REIT tại Việt Nam đang hoạt động thế nào?

DIỄM NGỌC• 10/05/2021 05:00

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tại Việt Nam đã xuất hiện từ năm 2017 và tiếp tục phát triển trong bối cảnh nền kinh tế tích cực cũng như thị trường bất động sản không ngừng tăng trưởng.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đã xuất hiện từ lâu trên thế giới và mang lại những lợi ích nhất định cho nhà đầu tư. Tại Việt Nam, REIT cũng xuất hiện từ năm 2017, tuy nhiên mô hình này hiện nay đang hoạt động như thế nào ở Việt Nam, Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trò chuyện với ông Trịnh Minh Cường, Nhà sáng lập 36 căn hộ Happy Young House dưới hình thức REIT.

ông Trịnh Minh Cường, Nhà sáng lập 36 căn hộ Happy Young House dưới hình thức REIT

Ông Trịnh Minh Cường, Nhà sáng lập 36 căn hộ Happy Young House dưới hình thức REIT

- Xin ông cho biết, mô hình REIT đã và đang hoạt động trên thực tế tạithị trường Việt Nam ra sao?

Trước hết, phải nói đến khung pháp lý của REIT (Real Estate Investment Trust), được quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 91 Nghị định 58. REIT xuất hiện tại Việt Nam chính thức lần đầu tiên thông qua thị trường chứng khoán dưới dạng chứng chỉ quỹ (CCQ). Tuy nhiên, nếu nhìn REIT dưới góc độ là một mô hình kinh doanh trên bất động sản, thì nó đã xuất hiện từ lâu cho đến khi xây dựng hành lang pháp lý và bắt đầu được công nhận để bảo vệ các bên tham gia cũng như phát triển mô hình này.

Trong đó, quy định pháp luật cũng luôn có những sự thay đổi, cập nhật theo thời gian để sát với tình hình thực tiễn và thúc đẩy sự phát triển của bất kỳ mô hình kinh doanh nào. Ngoài những nội dung đã được mô tả và hướng dẫn ở luật liên quan đến REIT, còn có những góc nhìn đa chiều và "mang tính mở", thậm chí có thể ứng dụng vào các mô hình khởi nghiệp như:

Thứ nhất, REIT là một mô hình kinh doanh liên quan đến việc huy động các nguồn vốn, đặc biệt là vốn nhàn rỗi mang tính rời rạc để tập hợp lại thành một nguồn vốn lớn hơn. Sau đó đầu tư vào bất động sản dưới dạng đi thuê nhà, mua nhà trên đất hoặc đất rồi sửa chữa, làm mới để khai thác cho thuê, tạo dòng tiền hàng tháng dưới dạng thương mại dịch vụ: thuê đi kinh doanh buôn bán hoặc thuê để ở.

Thứ hai, dựa trên định nghĩa gốc và theo thực tiễn, nếu một người không thể đầu tư mua bất động sản để sau đó khai thác, cho thuê tạo dòng tiền, bên cạnh cơ hội tài sản tăng trưởng theo thời gian, thì có thể mời thêm vài ba người cùng tham gia góp vốn kinh doanh.

Thứ ba, mô hình này đã, đang được vận hành không chỉ trên thị trường chứng khoán từ năm 2017 và nó sẽ tiếp tục phát triển trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường bất động sản không ngừng tăng trưởng, trong bối cảnh các chính sách phát triển đô thị rộng khắp trên phạm vi cả nước.

- Theo ông, vì sao chưa thể thúc đẩy mô hình này phát triển rộng ở Việt Nam vàcần giải pháp gì để thay đổi sự hạn hẹp của mô hình có ý nghĩa tăng dòng vốn đầu tư ổn định hơn cho thị trường địa ốc này?

Theo cá nhân tôi, mô hình này chưa được phát triển rộng khắp là chưa chính xác lắm, vì nó thực sự được tồn tại không chỉ trên thị trường chứng khoán. Nếu chỉ nhìn mô hình này đang được vận hành trên TTCK dưới dạng chứng chỉ quỹ (CCQ) thì câu trả lời đã nằm ngay ở điều mà ai cũng biết, đó là mức độ vốn hoá của TTCK từ các nguồn lực trong dân còn hạn chế, dẫn đến các CCQ REIT trên sàn cũng hạn lượng về mặt phổ cập.

Chính vì vậy, cái cần thúc đẩy ở đây là làm sao để những ai vận dụng mô hình REIT, đặc biệt trong khởi nghiệp liên quan đến bất động sản cần hướng đến những giá trị gì? Để từ đó cho ra những sản phẩm bất động sản thực sự phục vụ cho sự sống và phát triển của con người, của cộng đồng ở mức cao nhất.

