Bất động sản Hà Nội: Ẩn số về giá

Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE• 16/05/2023 05:00

Các chính sách hỗ trợ cùng việc phát triển cơ sở hạ tầng hứa hẹn sẽ thúc đẩy phục hồi thị trường nhà ở Hà Nội trong năm 2023, nhưng triển vọng về giá vẫn là ẩn số.

>>Giãn, hoãn nợ cho doanh nghiệp bất động sản

Năm 2023 là một năm có nhiều biến động với thị trường bất động sản nói chung, trong đó có thị trường bất động sản Hà Nội. Riêng với thị trường nhà ở, nhìn ở mặt tích cực vẫn có những yếu tố điểm sáng cho thấy sự hồi phục sau những khó khăn của 2 năm dịch bệnh và trước những biến động chung của thị trường.

Những dấu hiệu tích cực

Về nguồn cung, ghi nhận của CBRE trong năm 2022 có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, số lượng căn hộ chào bán thành công, còn gọi là mức độ hấp thụ lại cao hơn số lượng chào bán mới, khoảng 16.600 căn.

Đây là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân khúc khác để dẫn đầu. Số liệu này cho thấy sức khỏe và nhu cầu của thị trường nhìn chung ở mức ổn định.

Mặc dù số lượng cung sản phẩm căn hộ không bằng năm trước nhưng nếu chúng ta xét luôn cả số lượng sản phẩm nhà liền thổ, nhà phố biệt thự, nhà phố thương mại thì tổng sản phẩm rất là cao. Như vậy, mức độ nguồn cung nhà ở chung của thị trường Hà Nội nhìn chung vẫn khá tốt nếu so sánh với các năm trước.

Về yếu tố hạ tầng quy hoạch hạ tầng Hà Nội có thể kể đến các tuyến đường cao tốc, tuyến đường vành đai kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh... Đó là một trong những yếu tố rất tích cực hỗ trợ cho thị trường bất động sản. CBRE cũng đánh giá rất cao yếu tố này, bởi hạ tầng giúp cho các dự án nhà ở có quy mô lớn phát triển rộng khắp các khu vực vùng ven và khu vực trung tâm Hà Nội. Đây cũng là một trong những xu hướng phát triển trong thời gian tới.

Về chính sách vĩ mô với vấn đề tín dụng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có những quyết định giảm lãi suất cũng như hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Chúng ta có thể hy vọng các quyết sách sẽ nhanh chóng được triển khai và có hiệu lực. Ngoài ra, đến thời điểm hiện tại, Chính phủ cũng đã và đang lấy ý kiến dự thảo với những đề xuất liên quan đến thay đổi về luật, về pháp lý.

Tuy nhiên, vấn đề Luật sẽ cần thời gian rất dài mới có thể đi đến thống nhất. Khi luật sửa đổi được triển khai, áp dụng trong thực tế sẽ có những tác động làm thay đổi toàn bộ thị trường.

Mặt bằng giá khó giảm như kỳ vọng

Thống kê trong quý I/2023, nếu xét riêng về nhóm dự án khu đô thị, đặc biệt là những khu đô thị có quy mô lớn thì có khoảng 8 - 10 dự án đưa ra thị trường với trên dưới 20.000 sản phẩm. Đó là con số tích cực của thị trường nhà ở trong bối cảnh áp lực hiện tại. Con số nguồn cung cũng đi đúng với những dự báo trước đó về thị trường nhà ở Hà Nội.

Xét theo từng khu vực, động lực phát triển hạ tầng kết nối giữa bờ Đông và bờ Tây sông Hồng đã thúc đẩy nhiều dự án nhà ở ra đời tại hai khu vực này.

Thời gian sắp tới, CBRE dự báo khu vực phía Đông và phía Tây của Hà Nội sẽ là hai khu vực trọng tâm tạo ra nhiều dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở cao cấp. Khu vực phía Bắc và phía Nam sẽ xuất hiện rải rác các dự án khu đô thị lớn.

Xét theo mức giá, tính đến quý I/2023, giá nhà ở tại các khu vực của Hà Nội sẽ giữ mức bình ổn, chưa thể tăng giá cao nhưng cũng sẽ khó giảm như kỳ vọng. Tình hình tài chính của nhà đầu tư chưa thực sự có chuyển biến tích cực nhất, còn các chủ đầu tư cũng sẽ cân nhắc quyết định điều chỉnh giá.

Cụ thể, mức giá nhà ở tại thị trường sơ cấp sẽ ổn định trong năm 2023, có thể biến động nhẹ vào giai đoạn cuối năm. Bên cạnh đó, mức giá trên thị trường thứ cấp sẽ có những thay đổi liên quan đến tài chính như câu chuyện vay ngân hàng.

Trước đó, một số các nhà đầu tư phải vay ngân hàng để tham gia thị trường và đến thời điểm hiện tại lãi suất cho vay của ngân hàng đang ở mức khá cao thì họ sẽ phải bán một số khoản mục đầu tư của mình với mức giá thấp hơn. Điều này sẽ xuất hiện vào quý IV/2023, tuy nhiên sẽ không tạo ra được làn sóng bán tháo hay giảm giá mạnh.

>>Câu chuyện ách tắc "sổ hồng" tại TP HCM đã có lời giải?

Nhu cầu mua ở thực sẽ là xu hướng chính

Nhiều năm trước, những dự án lớn của chủ đầu tư khi triển khai mở bán ra thị trường có chất lượng tốt, pháp lý đầy đủ luôn nhận được sự hấp thụ tốt. Tuy nhiên trong hai năm trở lại đây, việc một số dự án của chủ đầu tư vướng vào yếu tố pháp lý, chậm tiến độ khiến cho nhà đầu tư e ngại.

Khách hàng có nhiều lợi thế khi mua nhà ở thời điểm này

Bởi vậy, đến thời điểm hiện tại, khách hàng sẽ cân nhắc nhiều hơn, họ sẽ ưu tiên lựa chọn những dự án sản phẩm: Thứ nhất, có pháp lý tốt; thứ hai có mức giá phù hợp; thứ ba là những sản phẩm có phương thức hỗ trợ liên quan đến tài chính bao gồm những hỗ trợ về phía ngân hàng như: vấn đề vay, vấn đề ân hạn lãi gốc...

Kèm theo đó là việc chủ đầu tư cũng có những chính sách liên quan đến câu chuyện thanh toán làm giảm hoặc giãn tiến độ thanh toán tốt nhất để khả năng tiếp cận của khách hàng với sản phẩm dễ dàng hơn.

Năm 2023, nhu cầu mua ở thực sẽ là xu hướng chính giữa bối cảnh lãi suất tăng cao và khả năng vay từ các ngân hàng còn chưa dễ dàng. Đặc biệt, khách hàng có nhu cầu mua ở thực nếu họ có sẵn tiền mặt thì câu chuyện mua sẽ rất nhanh với nhiều sự lựa chọn: mua từ thị trường sơ cấp và mua ở trên thị trường thứ cấp.

Hiện tại, mức giá trên thị trường thứ cấp đang tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đây, pháp lý sẵn sàng và sản phẩm đã có sẵn. Họ có thể chấp nhận mua căn hộ mức giá cao hơn ở một dự án đã hoàn thành; hoặc chọn được sản phẩm từ người thứ cấp có nhu cầu bán thấp hơn hoặc bằng giá gốc để lấy dòng tiền.

Tóm lại, nếu người mua ở thực có tiền mặt thì việc mua chung cư để ở là câu chuyện rất dễ dàng trong thời gian tới.