách hàng trả nợ còn chưa cao. Tuy nhiên, từ khi Nghị quyết số 42 có hiệu lực, xử lý nợ xấu nội bảng thông qua hình thức khách hàng trả nợ đã tăng rõ rệt.

Song, Nghị quyết 42/2017/QH14 sẽ hết hiệu lực vào ngày 31/12/2023. Theo đó, nếu các quy định tại nghị quyết trên không được “gia hạn” hoặc “luật hóa” thì sẽ có “khoảng trống pháp lý” trong việc xử lý các “khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” của các tổ chức tín dụng.

Sẽ có “khoảng trống pháp lý” trong việc xử lý các nợ xấu là bất động sản hình thành trong tương lai nếu không luật hóa Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14. Ảnh: DH

Cụ thể, Hiệp hội nhận thấy, Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 chỉ quy định “xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản” phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” chứ không quy định điều kiện “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Nghị quyết 42/2017/QH14 đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý được các khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản được chuyển nhượng dự án (M&A) “thông thoáng” và đã không gây rủi ro cho cả tổ chức tín dụng, chủ đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án.

Đồng thời đã tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án có năng lực thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện để tái khởi động lại dự án bị “trùm mền” và đặc biệt có ý nghĩa rất quan trọng, tháo gỡ được một phần khó khăn cho thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay và đã không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Trong thực tiễn thì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng gần như luôn luôn có thể phát sinh “các khoản nợ xấu”, trong đó có các “khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” nên các tổ chức tín dụng phải có các biện pháp để kiểm soát và xử lý các khoản nợ xấu theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, nhất là đối với tổ chức tín dụng có tỷ lệ nợ xấu nội bảng trên 3%, để bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng.

Do vậy, việc “luật hóa” Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội vào Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phù hợp với tính chất và “phạm vi điều chỉnh” của từng Luật này là hết sức cần thiết và cấp bách.