Giả thiết, nếu đầu tư mua ba tầng khối đế của một toà nhà cao tầng làm văn phòng cho thuê, thì chỉ cần đầu tư thêm chất xám để phát triển mô hình Co-Working Space (không gian làm việc chung) như WeWork – một trong những start-up được vốn hoá cao nhất tại Mỹ hay Toong, Dreamplex tại Việt Nam. Điều này sẽ tạo ra nhiều giá trị hơn từ việc giúp làm gia tăng giá trị bất động sản tại thời điểm bắt đầu làm mô hình cho thuê và cả tương lai, cho đến việc có thể tạo ra được dòng tiền cao hơn trên mỗi mét vuông sàn xây dựng, vì nhờ tạo nhiều hơn giá trị cho người đi thuê trên bất động sản đó.

Hoặc, thay vì lấy một căn nhà phố hay một căn chung cư để cho thuê thì chúng ta có thể làm mô hình Co-Living Space (không gian ở chung) để tối ưu các tính năng sử dụng và gia tăng vị trị cho người ở. Đây cũng là xu hướng của thế giới gắn với sự phát triển của nền kinh tế chia sẻ như mô Hình Happy Young House hiện nay.

Về giải pháp thúc đẩy, trước tiên, các cơ quan truyền thông báo chí nên kịp thời phát hiện các mô hình khởi nghiệp liên quan đến REIT, vận dụng REIT để phát triển bất động sản không chỉ liên quan đến kinh tế mà còn đậm đà các ý nghĩa nhân văn, "vị nhân sinh", hướng đến giúp con người không chỉ có chỗ để ở, nơi làm việc,... mà còn giúp họ phát triển.

Đồng thời, đó còn là những câu chuyện truyền cảm hứng mang ý nghĩa tác động xã hội, thôi thúc các nhà đầu tư hướng đến đầu tư bất động sản để tạo ra giá trị cho cộng đồng bên cạnh lợi ích về mặt kinh tế. Điều này còn giúp "đánh bay" các đợt "sóng" bất động sản rất phí phạm các nguồn lực vốn vì mua cục đất hay căn nhà để đó mà không khai thác được gì phục vụ đời sống con người.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, nên giúp các mô hình như REIT được phát triển không chỉ dưới hình thức xuất hiện trên TTCK mà sâu rộng một cách thực thụ ngoài thị trường.

Nên giúp các mô hình như REIT được phát triển không chỉ dưới hình thức xuất hiện trên TTCK mà sâu rộng một cách thực thụ ngoài thị trường

- Ông đánh giá ra sao về mức độ tác động của REIT đến thị trường nếu REIT trở nên phổ biến ở Việt Nam?

Có thể nói, ở tầng ý nghĩa cơ bản nhất mà REIT mang lại là huy động các nguồn vốn nhỏ vốn không thể tự đầu tư bất động sản được thành nguồn vốn lớn để đầu tư bất động sản, tạo giá trị về mặt dòng tiền. Như vậy, ta đã không phí phạm các nguồn vốn nhỏ lẻ được đẩy vào thị trường để phát triển kinh tế, xã hội.

Ngoài ra, vận dụng REIT ở tầm cao hơn thông qua việc nâng tầm ý nghĩa của REIT gắn với các yếu tố dân sinh, ứng dụng công nghệ vào bất động sản (proptech), vận các triết lý của "nền kinh tế chia sẻ" (sharing economy) đặc biệt đối với các mô hình khởi nghiệp và sự cải tiến không ngừng của hệ thống hành lang pháp lý của luật thì mô hình REIT tại Việt Nam sẽ là một trong những mũi nhọn giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, mang nhiều ý nghĩa sâu sắc hơn và các đợt "sóng đất" vô nghĩa cũng sẽ sớm không còn tồn tại khi những nhà đầu tư có thêm lựa chọn.

- Ngoài REIT, đâu là những mô hình có giá trị giải bài toán vốn hiệu quả, ở cả góc độ sinh lời cho nhà đầu tư lẫn cơ hội huy động vốn trung và dài hạn bền vững cho thị trường địa ốc, thưa ông?

Mỗi một mô hình đầu tư trong bất động sản sẽ có những ưu, nhược điểm khác nhau, cũng như "khẩu vị" đầu tư của mỗi nhà đầu tư sẽ khác nhau. Quan điểm cá nhân tôi vẫn cho rằng, trách nhiệm của chúng ta là làm minh bạch hoá các thông tin liên quan đến các loại hình đầu tư với những góc nhìn đa chiều, công tâm, để nhà đầu tư sẽ có sự lựa chọn cho riêng mình.

Trong đó, sẽ có một vài lưu ý như: luôn nghĩ tới bảo toàn vốn khi đầu tư dù cho mô hình nào, đồng thời hãy trở thành những nhà đầu tư bất động sản kiểu mới. Đó là bên cạnh tiền (vốn) sản sinh ra tiền (lợi nhuận) thì việc đầu tư của mình còn góp phần cho sự phát triển các mô hình bất động sản tích cực và tử tế, mang nhiều ý nghĩa xã hội.

Như vậy, đầu tư bất động sản không còn đơn thuần là làm giàu cho bản thân mà còn góp phần phát triển kinh tế bền vững, phát triển xã hội với một tinh thần nhân văn cao độ.

Xin cảm ơn ông!