Nhà nước quản lý đất đai như thế nào?

Luật sư NGUYỄN TIẾN LẬP, Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự• 15/05/2022 04:10

Thời gian qua, tình trạng thu gom đất ở, đất vườn,…để chuyển đổi mục đích sang đất ở, xây dựng đường giao thông, sau đó chia tách thửa đất nhằm phân lô bán nền diễn ra tràn lan.

>>Phân lô bán nền: Nhu cầu thị trường hay bất cập trong quản lý?

Ở góc độ hiện tượng, “phân lô, bán nền” chủ yếu liên quan đến các khu đất chưa có mục đích ở, giá trị thấp, vì vậy cả người bán và người mua đều kỳ vọng giá tăng lên trong tương lai khi được chuyển đổi thành “đất ở”.

Nhiều rủi ro

Về bản chất, đó là đầu cơ đất để kiếm lời nhanh ở mức cao, cao hơn rất nhiều so với lãi suất tiết kiệm và có vẻ an toàn hơn so với các kênh đầu tư hay đầu cơ khác của thị trường tài chính. Nói an toàn hơn bởi dù sao đất cũng là tài sản thật, tiếng Anh gọi là real estate, nhìn thấy sự hiện hữu, trong khi đó nếu mua trái phiếu hay cổ phiếu thì cái hàng hoá là doanh nghiệp ấy, người mua hàng tức nhà đầu tư không biết thật hư như thế nào.

Tuy nhiên, đáng chú ý là việc đầu cơ này thường theo phong trào hay sóng thị trường do các công ty môi giới, còn gọi nôm na là “cò đất” tạo ra mà không gắn với quan hệ cung cầu thật về hàng hoá đất đai. Tuyệt đại đa số người mua là các cá nhân, vừa không có nhu cầu sở hữu đất, vừa không có kiến thức chuyên nghiệp về đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng.

Mặc dù thế, thị trường đầu cơ này đã trở nên hấp dẫn, sôi động và phổ biến trong nhiều năm qua và trở thành một đặc tính rất thú vị và đặc biệt của nền kinh tế nước ta. Tôi nhấn mạnh tính hẫp dẫn về tâm lý xã hội không chỉ vì khả năng sinh lời mà còn cả sự rủi ro cao của nó nữa. Còn thú vị là ở chỗ, như giới chuyên nghiệp vẫn nói, nếu đầu tư thực sự, bài bản ở đây thì anh rất khó kiếm lời nhưng đầu cơ thì ngược lại.

Mọi cơn sốt đất là bình thường của “cơ thể thị trường” nhưng sốt giả mới đáng lo ngại và cần chống. Giải pháp căn cơ theo tôi chính là sửa Luật Đất đai nhưng không phải sửa ở tầng kỹ thuật cốt chỉ để khắc phục các sai sót hay lổ hổng quản lý mà ở tầm chiến lược mà trước hết là quan điểm tiếp cận.

Ba hệ luỵ nhãn tiền

Có nhiều vấn đề có thể bàn khi nhìn sự việc từ các góc độ khác nhau, trong đó riêng khía cạnh rủi ro pháp lý và tài chính của các giao dịch mua bán thì các chuyên gia đã phân tích nhiều rồi. Tuy nhiên, nếu đặt lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và lợi ích xã hội lên trên thì tôi xin lưu ý ba vấn đề lớn thế này, và là điều đáng lo sợ.

Thứ nhất, đất đai sẽ ngày càng bị băm nát, tức sử dụng một cách manh mún và chắp vá. Nếu quy hoạch là để khắc phục điều đó thì việc sửa đổi, điều chỉnh quy hoạch liên miên kết hợp với việc quy hoạch bị “nắn” trong qua trình triển khai bởi các nhóm lợi ích thì sẽ vô hiệu hoá ngay các ý nghĩa và mục tiêu của chính nó.

Giao dịch bất động sản phân lô bán nền tại Quy Nhơn, Bình Định đang rất sôi động. Ảnh QUỐC TUẤN.

>>Phân lô bán nền: “Tại ải - tại ai”?

Thứ hai, ai là nhóm xã hội được hưởng lợi trong câu chuyện này, tức những trái ngọt của quá trình được gọi là phát triển kinh tế ? Chắc chắn không phải nhóm đông đảo và đa số là những người nghèo, thiếu hiểu biết và quan hệ xã hội, những người sống ở nông thôn, kể cả những người nông dân đã bán đất nông nghiệp của mình được giá cao hơn nhiều so với kỳ vọng. Bởi vấn đề là sau khi bán đất rồi thì họ còn lại gì và sẽ làm gì? Cho nên, nếu hiện tượng này cứ tiếp diễn, nó sẽ góp phần tạo ra hố ngăn cách giàu nghèo ngày càng rộng và đi kèm là bất bình đẳng, mâu thuẫn, xung đột xã hội tăng lên.

Thứ ba, gián tiếp gây ra nhiều hệ luỵ kinh tế - xã hội như: Quan hệ vay mượn dân sự để đầu cơ đất nhưng không trả được, xung đột trong nội bộ các gia đình tăng lên do rủi ro, vỡ nợ từ mua, bán đất, đình đốn sản xuất nông nghiệp vì bỏ ruộng để bán đất trục lợi, ngân hàng vướng nợ xấu do các khoản vay dưới chuẩn, không minh bạch, niềm tin và động cơ thúc đẩy các dự án kinh tế lành mạnh có sử dụng đất sẽ giảm sút; và đặc biệt là vấn nạn tiêu cực, tham nhũng trong bộ máy chính quyền liên quan đến quản lý đất đai sẽ gia tăng.

Thay đổi quan điểm tiếp cận về đất đai

Thay vì quản lý chặt cả ba khâu là mục đích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng, Nhà nước chỉ nên quản lý đất đai bằng quy hoạch và chính sách tài chính. Ngoài ra, cần làm rõ nguyên lý đất gắn liền với bất động sản trên đó, ai sở hữu bất động sản thì đương nhiên có quyền tương tự về đất.

Điều này sẽ hạn chế hay tránh được việc tồn tại và mâu thuẫn giữa thị trường được điều tiết cao (mà chủ yếu dẫn đến đầu cơ) về đất, tách biệt với thị trường bất động sản vốn cần linh hoạt và tự do hoá. Tác dụng của nó là làm cho đất đai trở thành nguồn lực cho sự phát triển chung. Và cuối cùng, việc sửa luật phải làm sao để các quyền tài sản dân sự của người dân liên quan đến từng bất động sản của họ phải được bảo đảm một cách rõ ràng, minh bạch và chắc chắn.