Đầu cơ đất phân lô bán nền (KỲ II): Rà soát mục đích tách thửa đất

>> Đầu cơ đất phân lô bán nền: Nhà đầu tư có thể mất trắng

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, thời gian qua, tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng một số cá nhân, doanh nghiệp nhỏ mua gom đất của người dân ở các vùng ven, thông thường là đất trồng cây lâu năm, đất vườn, sau đó lập hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và phân lô tách thửa để bán.

Ở góc độ pháp lý, trao đổi với PV, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn luật sư TP HCM cho rằng, phân lô bán nền rầm rộ là do quản lý đô thị lỏng lẻo và hệ quả là gây ra những vết sẹo đô thị.

Theo luật sư Phượng, các quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ còn nhiều bất cập, do đó vẫn còn hiện tượng các tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều lần, một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Có thể bạn quan tâm Đầu cơ đất phân lô bán nền: Nhà đầu tư có thể mất trắng 15:00, 18/02/2022 Thanh tra Bộ Xây dựng vào cuộc vụ phân lô bán nền tại Lâm Đồng 00:25, 30/11/2021

Hiện, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6-1-2022 của Chính phủ vừa ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1-3-2022 đã quy định buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Song Nghị định trên quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên”, mà chưa có định lượng cụ thể về “thường xuyên” hay "không thường xuyên”.

Do đó, để ngăn chặn việc lợi dụng đầu cơ đất đai rồi "lách luật" phân lô bán nền, cần quy định cụ thể hơn các quy định xác định thường xuyên bằng việc định tính, định lượng phù hợp hơn.

Ngoài ra, địa phương cũng cần giám sát, sàng lọc những trường hợp tách thửa phải đúng đối tượng, tránh trường hợp cá nhân lợi dụng chính sách này để phân lô bán nền như những năm qua. Kiểm tra chặt quy hoạch, lập dự án bất động sản, không để xảy ra tình trạng một số cá nhân, tổ chức tự vẽ dự án ma, phân lô bán nền trái phép.

Trong khi đó, bàn về tình trạng phân lô bán nền tự phát, luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cũng cho rằng cá nhân (thuộc đối tượng mua bán bất động sản quy mô nhỏ - PV) được quyền tách thửa đất mà mình sở hữu theo quy định.

Tuy nhiên, tách thửa, phân lô bán nền trên là một kiểu "lách luật". Điều 41, Nghị định 43/2013 của Chính phủ quy định rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì "cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này".

"Do đó, chính quyền địa phương cần vào cuộc để làm rõ mục đích của việc tách thửa, kịp thời ngăn chặn chiêu lách luật để gian lận phân lô bán nền" - luật sư Trần Tuấn Anh cho biết.

Trong khi đó, ở phương diện đầu tư, trao đổi PV, LS Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật Anvi cho rằng, nếu việc phân lô tách thửa đúng quy định sẽ là trường hợp tốt, phù hợp để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân trong điều kiện nguồn cung bất động sản bị hạn chế như hiện nay.

Mặt khác, về bản chất, người kinh doanh luôn tìm cách để tạo ra lợi nhuận tốt nhất, do đó trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền đúng quy trình, được cấp phép thì không có quy định nào cấm.

"Về phía nhà đầu tư, vị luật sư cho rằng vốn dĩ việc đầu tư luôn tiềm ẩn các rủi ro, trong trường hợp này là các hợp đồng mua bán có đúng như thực tế hay các cam kết tách sổ riêng. Các nhà đầu tư khi chấp nhận xuống tiền cần lường trước rủi ro, lợi nhuận cao cũng luôn đi kèm với rủi ro lớn" - LS Trương Thanh Đức chia sẻ.