Cần cơ chế cho việc tiếp cận quỹ đất thực hiện dự án KCN và một số dự án đặc thù khác

Chuyên gia pháp lý dự án Trần Đại Nghĩa, CEO Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN)• 09/11/2023 08:00

Dự thảo Luật Đất đai vẫn cần sửa đổi thêm, trong đó có vấn đề tiếp cận quỹ đất của dự án đặc thù như KCN, cảng biển hoặc các hạ tầng lớn có tác động lan tỏa với nền kinh tế của các NĐT tư nhân.

Quy định hiện hành và quy định của dự thảo luật đất đai

Các dự án KCN, cảng biển, nhà máy quy mô lớn đa phần đều thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội theo Điều 62 Luật Đất đai 2013. Đây cũng là những ngành thuộc diện đặc biệt ưu đãi đầu tư hoặc ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư nên Luật Đất đai cho phép các dự án này được miễn, giảm tiền sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Đồng thời pháp luật chuyên ngành của các dự án này cũng không yêu phải đấu thầu lựa chọn NĐT, hình thức pháp lý đầu tư chung của các dự án này là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận NĐT.

Khu công nghiệp Tân Trường (ảnh minh họa)

Việc không tiến hành các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn dự án có sử dụng đất xuất phát từ thực tiễn khách quan của các loại hình dự án này, sẽ được trình bày dưới đây. Dự thảo luật đất đai (bản chính thức đang được Quốc hội cho ý kiến) vẫn đưa các dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế xã hội, tuy nhiên việc tiếp cận quỹ đất của các NĐT dự án này đã có những thay đổi đáng kể so với quy định hiện hành, trong đó nhấn mạnh đến nguồn gốc vốn đầu tư để xem xét có được miễn đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cụ thể tại khoản 05 Điều 125 về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì ngoại trừ nguồn vốn đầu tư công và vốn PPP thì với các nguồn vốn còn lại vẫn sẽ phải thực hiện các thủ tục đấu giá hoặc đấu thầu, NĐT chỉ được phép chấp thuận luôn trong trường hợp chỉ có một NĐT tham gia đấu giá hoặc một NĐT tham gia đấu thầu.

Việc đấu giá quỹ đất này chỉ phù hợp với trường hợp Nhà nước đã có sẵn các quỹ đất sạch, đây là điều rất khó khăn khi hầu hết các dự án đều có quy mô sử dụng đất lớn, và chưa giải phóng mặt bằng. Việc đấu thầu lựa chọn NĐT sẽ là trường hợp phổ biến, tuy nhiên điều đó chỉnh phù hợp nếu pháp luật về chuyên ngành lĩnh vực có quy định về việc đấu thầu lựa chọn NĐT, còn trường hợp pháp luật chuyên ngành lĩnh vực không yêu cầu lựa chọn NĐT và cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là chấp thuận NĐT như dự án KCN thì Điều 125 lại không cho phép được miễn đấu thầu, đấu giá nếu dự án sử dụng vốn tư nhân. Như vậy, nếu một NĐT tư nhân muốn làm dự án KCN thì chắc chắn sẽ phải tự đi thỏa thuận với người dẫn để giải phóng mặt bằng theo quy định tại Điều 128 dự thảo luật, điều này nhất định sẽ đẩy chi phí giải phóng mặt bằng lên cao, ảnh hưởng đến giá cho thuê đất và sự thu hút đầu tư của địa phương. Đây cũng là chuyện gần như bất khả thi với một NĐT nếu không có sự hỗ trợ của chính quyền trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Một số loại hình dự án chưa nên đấu thầu lựa chọn NĐT, đấu giá quyền sử dụng đất

So với các loại hình BĐS khác thì sản phẩm BĐS KCN không phải là mục tiêu cuối cùng của dự án. Mục tiêu cuối cùng của dự án KCN là tạo ra đất đai KCN đã được hoàn chỉnh hạ tầng, từ đó làm “bệ đỡ” cho quá trình công nghiệp hóa, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất có thể thực hiện đầu tư, kinh doanh một cách thuận lợi, dễ dàng. Đối với doanh nghiệp phát triện hạ tầng KCN thì ,ột trong những mục tiêu kinh doanh quan trọng là phải nhanh chóng lấp đầy và thu phí quản lý. Đây là nguồn doanh thu đều đặn trong nhiều chục năm nên doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN thường có nhiều ưu đãi cho các NĐT thứ cấp thuê đất, đặc biệt là trong giai đoạn đầu dự án thì tiền thuê đất gần như bằng với giá vốn. Giả sử nếu chúng ta thực hiện đấu thầu lựa chọn NĐT hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thì toàn bộ chi phí thực hiện này sẽ được vào giá đất thuê, như vậy mục tiêu quan trọng trong của việc phát triển dự án hạ tầng KCN là thu hút đầu tư sẽ bị ảnh hưởng.

Uy tín và năng lực triển khai của NĐT hạ tầng KCN cũng rất quan trọng trọng việc thu hút đầu tư. Dự án KCN đòi hỏi một lượng vốn ban đầu rất lớn để triển khai đồng bộ việc giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đường sá, kho bãi, nhà máy xử lý nước thải,…). Vì vậy những NĐT chuyên nghiệp có năng lực tài chính mạnh thường sẽ đủ khả năng đồng bộ các công việc này cùng lúc. Ngoài ra họ cũng đã có sẵn mạng lưới quan hệ với các NĐT thứ cấp trong khu vực và trên thế giới, nên việc lấp đầy hạ tầng được diễn ra nhanh chóng, có thể chỉ trong 5-7 năm. Với một số NĐT khác không chuyên hoặc năng lực và quan hệ yếu sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện dự án. Cá biệt hiện nay tại một số địa phương có những KCN tỷ lệ lấp đầy là… 0% sau 15 năm xây dựng, đây là sự lãng phí tài nguyên đất đai vô cùng lớn vì dự án KCN thường có quy mô rất lớn lên đến hàng trăm héc-ta.

