Ứng dụng AI và Big data để xây dựng giá bất động sản: Tích hợp cơ sở dữ liệu quốc gia

NHÓM TÁC GIẢ - Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước UEH *• 27/05/2022 05:00

Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia đồng bộ về thông tin bất động sản cùng với việc khai thác hiệu quả bởi các ứng dụng công nghệ là vô cùng cần thiết cho các hoạch định về chính sách...

>>Ứng dụng AI và Big data để xây dựng giá bất động sản: Từ thế giới tới Việt Nam

Cơ quan thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS tại Việt Nam

Dữ liệu giá BĐS gồm hai thành tố chính, “giá” và “BĐS”. Trong đó, thành tố “giá” được hiểu là thành tố “nghiệp vụ” trong khi thành tố “BĐS” là thành tố “chủ thể”. Tại Việt Nam, nghiệp vụ “giá” do Bộ Tài chính trực tiếp quản lý thông qua Cục quản lý giá; chủ thể “đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp quản lý; chủ thể “công trình xây dựng gắn liền với đất” (hay “nhà ở”) do Bộ Xây dựng trực tiếp quản lý. Ngoài ra, việc xây dựng hạ tầng cho cơ sở dữ liệu cần có sự hỗ trợ của Bộ Thông tin và Truyền thông.

Việc xây dựng hệ thống này tại Việt Nam và hướng khai thác nguồn dữ liệu cho nhiều mục đích khác nhau cần theo một quy trình (ảnh minh họa)

Vì vậy, chúng tôi đề xuất Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, và Bộ Thông tin và Truyền thông là các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tham gia trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS (được thể hiện trong Hình 1).

Cơ quan chịu trách nhiệm chính

Hiện nay, Bộ Xây dựng đã được Chính phủ giao nhiệm vụ xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS (theo Nghị định số 117/2015/NĐ-CP). Mặc dù hệ thống thông tin này có bao gồm cả giá BĐS nhưng nguồn hình thành nên cơ sở dữ liệu giá vẫn còn hạn chế. Trong hệ thống này, một trong những nguồn thông tin quan trọng về giá BĐS đến từ các chủ đầu tư (nhà phát triển BĐS) đối với các BĐS như căn hộ chung cư, căn hộ thương mại. Đây cũng được xem là một nguồn dữ liệu để tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS được chúng tôi đề cập dưới đây.

Tiếp đến, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ động thực hiện cơ sở dữ liệu đất đai (theo Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT). Tương tự như hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS, nguồn hình thành nên cơ sở dữ liệu giá vẫn là vấn đề được quan tâm. Trong cơ sở này, một trong những nguồn thông tin quan trọng về giá BĐS sẽ đến từ các tổ chức có chức năng định giá đất khi thực hiện theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Đây cũng được xem là một nguồn dữ liệu thứ hai để tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS được chúng tôi đề cập dưới đây (tuy nhiên, các thông tin được cung cấp từ cơ sở này đa phần là phục vụ cho thực hiện nghĩa vụ tài chính của Nhà nước đối với đất đai).

Trong năm 2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP), trong đó, điều 12b được bổ sung với nội dung là giao Bộ Tài chính có trách nhiệm xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về giá (nói chung).

Như vậy, mặc dù mỗi Bộ đều đang phụ trách trực tiếp một cơ sở dữ liệu/hệ thống thông tin nhưng các cơ sở này tập trung vào các đặc điểm kỹ thuật của chủ thể hơn là dữ liệu về giá. Riêng Bộ Tài chính là đơn vị được giao để xây dựng cơ sở dữ liệu giá nói chung.

Do đó, nhóm tác giả đề xuất Bộ Tài chính là cơ quan chịu trách nhiệm chính trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS; Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường đóng vai trò kết nối cơ sở dữ liệu về đặc điểm kỹ thuật của chủ thể vào cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS. Bộ Thông tin và Truyền thông chịu trách nhiệm trong việc xây dựng quy chuẩn kỹ thuật cho hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về giá.

Nguồn: Đề xuất của bộ môn Thẩm định giá UEH

Cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng về lưu trữ dữ liệu giá

Bộ Tài nguyên và Môi trường với vai trò và thế mạnh chuyên môn sẵn có nên được giao nhiệm vụ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng về lưu trữ dữ liệu giá.

Một số BĐS đầu vào của cơ sở dữ liệu có hàm chứa các thông tin khác ngoài giá và đặc điểm của BĐS như hành vi, thị hiếu, thu nhập, giới tính của chủ sở hữu tài sản. Vì vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần: (i) xây dựng hệ thống mã hoá BĐS; (ii) phân quyền truy cập khác nhau cho các đối tượng khác nhau đối với cùng một BĐS. Ví dụ về phân quyền truy cập và mức độ truy cập như: (i) chỉ truy cập được giá bình quân của tuyến đường, (ii) truy cập được giá của từng tài sản nhưng không thể hiện địa chỉ và các thuộc tính của tài sản; (iii) truy cập được giá và thuộc tính của tài sản nhưng không thể hiện địa chỉ tài sản; (iv) truy cập được giá, thuộc tính và địa chỉ tài sản nhưng không hiển thị thông tin liên quan đến chủ tài sản; và (v) truy cập được tất cả các thông tin. Điều này sẽ đảm bảo được tính an toàn và bảo mật của dữ liệu, để dữ liệu không bị sử dụng sai mục đích.

