GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất

>>> Bất cập bảng giá đất

LTS: Bộ TNMT đang xin ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vốn được người dân, doanh nghiệp hết sức mong chờ. Dự thảo được đăng tải để xin ý kiến không lâu sau khi Ban chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai (Nghị quyết 18).

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC)

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết: Tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các điều 40, 41 và 42 có quy định về các căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện nhưng đều không đưa cụ thể căn cứ vào Quy hoạch vùng đã được phê duyệt để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tất cả các cấp, trước hết phải căn cứ vào quy hoạch vùng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia ở cấp vùng về không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị và phân bố dân cư nông thôn, xây dựng vùng liên tỉnh, kết cấu hạ tầng …) để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được đồng bộ, tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn về quy hoạch.

Liên quan đến nội dung lập quy hoạch, theo ông Hiệp nên chăng cần quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất. Hay trình tự lập quy hoạch tuân thủ theo quy quy định có liên quan (Luật Quy hoạch) thì cũng cần phải quy định cụ thể tại Luật Đất đai để thuận tiện trong quá trình triển khai thực hiện.

Điều 47 Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Theo Dự thảo: UBND cấp tỉnh (hoặc UBND cấp huyện) trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Vấn đề này trên thực tế đã vấp phải tình huống: HĐND một năm chỉ họp 02 lần, nếu dự án cần phê duyệt kế hoạch sử dụng đất sau kỳ họp HĐND thì sẽ phải chờ tới kỳ họp HĐND lần tiếp sau mới có thể thông qua và trình phê duyệt.

Ông Hiệp đề nghị xem xét sửa lại: Quy hoạch sử dụng đất thì trình HĐND thông qua, nhưng đối với kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì chỉ cần Thường trực HĐND thông qua trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Điều 59 Chuyển mục đích sử dụng đất: Theo Chủ tịch VACC, đây là vấn đề được rất nhiều doanh nghiệp quan tâm vì sự không thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Đất đai. Theo đó, Luật Nhà ở quy định trường hợp các chủ đầu tư đang có loại đất khác (phi nông nghiệp không phải đất ở) khi muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì bắt buộc đất đó phải có 1 phần đất ở thì mới được chuyển đổi. Chính vì quy định nên hiện có rất nhiều dự án bị ách tắc.

Tuy nhiên, tại Điều 59 Dự thảo Luật đất đai đã có sự tiến bộ khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không cần điều kiện như Luật Nhà ở, chỉ cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Đây là điểm có thể tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn cần bổ sung thêm điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất tại Khoản 1 là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Ngoài ra, trong 07 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, đề xuất quy định rõ thêm hình thức: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc tại Điểm b Khoản 1 quy định cụ thể hơn “Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở hoặc không phải đất ở)” để quy định được cụ thể, rõ ràng hơn.

Quy định nhà đầu tư phải cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất là không phù hợp, khó thực hiện trong thực tế (Ảnh: LV)

Điều 64 Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất: Điểm a Khoản 2 quy định về tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định “Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Tiêu chí này không phù hợp mà nên quy định theo khu vực: ví dụ như dự án khu vực đô thị đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 thì quy mô khác, đô thị loại 4 loại 5 thì quy mô khác; dự án khu vực nội đô và ngoại đô sẽ có quy mô khác.

"Có như vậy mới phát huy được nguồn lực đất đai một cách triệt để, khuyến khích, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tham gia thực hiện, vì nếu diện tích quá nhiều sẽ rất ít nhà đầu tư đủ điều kiện cũng như khả năng có thể tham gia được, như vậy là hạn chế việc khai thác giá trị đất đai của địa phương" - theo ông Hiệp.

Đồng thời, nếu quy định diện tích dự án quá lớn, các dự án dưới 100 héc-ta phải tổ chức thực hiện đấu giá, như vậy Nhà nước sẽ phải huy động nguồn lực rất lớn để tổ chức thực hiện, việc này sẽ gặp rất nhiều khó khăn và không phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Cũng theo Chủ tịch VACC, Điểm đ Khoản 2 quy định nhà đầu tư phải cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất là không phù hợp, khó thực hiện trong thực tế. Đề nghị sửa đổi nội dung này theo hướng quy định tiến độ hoàn thành dự án là một trong những tiêu chí xem xét khi xét thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Đồng thời, cần quy định cụ thể hơn là nhà đầu tư có năng lực về tài chính đáp ứng được yêu cầu của dự án và có kinh nghiệm triển khai dự án có quy mô, tính chất tương đương để đảm bảo năng lực kinh nghiệm của nhà đầu tư.