Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tạo đất cho du lịch

>> Hơn 100 dự án du lịch quy mô lớn nằm "đắp chiếu" chờ luật

Theo pháp luật đất đai (Điểm đ khoản 2 Điều 10, khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013), đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư phục vụ du lịch thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể có thể là đất thương mại – dịch vụ, đất sử dụng vào mục đích công cộng (đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất khu vui chơi, giải trí công cộng).

Phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư phục vụ du lịch 

Theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư bao gồm: (i) Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; (ii) Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; (iii) Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; (iv) Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bên cạnh đó, dự án hỗn hợp có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí cũng không thuộc các trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do chưa rõ “kinh doanh thương mại, dịch vụ” trong dự án hỗn hợp có nhà ở tại khoản 27 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí hay không.

Do đó, dự án du lịch, vui chơi, giải trí không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm b khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại khoản 2, khoản 3 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bên cạnh đó, nếu bổ sung các loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như trên thuộc phạm vi đấu thầu thì cũng cần bổ sung các loại dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bởi lẽ, một trong những điều kiện tiên quyết để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là khu đất thực hiện dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức khu đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Mặc dù vậy, trường hợp bổ sung các loại dự án này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cần làm rõ như thế nào là khu đô thị mới. Bởi lẽ, trước đây tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 (điểm d khoản 3) có quy định “dự án xây dựng khu đô thị mới” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng việc xác định như thế nào là khu đô thị mới vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể, chi tiết nào dẫn đến vướng mắc trong việc xác định đối tượng thu hồi đất. 

Sửa đổi điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất

Điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP cũng như tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư là: (i) thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; (ii) Xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí phát triển ước tính. 

Đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (điểm c khoản 5 Điều 159) có sự thay đổi hoàn toàn về điểu kiện áp dụng phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành là: (i) Thửa đất, khu đất phi nông nghiệp; (ii) Chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng.  

>> Hải Phòng: Giải pháp hoàn thành chỉ tiêu 33.500 căn nhà ở xã hội vào năm 2023

Nếu theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì có sự thu hẹp các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư. Việc thu hẹp này có thể gây ách tắc trong định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho (i) Các trường hợp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của người dân để chuyển mục đích thực hiện dự án du lịch; (ii) Khu đất, thửa đất đã có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình; (iii) Khu đất, thửa đất đã có công trình xây dựng, có nhu cầu phá dỡ để đầu tư xây dựng mới nhưng cả 03 trường hợp này lại không đủ điều kiện áp dụng các biện pháp xác định giá đất còn lại. Điều này dẫn đến dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực doanh nghiệp, nguồn lực xã hội, thất thu ngân sách.

Tại các phiên bản Dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP cũng như Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây đã từng bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp xác định giá đất vì những hạn chế nhất định khi áp dụng trên thực tế. Trường hợp đã quyết định giữ lại phương pháp này thì cần đảm bảo việc áp dụng được khả thi và có hiệu quả.

Vì vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên cân nhắc mở rộng điều kiện áp dụng đối với phương pháp thặng dư để tạo điều kiện thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí. Việc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư tương tự Nghị định số 44/2014/NĐ-CP như kiến nghị sửa đổi cũng là một giải pháp. 

(*) Cố vấn Ban giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang