Chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản

GIA NGUYỄN thực hiện• 04/07/2023 15:00

Để đảm bảo mục tiêu khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng để có cơ sở dữ liệu giá đất và chống thất thu thuế thì giải pháp tối ưu là giảm thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

>>Xử nghiêm việc bán nhà hai giá để trốn thuế

Đây là chia sẻ của Ths Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản (BĐS) với Diễn đàn Doanh nghiệp.

- Xoay quanh nội dung Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), tại Nghị trường Quốc hội vừa qua, có ý kiến đề xuất, phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán… Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Theo dõi phiên thảo luận về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 21/6, tôi rất quan tâm ý kiến phản biện của Đại biểu Quốc hội Hoàng Minh Hiếu đối với đề xuất sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của cơ quan soạn thảo.

Cụ thể, phản biện quy định sử dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân (quy định tại điểm d khoản 3 Điều 159 của Dự thảo Luật), đại biểu này cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng.

Điều này không khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng, ví dụ người dân cố tình tạo các giao dịch ảo để “thổi giá” ở một khu vực, hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản, hoặc để rửa tiền... Từ đó, đại biểu đề xuất phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán…

Tôi đồng ý với ý kiến của đại biểu ở lập luận rằng việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân dẫn đến cả 2 mục tiêu (khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng để có cơ sở dữ liệu giá đất; chống thất thu thuế) có khả năng không đạt được. Nhưng về việc tính thuế thu nhập dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán, mặc dù đề xuất này thoạt nhìn có vẻ rất hợp lý, tuy nhiên, cần phải bàn luận, hoàn thiện thêm.

>>Mạnh tay xử lý bán nhà hai giá

Đa số khi làm thủ tục chuyển nhượng BĐS, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so giá thực tế. (Ảnh minh họa)

Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về vấn đề này?

Trước tiên, tôi xin giải thích để làm rõ phương án tính thuế thu nhập theo đề xuất của vị đại biểu: Nếu anh X nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất (xin gọi tắt là “mua đất”) từ anh Y với giá A, sau đó chuyển nhượng thửa đất (xin gọi tắt là “bán đất”) cho anh Z với giá B thì anh X sẽ được hưởng phần chênh lệch là (B-A); giá trị chênh lệch này là căn cứ để tính thuế thu nhập và anh X chỉ phải chịu thuế thu nhập nếu “có lãi” (nếu B>A). Anh X cũng không thể kê khai giá trị B thấp đi để tránh thuế bởi anh Z (người mua) không đồng ý (để tránh làm tăng thuế thu nhập anh Z phải chịu nến bán đất sau này). Xuất phát từ quyền lợi, nghĩa vụ của bản thân mà các chủ thể sẽ có xu hướng kê khai giá thực tế trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, từ đó cơ quan nhà nước sẽ thu thập được cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để định giá đất!?

Tuy nhiên, đề xuất này sẽ trở nên bất hợp lý hoặc bất khả thi trong những trường hợp cá biệt, cụ thể và không hiếm gặp trong thực tiễn như:

Trường hợp, nếu anh X “mua đất” từ anh Y với giá A nhưng không chuyển nhượng ngay mà thực hiện tách thửa làm nhiều thửa đất nhỏ, sau đó “bán đất” cho những người khác ở nhiều thời điểm khác nhau.

Hay trường hợp, nếu anh X “mua đất” từ anh Y với giá A sau đó xin chuyển mục đích sang loại đất khác (ví dụ từ đất nông nghiệp xin chuyển sang đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở) rồi mới “bán đất” cho anh Z. Hoặc việc kết hợp giữa 2 trường hợp (vừa tách thửa, vừa chuyển mục đích sử dụng đất). Trong các trường hợp này không thể so sánh chênh lệch (B-A) để tính thuế bởi việc so sánh không còn trên cùng một mặt bằng, khác “hệ quy chiếu”…

Ngoài ra, còn phải kể đến việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ chỉ hợp lý với các chủ thể có mục đích kinh doanh bất động sản (mua đi, bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời). Với mức độ lạm phát, trượt giá cao hiện nay thì việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ bất hợp lý.

Vậy, đâu là giải pháp tối ưu để chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản, thưa ông?

Tôi cho rằng, để đảm bảo hiệu quả của chính sách (khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng để có cơ sở dữ liệu giá đất; chống thất thu thuế) thì giải pháp tối ưu là phải giảm thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể theo Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ áp dụng biểu thuế toàn phần với thuế suất 2%. Mức thuế suất 2% được đánh giá là quá cao và là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hiện tượng giao dịch mua bán nhà đất “hai giá” thời gian qua.

Nếu sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân để giảm thuế suất với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (ví dụ giảm xuống mức 0,5%) và không thay đổi căn cứ tính thuế (vẫn tính theo giá giao dịch ghi trên hợp đồng) thì thuế thu nhập không còn là gánh nặng lớn của người dân khi chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, người dân sẽ có động lực để kê khai giá thực tế, giúp Nhà nước thu thập được cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để định giá đất, nhằm sớm hiện thực hóa mục tiêu xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

- Trân trọng cảm ơn ông!