Như vậy, với dự án KCN thì đất đai chỉ là một yếu tố và không quyết định đến sự thành công của các dự án, điều này cũng tương tự như cảng biển, cảng hàng không và nhiều loại dự án hạ tầng quy mô lớn khác. Trường hợp dự án cảng Cần Giờ của Tp.Hồ Chí Minh cũng là một ví dụ, chúng ta đang tích cực mời gọi Công ty MSC – Hãng tàu container lớn nhất thế giới cùng thực hiện dự án. Nếu không có uy tín và năng lực vận hành như Công ty MSC thì liệu rằng chúng ta có thể thu hút được các hàng tàu lớn khác sử dụng cảng? Như vậy, sự thành công của một dự án hàng tỉ đô sẽ bị đặt một dấu hỏi lớn. Mặt khác, hiện nay theo dự thảo Nghị định hướng dẫn việc lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) dự án chuyên ngành thì đa phần các dự án đều có yêu cầu lựa chọn NĐT, số lượng các dự án chuyên ngành không yêu cầu lựa chọn NĐT thực sự rất ít và cũng rất đặc thù như các dự án đã nêu ở trên. Vì vậy, dự thảo luật đất đai mới cần tạo hành lang pháp lý cho việc triển khai các dự án này, nhằm tránh tăng thêm thủ tục thực hiện, tạo điều kiện cho các NĐT và tránh được các rủi ro hậu kiểm cho cán bộ và doanh nghiệp thực hiện.

Những góp ý hoàn thiện

Từ thực tiễn hiện nay có thể thấy rằng việc cho phép các NĐT không phân biệt nguồn vốn được tiệp cận với quỹ đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm có giá trị lan tỏa vẫn đang là chính sách đúng đắn. Vì vậy khi tiến hành sửa đổi luật đất đai nên giữ các quy định này nhằm tạo ra sự nhất quán trong chính sách khuyến khích, thu hút đầu tư. Việc quy định như dự thảo hiện nay gây ra khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là trong trường hợp pháp luật chuyên ngành không yêu cầu phải đấu thầu lựa chọn NĐT thì doanh nghiệp không biết phải dùng cách nào để có thể được giao đất, cho thuê đất (trừ trường hợp phải tự thỏa thuận toàn bộ diện tích đất, điều này rất khó khả thi đặc biệt với dự án hạ tầng KCN, đây là những dự án có quy mô rất lớn lên đến vài trăm héc-ta).

Trên cơ sở đó dự thảo nên điều chỉnh bổ sung thêm điểm d cho khoản 05 Điều 125, cụ thể là: “d. Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp pháp luật chuyên ngành không yêu cầu thực hiện thủ tục lựa NĐT và dự án thuộc lĩnh vực hoặc địa bàn đặc biệt ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư”. Như vậy, để được miễn đấu giá, đấu thầu thì dự án phải đáp ứng các điều kiện: (1) Được nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế xã hội theo Điều 79 của dự thảo luật; (2) Pháp luật chuyên ngành lĩnh vực không bắt buộc phải thực hiện đấu thầu lựa chọn NĐT; (3) Dự án phải thuộc diện được đặc biệt ưu đãi đầu tư. Loại dự án đáp ứng cả 03 tiêu chí này thực sự rất ít và điểm chung đều là những dự án quy mô lớn có tác động mạnh đến sự phát triển của địa phương. Ngoài ra nếu trong tương lai chúng ta một ngành nghề khác được tiếp cận với quỹ đất không qua đấu giá, đấu thầu thì chỉ cần điều chỉnh quy định pháp luật về ưu đãi đầu tư, điều này sẽ phù hợp định hướng phát triển của từng địa phương, lĩnh vực qua từng thời kỳ nhất định.

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của BCH Trung ương Đảng khóa XIII chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất “chủ yếu” thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, như vậy Nghị quyết 18-NQ/TW không bắt buộc toàn bộ tất cả các dự án đều phải thực hiện đấu giá, đấu thầu. Với từng thời kỳ và lĩnh vực khác nhau thì việc cho phép NĐT được dễ dàng tiếp cận với quỹ đất là rất cần thiết, dựa trên nguyên tắc chung đó là những dự án hạ tầng lớn, có sức lan tỏa và đang thuộc diện tập trung thu hút, ưu đãi đầu tư thì pháp luật nên cho phép các dự án này được nhanh chóng triển khai, vì bản chất sự thành công của một dự án chỉ một phần nhỏ đến từ đất. Trong quá khứ những vùng đất nông nghiệp kém hiệu quả sau khi có các NĐT hạ tầng KCN đến đã tạo ra hàng nghìn việc làm, thay đổi bộ mặt cơ sở hạ tầng, hay những tổ hợp lọc hóa dầu mọc lên ở đâu thì kinh tế địa phương cất cánh. Vì vậy, nhất thiết phải có những chính sách nhất quán trong quy định pháp luật để chúng ta có thể phát huy tối đa nội lực của nền kinh tế và giá trị của đất đai.