Sửa Luật Đất đai: Băn khoăn quy định có đất ở mới được làm dự án

Bài: GIA NGUYỄN - Ảnh: QUỐC TUẤN• 11/10/2023 04:00

Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để đảm bảo tính khả thi, phù hợp thực tiễn, tránh gây khó cho doanh nghiệp, nhiều ý kiến đề xuất, cần sửa đổi quy định có đất ở mới được làm dự án…

>> Sửa Luật Đất đai: Cần có quy định cụ thể về đất phát triển hạ tầng du lịch

Theo đó, được kỳ vọng sẽ tạo sự thông thoáng cho thị trường bất động sản, thế nhưng, quy định tại Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại đang khiến các doanh nghiệp không khỏi quan ngại khi quy định: …muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì doanh nghiệp phải đang có quyền sử dụng đất ở, hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại đang khiến các doanh nghiệp không khỏi quan ngại - Ảnh minh họa

Trước quy định đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, quy định này sẽ khiến thị trường bất động sản tắc nghẽn vì hiện phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.

Ngoài ra, việc quy định chỉ được công nhận nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là không sát với thực tế. Bởi, đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm.

Thông tin vớ báo chí về quy đinh này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh khẳng định, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không “thông thoáng” như Luật Đất đai 2013. Bởi, trước Luật Đất đai 2013 có quy định chủ đầu tư dự án sử dụng đất phi nông nghiệp được nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến Luật Đất đai 2013 thì chỉ còn quy định chủ đầu tư dự án sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp tiền thuê đất và được lựa chọn trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

>> Sửa Luật Đất đai: Vẫn còn nhiều băn khoăn về xác định giá đất

Nhiều ý kiến đề xuất, cần sửa đổi những bất cập tại Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - Ảnh minh họa

Từ đó, ông Châu đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo hướng, doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất gồm đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm); thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).

“Việc sửa luật sẽ giải quyết việc tắc nghẽn nguồn cung, tháo gỡ vướng mắc cho các quy hoạch treo đang tồn tại trên cả nước”, ông Châu khẳng định.

Còn theo chuyên gia pháp lý - Nguyễn Văn Đỉnh, chính sách “đất ở và đất khác” được quy định tại Luật số 03/2022/QH15 và Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu doanh nghiệp A tự thỏa thuận để “gom” được 100 ha đất mà không có mét vuông đất ở nào thì không thể triển khai dự án trên diện tích 100 ha dù đã phù hợp quy hoạch. Để đối phó, doanh nghiệp A tất yếu sẽ nảy sinh ý định “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở.

Nếu thành công, mua được căn nhà chỉ cần 30m2 thì doanh nghiệp A lại được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích 100 ha+30m2. Đó là bởi nhà đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở, có thể 1% hoặc thấp hơn, thì đều có thể được chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Với trường hợp nêu trên, chỉ có cá nhân B có căn nhà 30m2 bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá cao “trên trời” khi biết doanh nghiệp A phải mua với giá cao.

“Như vậy, chính sách “đất ở và đất khác” theo Dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu. Trong khi đó, yêu cầu đặt ra với một chính sách pháp luật là khuyến khích đối tượng chịu tác động tuân thủ tích cực, những người tuân thủ với thái độ tích cực đó sẽ thụ hưởng trực tiếp giá trị chính sách mang lại”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Từ thực tế trên, ông Đỉnh cho rằng, Dự thảo không cần tách bạch, trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính - tham gia đấu giá, đấu thầu); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự - tự gom đất) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự).

Vai trò của cơ quan Nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.

Liên quan đến vấn đề này, trước đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đã có kiến nghị cần sửa đổi quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

Theo VCCI, việc Dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất không phải là đất ở; nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở dường như chưa phù hợp. Bởi có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định phải có một phần là “đất ở”. Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua…

Từ đó, để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, VCCI đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng bỏ cụm từ “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại Điều 128. Thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp). Rà soát lại quy định tại Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.