Ứng dụng AI để đảm bảo chất lượng của nguồn dữ liệu

Các cơ quan quản lý có thể ứng dụng AI để phát hiện các dữ liệu đầu vào có giá đột biến (cao/thấp) quá mức so với mặt bằng chung của cùng một đoạn đường trên cùng một tuyến đường. Điều này sẽ giúp cơ quan quản lý dễ dàng chú ý/đánh dấu/ghi nhận các tài sản có giá đặc thù hoặc biết được các đặc điểm đặc thù tạo nên sự khác biệt giá của tài sản đó so với mặt bằng chung của thị trường.

Đề xuất quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS tại Việt Nam

Cơ sở dữ liệu đất đai

Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai, dữ liệu thuộc tính đất đai và các dữ liệu khác có liên quan đến thửa đất.

Nguồn: Tổng hợp của bộ môn Thẩm định giá UEH từ các văn bản pháp lý hiện hành.

Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS

Trên nền tảng cơ sở dữ liệu đất đai, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành cập nhật cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS, bao gồm các hệ thống các văn bản pháp luật; các chương trình kế hoạch phát triển nhà ở và BĐS; các dữ liệu chi tiết khác có liên quan.

Nguồn: Tổng hợp của bộ môn Thẩm định giá từ các văn bản pháp lý hiện hành.

Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS

Như vậy, toàn bộ các dữ liệu thuộc tính của BĐS sẽ trở nên sẵn có, và có sự phối hợp giữa các Bộ Ban Ngành có liên quan (chi tiết xem Hình 5). Trên nền tảng này, Bộ Tài chính sẽ tiến hành cập nhật dữ liệu giá qua hai kênh:

Một là, qua kênh cập nhật dữ liệu từ Cục quản lý giá qua hai nhóm đơn vị (i) Trung tâm dữ liệu giá quốc gia và (ii) các tổ chức có chức năng thẩm định giá. Để làm được điều này, cả trung tâm và tổ chức thẩm định giá đều phải được cấp quyền truy cập vào hệ thống để cập nhật dữ liệu.

Hai là, qua kênh cập nhật dữ liệu từ Tổng cục Thuế về kê khai thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh BĐS.

Trong thời gian đầu, hệ thống cần tách bạch dữ liệu giá được cập nhật từ Cục quản lý giá và Tổng cục Thuế do sẽ có sự chênh lệch vì sự kê khai thấp giá trị để giảm số thuế phải nộp. Về lâu dài, dữ liệu được cập nhật từ Cục quản lý giá là kênh để Tổng cục Thuế đối chiếu và điều chỉnh hành vi kê khai thuế của cá nhân kinh doanh BĐS. Khi đó, số liệu cập nhật từ hai kênh này mới tiệm cận và phản ánh giá thị trường.

Hình 5. Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐSp/Nguồn: Đề xuất của bộ môn Thẩm định giá UEH

Đến đây, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS có đến bốn hệ thống dữ liệu hoạt động độc lập (i) cơ sở dữ liệu đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường; (ii) cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng; (iii) Cơ sở dữ liệu giá thị trường của Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính; và (iv) cơ sở dữ liệu giá kê khai của Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính. Vì vậy, để bốn hệ thống này có thể kết nối với nhau thì ngay từ đầu, Bộ Thông tin và Truyền thông cần phối hợp với các đơn vị trên để xây dựng quy chuẩn kỹ thuật, trong đó chú trọng đến việc thiết lập mã định danh cho từng thửa đất – đơn vị định danh tối thiểu cho việc cập nhật dữ liệu giá.

Bên cạnh đó, trong quá trình cập nhật, AI cần được ứng dụng để lọc dữ liệu, tránh sự trùng lắp và thông tin nhiễu. Chi tiết toàn bộ quy trình được thể hiện như sau:

Nguồn: Đề xuất của bộ môn Thẩm định giá UEH

Khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS tại Việt Nam

Trên cơ sở dữ liệu được xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước có thể khai thác theo các hướng: Xây dựng chỉ số giá BĐS; Xây dựng chính sách nhà ở; Quản lý thuế thu nhập cá nhân trong kinh doanh BĐS; Tra cứu quy hoạch BĐS; Môi giới ảo BĐS cho khách hàng trực tuyến; Kênh tham chiếu cho ngân hàng trong việc cấp tín dụng; Thương mại hoá cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS.

(*) TS Nguyễn Quỳnh Hoa; Th.S Huỳnh Kiều Tiên; Th.S Nguyễn Thị Tuyết Nhung - Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH.