Tạo sự đồng thuận người dân trong cải tạo chung cư cũ

HUYỀN TRANG• 27/11/2023 03:00

Bí thư Thành uỷ Hà Nội cho rằng, cải tạo chung cư cũ phải gắn với tái thiết đô thị và quy định thời hạn sở hữu chung cư. Thay vì cách làm cải tạo từng tòa chung cư thì nên cải tạo từng khu.

>>"Sống trong sợ hãi" tại chung cư cũ Hà Nội

Hà Nội hiện có 1.579 nhà chung cư cũ, quy mô từ 2 - 5 tầng, tập trung chủ yếu tại các quận nội thành, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Mật độ xây dựng hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần.

hầu hết các chung cư cũ đều thiếu hệ thống phòng cháy chữa cháy. Việc duy tu bảo dưỡng chưa được quan tâm đúng mức đã dẫn đến hư hỏng, xuống cấp n

Việc duy tu bảo dưỡng chung cư cũ chưa được quan tâm đúng mức đã dẫn đến hư hỏng, xuống cấp. ẢNH: LV

Những vướng mắc chính

Theo KTS. Trần Huy Ánh - Hội Kiến trúc sư Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong việc cải tạo chung cư cũ là do việc xác định lợi ích chưa rõ ràng giữa 3 bên: lợi ích của người dân, lợi ích của doanh nghiệp, lợi ích của Nhà nước.

Doanh nghiệp muốn đầu tư vào khu vực đó ngoài phần cải tạo còn có thêm phần để kinh doanh, còn đối với người dân họ coi đây là tài sản cả đời nên đòi mức hỗ trợ, bồi thường cao, từ đó làm nảy sinh những vướng mắc.

Mỗi bên đều có mục tiêu riêng và không có tiếng nói chung, thậm chí có những doanh nghiệp “hứa một đằng, làm một nẻo” với người dân, cho nên niềm tin giữa hai bên không được khẳng định, giữa người dân và doanh nghiệp không có một định chế cam kết nào.

Đồng quan điểm, TS-KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội - cho biết: Việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đã có từ hơn 20 năm qua nhưng thực tế đến nay, TP.Hà Nội mới chỉ kêu gọi được 20 chủ đầu tư làm các dự án cải tạo và xin phê duyệt 23 khu trong tổng số 60 khu chung cư tại Hà Nội.

Ông Nghiêm cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ phải được thực hiện theo quy hoạch chung của Thủ đô. Do vậy, trong nội đô các khu chung cư cũ không được xây cao tầng. Nhưng phải xây cao tầng các chủ đầu tư mới có lãi.

>>> Vẫn loay hoay bài toán “xóa” chung cư cũ nát

Một khó khăn khác từ chủ đầu tư được TS Đào Ngọc Nghiêm chỉ ra là việc đàm phán với người dân. Theo ông Nghiêm, Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Trong khi đó, nhiều chủ hộ không đồng thuận do khúc mắc về hệ số đền bù. Cuối cùng là việc quy hoạch và quản lý sau cải tạo chung cư.

Bên cạnh đó, các quy định quản lý thay đổi liên tục, các chung cư cũ thường có nhiều loại hình sở hữu, trong đó có sở hữu Nhà nước, được giải quyết qua nhiều thời kỳ, có trường hợp bố trí sai thẩm quyền, sai công năng, lấn chiếm, chuyển nhượng bất hợp pháp dẫn đến công tác bồi thường chậm trễ, kéo dài. Những nguyên nhân đó khiến nhiều năm nay, việc cải tạo chung cư cũ vẫn loay hoay, vướng mắc và chưa có giải pháp để giải quyết triệt để.

Nhanh chóng tháo gỡ các điểm nghẽn

Bàn về vấn đề cải tạo chung cư cũ, Bí thư Thành uỷ Đinh Tiến Dũng cho rằng, cải tạo chung cư cũ phải gắn với tái thiết đô thị và quy định thời hạn sở hữu chung cư mới giải quyết được vấn đề. Thay vì cách làm cải tạo từng tòa chung cư thì nên cải tạo chung cư theo từng khu.

Khu chung cư cũ Kim Liên (quận Đống Đa, Hà Nội) trong kế hoạch cải tạo giai đoạn 2021-2023. Ảnh: Q.V

Khu chung cư cũ Kim Liên (quận Đống Đa, Hà Nội) nằm trong kế hoạch cải tạo. Ảnh: Q.V

Về giải pháp, theo Bí thư Thành ủy Hà Nội, nơi nào có 4 - 5 tòa chung cư cũ, mỗi tòa 4 - 5 tầng thì khi đầu tư xây dựng lại chỉ làm 1 - 2 tòa và làm cao tầng hơn, còn bên dưới để làm không gian thương mại và dịch vụ, tầng hầm, bãi đỗ xe… Làm như vậy, người dân sẽ có không gian sống bảo đảm hơn và nhà đầu tư cũng có lợi ích, còn cách làm cuốn chiếu như hiện nay là không ổn.

Thực tế, thời gian qua, việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ được cả người dân và các ban, ngành TP Hà Nội đồng tình, nhất quán. Tuy nhiên, người dân cũng mong muốn được đảm bảo song song giữa nghĩa vụ và quyền lợi.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam - việc cải tạo chung cư cũ chính quyền địa phương phải có trách nhiệm chính, còn doanh nghiệp tham gia đóng góp có lợi nhuận. Lợi nhuận này được thừa hưởng ngay tại những khu chung cư sau cải tạo, hoặc những quỹ đất khác, nhưng trên tinh thần phải đảm bảo hài hòa lợi ích cho doanh nghiệp, người dân và chính quyền.

Ngoài ra, theo ông Tùng, cần phải có chính sách cho các cư dân được rõ ràng, hài hòa theo hướng phần dôi ra so với diện tích tái định cư Nhà nước mua lại của doanh nghiệp và bán cho dân theo giá của người thu nhập thấp, chứ không phải giá thương mại. Khi quy hoạch, thực hiện dự án cải tạo phải công khai, đảm bảo người dân phải nhận được những phiếu thăm dò và khẳng định chắc chắn họ sẽ nhận được những gì, sau khi dự án cải tạo được hoàn thành để lấy sự đồng thuận của người dân.