Quản lý sử dụng đất với doanh nghiệp FDI

GIA NGUYÊN thực hiện• 11/09/2022 03:20

Vẫn còn nhiều quy định bất cập tạo ra sự bất bình đẳng trong quyền tiếp cận đất đai giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DN FDI) và tổ chức, cá nhân trong nước về hình thức sử dụng đất...

>>Nên cho người nước ngoài có quyền sử dụng đất

Đây là chia sẻ của Luật sư Nguyễn Thùy Dung - Công ty Luật LTT & Lawyers, Thành viên Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh với DĐDN.

- Thưa Luật sư, bà đánh giá sao về hiện trạng pháp luật liên quan đến DN FDI sử dụng đất tại Việt Nam, hiện nay?

Các quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam bắt đầu được ghi nhận trong Luật đất đai 1987; sau đó được tiếp tục ghi nhận tại các văn bản Luật đất đai vào các năm 1993; 2003 và 2013. Qua 4 lần xây dựng và hoàn thiện, pháp luật Việt Nam về đất đai, quyền tiếp cận và khai thác đất đai của DN FDI được mở rộng về phạm vi quyền và rõ ràng hơn về trình thủ tục.

Cụ thể, ban đầu, Luật Đất đai 1987 chỉ có 1 điều khoản quy định cho có, sau đó càng về sau số điều khoản luật đề cập đến quyền của DN FDI càng nhiều hơn. Cụ thể, ban đầu DN FDI chỉ được tiếp cận đất đai theo hình thức thuê đất từ Nhà nước với thẩm quyền cho thuê thuộc Chính phủ (1993), sau đó mở rộng thêm quyền tiếp cận đất từ việc thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế; thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Song song đó, trình tự thủ tục và thẩm quyền cho thuê đất được giao về cho UBND các tỉnh (2003).

Từ Luật Đất đai 2013, quyền tiếp cận đất đai của DN FDI càng được mở rộng hơn. Theo các quy định pháp luật hiện tại, DN FDI có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê. Còn đối với trường hợp thuê đất từ Nhà nước thì được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Ngoài ra, hiện nay, DN FDI có thể tiếp cận thêm kênh thị trường, tức là họ được quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ); nhận góp vốn bằng QSDĐ; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

>>GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Bổ sung quyền sở hữu đất cho người nước ngoài

Bộ TN&MT phối hợp với Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Mặc dù vậy, pháp luật đất đai vẫn còn nhiều quy định bất cập tạo ra sự bất bình đẳng trong quyền tiếp cận đất đai giữa DN FDI và tổ chức, cá nhân trong nước về hình thức sử dụng đất.

- Cụ thể ở đây là những nội dung nào, thưa Luật sư?

Cụ thể, trong Hiệp định thương mại, đầu tư quốc tế, Chính phủ Việt Nam cam kết đối xử bình đẳng, không phân biệt đối xử giữa các quốc gia và các doanh nghiệp (như cam kết WTO, các hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư song phương BIT,…vv). Tuy nhiên, khi nhìn thực trạng pháp luật đất đai, cho thấy trong lĩnh vực này nguyên tắc bình đẳng, không phân biệt đối xử chưa được tuân thủ tuyệt đối.

Theo Luật Đầu tư 2020, Nhà nước thực hiện chính sách đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Nhưng khi chiếu theo Luật Đất đai 2013, ngay tại khoản 27 Điều 3 phần định nghĩa về tổ chức kinh tế đã loại trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như một chủ thể chịu sự điều chỉnh riêng biệt. Trên cơ sở này, Luật Đai đai 2013 dành riêng một Mục số 4 của Chương 11, từ Điều 183 đến 187 để đề cập về quyền và nghĩa vụ của DN FDI.

Ngoài ra, trên thực tiễn tư vấn cho các DN FDI, tôi thấy rằng, có những trường hợp dù đủ điều kiện tiếp cận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, tuy nhiên, khi triển khai các thủ tục hành chính để ghi nhận quyền của DN FDI cũng gặp không ít khó khăn. Phần vì các quy định về trình tự thủ tục còn chưa rõ ràng, phần vì mỗi địa phương hiểu theo một cách khác nhau. Dẫn đến có nhiều vụ việc dù xong giao dịch nhưng DN FDI mất nhiều năm vẫn không xin được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Với những bất cập đã nêu, Luật sư có kiến nghị gì?

Tôi cho rằng trong giai đoạn lấy ý kiến xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần mạnh dạn nghiên cứu sâu rộng, tham khảo nhiều ý kiến chuyên gia về kinh tế và pháp lý để đề xuất nhiều đổi mới nhằm khắc phục các hạn chế của Luật Đất đai 2013 liên quan đến DN FDI.

Cụ thể, chúng ta nên tiếp cận việc xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng tạo ra cơ chế bình đẳng giữa DN FDI và doanh nghiệp trong nước. Hướng tiếp cận, DN FDI chỉ bị hạn chế quyền được tiếp cận đối với các khu vực trọng yếu, nhạy cảm liên quan đến an ninh quốc phòng. Ngoài các hạn chế này, các DN FDI và doanh nghiệp trong nước có tất cả các quyền như nhau.

Khi nghiên cứu Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), thuật ngữ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thay thế bằng thuật ngữ Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, khi xem xét các Điều 205 đến 210 của Mục 4, chương XIII Dự thảo, theo tôi, luật mới chưa có bất kỳ đột phá đáng kể nào để thu hẹp hơn nữa sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai đối với Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài). Trong khi, Nghị quyết 18-NQ/TW có định hướng nguồn lực đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả hơn cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường; góp phần giải quyết các vấn đề xã hội, tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể sử dụng đất.

- Xin cảm ơn Luật sư!