Bất động sản gặp khó: Câu chuyện từ Quảng Nam

HỒNG NGUYÊN• 01/09/2023 09:19

Những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh nguyên nhân nội tại từ bản thân doanh nghiệp, thị trường thì cơ chế chính sách của cơ quan quản lý cũng góp phần không nhỏ.

>>Quảng Nam lên kế hoạch gỡ vướng cho các dự án bất động sản

Những ngày này, theo thông tin mà PV có được, một “ông lớn” bất động sản tại Quảng Nam đang phải liên tiếp xử lý những khiếu kiện, khiếu nại từ khách hàng do đã đóng tiền nhưng công ty không chịu giao sổ đỏ, giao đất.

Trò chuyện với lãnh đạo doanh nghiệp nói trên về câu chuyện này, ông cũng nhận lỗi một phần do mình và cho biết khách hàng đưa ra hai phương án: một là trả tiền đồng thời đền bù hợp đồng; hai là giao đất giao sổ.

Theo vị lãnh đạo nói trên thì công ty cũng đang cố gắng hoàn thiện để bàn giao đất và sổ cho khách hàng, nhưng hiện nay những nỗ lực của công ty là chưa đủ. Vấn đề là ở chính quyền tỉnh Quảng Nam, tỉnh phải hiểu, phải đồng hành cùng doanh nghiệp.

“Chúng tôi cũng khổ lắm nhưng mong khách hàng cảm thông thì họ không. Đồng ý là với khách hàng – “đồng tiền đi liền khúc ruột”, nhưng bản thân chúng tôi cũng đầu tư rất lớn, cũng mong dự án xong, hoàn thiện để triển khai những công việc khác nhưng với cơ chế hiện nay thì rất khó”, ông nói.

Chính sách giật cục?

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, hiện chỉ riêng việc chạy theo những thay đổi chính sách của nhà nước đã khổ, đừng nói gì đến những chuyện khác như vốn, thị trường đóng băng,…

Chủ đầu tư một dự án đất nền tại Quảng Nam (đề nghị không nêu tên) cho biết, từ trước đến nay, tất cả các dự án trên địa bàn tỉnh đều thực hiện theo hướng dẫn thực hiện dự án của tỉnh ban hành, theo đó được giao đất từng đợt, làm giá thuế, thi công hạ tầng đảm bảo đạt nghiệm thu, kết nối hạ tầng thì được cấp tối đa 80% phần được giao đó, 20% còn lại giao khi bàn giao dự án.

Nhưng ngày 28/4/2023, UBND tỉnh có Công văn số 2634/UBND-KTN, chỉ đạo giao đất, cho thuê đất một lần đối với toàn bộ dự án hoặc giao đất, cho thuê đất nhiều lần theo phân kỳ đầu tư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt. Tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều không phân kỳ đầu tư.

“Do đó, hiện nay các dự án phải chờ hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% diện tích mới được giao đất, cho thuê đất”, anh nói.

Hàng loạt dự án bất động sản ven biển Quảng Nam gặp cảnh khó khăn trong khi triển khai thi công.

Cũng theo chủ đầu tư nói trên, quy định này không phù hợp thực tế bởi: Các dự án đã được giao đất từng đợt và phê duyệt giá thuế trước đây vẫn buộc phải theo quy định mới do đó, nhiều dự án đã nộp thuế, xong hạ tầng nhưng không được cấp sổ; Một số dự án đi trước công văn trên và đã nộp thuế thì tỉnh ra quyết định chỉ cấp sổ block không được tách sổ con để chuyển nhượng; Một số dự án đã được cấp sổ block, và đã tách một phần ra sổ con nhưng phần chưa tách kịp toàn bộ vẫn bị trả hồ sơ vì tỉnh yêu cầu xong 100% dự án mới cho tách tiếp. “Doanh nghiệp đồng ý là những yêu cầu đó của tỉnh Quảng Nam có thể đúng nhưng doanh nghiệp cũng mong rằng chính quyền đừng như “chim sợ cành cong” vì những ồn ào xảy ra trong thời gian qua mà làm khó doanh nghiệp".

Cùng với đó, trong kiến nghị của 5 doanh nghiệp bất động sản gửi đến UBND tỉnh Quảng Nam thì trong quá trình hoạt động, việc giải quyết thủ tục hành chính như Thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất đồng thời thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thủ tục đăng ký biến động đất đai được thực thông qua dịch vụ công, thời gian xử lý, giải quyết hồ sơ vẫn chưa đúng giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của họ, gây nhiều khó khăn, đẩy nhiều doanh nghiệp vào “cửa tử”.

Tháo gỡ ở đâu?

