Sửa Luật Đất đai: Vẫn còn nhiều băn khoăn về xác định giá đất

>> Sửa Luật Đất đai: Cân nhắc quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo đó, thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội đang gặp khó khăn do những bất cập, hạn chế nảy sinh từ trong quá trình định giá đất, dẫn đến tình trạng định giá không chính xác, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Trước thực tế đã nêu, Điều 158 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất quy định: “Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Xoay quanh nội dung quy định đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chưa đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Trong khi, việc duy trì một mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách Nhà nước.

Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, cụm từ “nguyên tắc thị trường” cần được cụ thể, rõ ràng trong Dự thảo Luật (sửa đổi), thế nào là thị trường cũng cần được làm rõ.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, thị trường ở đây không phải là mong muốn của người mua, cũng không phải là mong muốn của người bán, mà phải theo nguyên tắc chung, trong đó có những điều kiện cụ thể, có thể 5-7, thậm chí 20 điều kiện. Đây là những điều kiện chung để các địa phương, cơ quan định giá dựa vào đó định giá đất đai, càng cụ thể, việc định giá càng chính xác, độ sai lệch càng ít đi giữa các địa phương, các vùng miền.

“Giá đất theo nguyên tắc thị trường nghĩa là các địa phương có giá khác nhau nhưng với những nguyên tắc chung để áp vào thì giá đất sẽ phù hợp. Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định các nguyên tắc thế nào là giá thị trường, từ đó giúp các địa phương, cơ quan quản lý đất đai tuân thủ và áp dụng theo pháp luật; quy định các nguyên tắc chung nhưng khi áp dụng thành cái riêng của từng vùng miền, địa phương”, vị chuyên gia này góp ý.

>> Sửa Luật Đất đai: Còn lo ngại về đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Cũng theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, để giá đất sát với giá thị trường, bảng giá đất cần được ban hành theo từng năm, thậm chí ban hành 6 tháng. Việc giao định giá đất thuộc thẩm quyền cấp huyện sẽ phù hợp với sự thay đổi của địa phương và phù hợp với quy hoạch chung của tỉnh.

Đồng thời để việc định giá đất khách quan, công bằng, thành phần trong Hội đồng định giá đất cần có đủ đại diện, từ chuyên gia có chuyên môn sâu, sự tham gia với vai trò cầm trịch của UBND huyện. Bên cạnh đó, có sự tham gia của các hội chuyên ngành một cách linh hoạt (tùy thuộc vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tác động đến đối tượng nào để mời tham gia Hội đồng định giá đất).

Còn theo đại biểu Phạm Thị Thanh Mai – Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội, tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 158 quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế và khó thực hiện.

“Thực tế, thị trường bất động sản hiện nay giá trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực không phản ánh đúng giá trị thị trường, thường thấp hơn để tranh thủ trốn thuế. Hơn nữa, có một số vùng chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia do những vùng này không có giao dịch về đất đai nên việc thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát không khả thi. Ngoài ra, việc xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp chiết trừ thu nhập thặng dư trong thời gian qua cũng bộc lộ những điểm chưa thật sự như mong muốn của các cơ quan quản lý, dễ dẫn đến sai phạm”, vị đại biểu này bày tỏ.

Để giải quyết những bất cập trong luật hiện hành, đại biểu Trần Đình Gia – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá đất là giá đất phải được xác định trước khi giao đất, cho thuê đất. Các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng vị trí địa lý tương đồng và các tiêu chí về xây dựng điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ số sử dụng đất có giá tương đương nhau, vì giá đất là cơ sở quan trọng để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đồng thời giá đất cũng là khoản chi phí quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của người dân, của doanh nghiệp. Do đó, giá đất cần phải có trước để các tổ chức, cá nhân khảo sát, nghiên cứu quá trình lập phương án sản xuất kinh doanh.

Liên quan tới nội dung về xác định giá đất, trước đó, nhiều đại biểu cũng cho rằng, thực tiễn vô cùng khó xác định “giá đất tiệm cận với giá thị trường, các quy định tại Dự thảo Luật (sửa đổi) chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy”.

Bên cạnh đó, khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định vì phụ thuộc vào thời điểm, yếu tố cá nhân chủ quan, nhu cầu, mục tiêu, động cơ của người bán và người mua. Có những nơi, những loại đất, vị trí trong nhiều năm không có giao dịch, chuyển nhượng, người dân sử dụng ổn định, không có nhu cầu mua bán thì không có thông tin để xác định giá thị trường…

Được biết, tại Phiên họp thứ 26, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước khi trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).