"Mẹo" đầu tư bất động sản

LÊ XUÂN NGA - Tổng Giám đốc BHS Group• 11/09/2023 20:00

Chiến lược và nguyên tắc đầu tư bất động sản từ năm 1970 tới 2022 vẫn thế, các nhà đầu tư lão luyện sau bao nhiêu năm vẫn không thay đổi những nguyên tắc cơ bản trong đầu tư, và họ vẫn thành công.

>>> Bất động sản sắp bước vào chu kỳ tăng giá mới

Hầu hết mọi người cho rằng, thị trường đang rất trầm lắng vì tác động của các cuộc xung đột vũ trang trên thế giới, khủng hoảng kinh tế, pháp lý chờ sửa đổi…

Thời gian này, với những nhà đầu tư đang sở hữu tài sản, nhiều khả năng sẽ phải chịu một khoản lỗ. Một số người chấp nhận chịu lỗ vẫn không bán được, hoặc phân vân nên bán bây giờ hay chấp nhận chịu đòn? Nhưng có một điều rõ ràng rằng, hầu hết các nhà đầu tư đang sở hữu BĐS chỉ muốn thoát ra ngay lúc này.

Thực tế là ai cũng muốn sử dụng ít tiền mặt của mình nhất và sử dụng thông minh tiền của người khác. Bạn sẽ không thể kiếm được nhiều tiền từ việc đầu tư BĐS nếu bạn không có: Kinh nghiệm và kiến thức đầu tư.

“Máu liều” và những cú ngã

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, khi có tiền, họ chi tiêu mọi thứ khoa học, phần còn lại sẽ đầu tư vào BĐS.

Thế nhưng ở Việt Nam, hầu hết các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư chứng khoán – không có kinh ngiệm, cũng chưa đủ kiến thức đầu tư nhưng vẫn tham gia nhiệt tình. Các nhà đầu tư “tay mơ” đầu tư phần lớn vào BĐS, phần còn lại chi tiêu dè dặt, bóp đủ mọi thứ, kể cả đầu tư cho con cái. Đây là vấn đề lớn của thị trường.

Không những vậy, quản lý BĐS đã mua là việc mà hầu hết các nhà đầu tư trên thị trường làm không tốt, thậm chí là không nghĩ tới, chỉ mua xong và đợi tăng giá để bán.

Theo quy định của ngân hàng, 16-20% room tín dụng sẽ được dành cho BĐS, nhưng bằng một cách nào đó, có tới 70-80% lượng tiền từ ngân hàng đổ vào BĐS trong những năm qua.

Khi tiền rẻ, tín dụng lỏng, tức là ai cũng có thể vay được tiền để đầu tư BĐS thì việc có tiền, mua BĐS đầu tư là việc vô cùng dễ. Nhưng quản lý BĐS đó và làm cho nó sinh lời, mang lại lợi nhuận mới là bài toán lớn, mới thực sự là kinh doanh.

Hầu hết các nhà đầu tư trên thị trường chỉ chọn mua xong và đợi tăng giá để bán mà chưa có kế hoạch quản lý BĐS đã mua. Ảnh: Gia Linh

Có nhiều nhà đầu tư hiện đang sở hữu 20-30 BĐS hoặc nhiều hơn. Nhưng điều đáng nói là, họ không có kế hoạch để quản lý các tài sản này (cho thuê hay bán, bán bao nhiêu, bao lâu thì bán được, thời điểm bán…), họ cũng không giao cho bất cứ công ty chuyên nghiệp nào đứng ra quản lý tài sản này thay họ.

Hệ quả là hầu hết nhà đầu tư thất bại khi mua bất đông sản, vì họ không quản lý được nó: không thể bán, không thể cho thuê, không thể ở.

Khi thị trường khó khăn, nhiều nhà đầu tư chấp nhận chịu lỗ vẫn không bán được hàng, hoặc rơi vào cảnh phân vân xem có nên bán bây giờ để chịu lỗ không? Hay tiếp tục chịu đòn? Nhưng có 1 điều rõ ràng rằng, hầu hết các nhà đầu tư đang sở hữu BĐS chỉ muốn thoát ra ngay lúc này.

5 nguyên tắc kỷ luật

Như vậy, bài học đầu tiên của nhà đầu tư BĐS là mua BĐS thì dễ, nhưng phải tính tới việc quản lý và làm nó sinh lời.

Nhà đầu tư cần giải quyết 3 vấn đề lớn để có một giao dịch tốt: Làm sao để tìm kiếm được BĐS tốt, chuẩn bị tài chính thông minh nhất khi mua và làm sao để quản lý, sinh lời. Điều cốt yếu để tạo nên điều đó là tập trung vào thanh khoản.

Tuy nhiên, có những nguyên tắc đầu tư để nhà đầu tư không bao giờ gặp tình trạng tương tự như trên, nếu họ giữ kỷ luật.

Thứ nhất là việc làm – BĐS đó cần có sự tập trung đông đúc dân cư, người di dân đến làm việc. Bởi nếu họ không có việc làm, sẽ chẳng chi tiêu và BĐS cũng chẳng thể cho thuê, hay tăng giá. Đó là lí do mà các BĐS gần các khu công nghiệp, nơi đông dân cư, luôn tăng giá và cho thuê hiệu quả.

Thứ hai là vị trí luôn chiếm một phần lớn trong giá trị BĐS.

Thứ ba là thời điểm tham gia thị trường. Nếu không có kinh nghiệm, nhà đầu tư dễ tham gia thị trường sai thời điểm.

Thứ tư là giá BĐS. Hãy mua BĐS có giá thuê vượt qua 20% thu nhập của người dân quanh đó, hoặc người có khả năng sử dụng nó.

Ví dụ, 1 người thu nhập 15 triệu đồng, họ sẽ bỏ ra 20% là 3 triệu đồng để thuê nhà. Do đó, bạn chỉ nên mua BĐS nào đó, mà cho thuê được ít nhất 3 triệu đồng/ tháng. 3 triệu này lớn hơn số tiền bạn nhận được nếu gửi tiết kiếm khoản tiền đã đầu tư cho BĐS đó. Vì đây là nền tảng cho sự tăng giá và cũng là bài toán an toàn cho đầu tư.

Thứ năm là nợ vay đầu tư BĐS. Không bao giờ dùng đòn bẩy tài chính quá mức cho một BĐS. Chỉ mua BĐS trong ngân sách bạn có thể và kiểm soát được rủi ro.

Năm điều trên, vẫn tồn tại từ 1970 tới giờ. Vấn đề là, vào cuộc chơi, mọi nhà đầu tư thường không giữ được kỷ luật. Giữ kỷ luật khi đầu tư và bạn sẽ tránh được nhiều rủi ro trước khi nghĩ tới thắng lợi.