Dạo quanh Thị xã Điện Bàn, hay còn gọi là Nam Đà Nẵng - một thời là “miền đất hứa” của nhiều chủ đầu tư cũng như các sàn môi giới thì nay rơi vào tình trạng trầm lắng, sàn giao dịch đóng cửa, chủ đầu tư ôm đất, ôm dự án “chờ thời” vì có mở bán thì cũng không ai mua bởi hầu hết các dự án đều chưa hoàn thiện pháp lý. “Phần lớn là đóng cửa, chuyển nghề. Công ty chúng tôi cũng buộc phải chuyển sang những ngành nghề khác để lấy ngắn, nuôi dài chứ giờ không trụ nổi. Khó trăm bề!”, anh Phúc – một môi giới ở khu vực này cho biết.

Lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết hầu như tất cả các dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Nam đều đã huy động vốn từ khách hàng – có thể nói nôm na là “bán lúa non” nhưng lúc bán thì không bị tuýt còi, sau này khi làm thủ tục cấp sổ thì ngã ngửa bởi tiền sử dụng đất quá cao, thậm chí có dự án chỉ riêng tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước đã gấp đôi, gấp 3 lần tiền bán nên nhiều chủ đầu tư “bỏ của chay lấy người” – từ đó mới xảy ra tình trạng khiếu kiện, tụ tập đông người kéo dài. “Do đó, cần rà soát, phân loại từng dự án để có “thuốc đặc trị” riêng”, ông nói.

Cũng theo chia sẻ của ông, dù nhiều chỉ đạo từ Trung ương được đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, dù địa phương đã thành lập các tổ công tác nhưng theo ghi nhận của doanh nghiệp thì cơ quan quản lý vẫn chưa thực sự quyết liệt, thậm chí còn e ngại không dám thực hiện.

“Nhiều chính sách, chỉ đạo còn nằm trên giấy. Điển hình như tại Quảng Nam, từ đầu năm đến nay liên tục hô hào tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nhiều cuộc họp đã được tiến hành giữa lãnh đạo với doanh nghiệp, nhưng vẫn chưa có một kết quả nào rõ ràng trong khi doanh nghiệp thì chờ đợi từng ngày được giải quyết các thủ tục, giúp dự án hoạt động trở lại. Nếu tiến độ tháo gỡ các vướng mắc cho dự án càng bị kéo dài, doanh nghiệp càng thiệt hại nặng, đặc biệt là lòng tin của khách hàng đối với doanh nghiệp cũng sẽ suy giảm đáng kể nếu họ phải chờ đợi quá lâu”, vị doanh nhân này nói.

Nhiều dự án chỉ vừa triển khai nhưng đã lâm cảnh dang dở chưa hẹn ngày hoàn thiện.

Từ câu chuyện Quảng Nam, nhìn rộng ra trên bình diện cả nước, ông Đỗ Minh Dương – một chuyên gia bất động sản cho rằng: “Nguyên nhân trực tiếp là một số cán bộ, công chức sợ trách nhiệm, sợ sai nên có thái độ thụ động, không dám kiến nghị,… thậm chí nhiều lãnh đạo còn không dám ký thì thị trường sẽ còn khó khăn dài”.

Trước đó, Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam cũng đã tổng hợp các khó khăn, vướng mắc về pháp lý trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó, các doanh nghiệp cho rằng trong thời kì kinh tế khó khăn như hiện nay, việc vừa phải bỏ ra chi phí để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) vừa phải nộp tiền sử dụng đất cùng lúc nhưng chưa được trừ chi phí GPMB là một gánh nặng lớn với các chủ đầu tư.

Theo quy định hiện nay của tỉnh, chi phí GPMB chỉ được trừ vào tiền sử dụng đất khi hoàn thành xong việc quyết toán GPMB và mỗi dự án chỉ được quyết toán không quá 02 lần thì với thực tế GPMB hiện nay, việc hoàn thiện 100% công tác GPMB để quyết toán GPMB cho toàn dự án là một việc đòi hỏi rất nhiều thời gian, có khi kéo dài hơn 10 năm.

“Như vậy những chi phí GPMB mà chủ đầu tư đã bỏ ra phải bị treo ở ngân sách thời gian dài, trong khi nguồn vốn của doanh nghiệp lại bị thiếu hụt nghiêm trọng. Đồng thời, thời kỳ mà các doanh nghiệp đang ở tình thế ngàn cân treo sợi tóc nhưng tỉnh nhà chưa áp dụng các hình thức gia hạn thời gian nộp thuế, giãn nợ thuế, miễn tiền chậm nộp thuế”, cộng đồng doanh nghiệp nêu ý kiến.