“Mắc kẹt” với bất động sản nghỉ dưỡng

DIỆU HOA• 09/09/2023 12:32

Từng được quảng cáo là “con gà đẻ trứng vàng”, thế nhưng những số liệu thực tế về công suất vận hành và lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng lại đang đáng báo động.

Tình hình vận hành các dự án bất động sản nghỉ dưỡng từ năm 2020 đến nay. Nguồn: BHS R&D tổng hợp.

Anh Nguyễn Quang Sáng (Hà Nội) – một nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chia sẻ, anh đã không cưỡng lại được lời mời chào đầy hấp dẫn của một chủ đầu tư lớn khi móc hầu bao hơn 4 tỷ đồng để mua một căn hộ nghỉ dưỡng tại một dự án tại Hạ Long cách đây 3 năm.

Vỡ mộng bất động sản nghỉ dưỡng

Lúc đó, anh như bị mê hoặc bởi những lời có cánh từ người môi giới bất động sản rằng căn hộ nghỉ dưỡng luôn giữ được tiềm năng ở các thành phố du lịch. Hai năm sau khi ký hợp đồng, anh nhận nhà và ủy quyền lại chủ đầu tư cho thuê.

Không may mắn, đại dịch Covid-19 khiến hoạt động cho thuê èo uột. Đến năm nay, khi du lịch trên đà phục hồi, lợi nhuận từ cho thuê cũng không mấy khá khẩm, chỉ nhận về vỏn vẹn 5 triệu đồng/quý. Thậm chí khi về Hạ Long du lịch, dù có nhà nhưng anh buộc phải thuê khách sạn khác ở.

Không khá khẩm hơn, chị Thái Mai (Hà Tĩnh) cũng rơi vào trường hợp tương tự khi chi 8 tỷ đồng đầu tư nhà phố ven biển tại Phú Quốc.

Theo một báo cáo công bố mới đây, bộ phận nghiên cứu thị trường của BHS Group tiết lộ, có tới 24.000 căn nhà nghỉ dưỡng đã xây dựng xong và bàn giao cho người mua nhưng vẫn để trống.

Cụ thể, từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm nhà cao tầng và thấp tầng.

Trong đó, có 67 dự án đã đi vào khai thác vận hành, nhưng cũng chỉ một nửa trong số các dự án được vận hành toàn phần, 36 dự án vận hành theo từng phần, còn lại 14 dự án chưa vận hành.

Phần lớn các các nhà nghỉ dưỡng chưa được vận hành tập trung ở miền Trung, tương đương với 16.000 sản phẩm bỏ trống phân bổ chủ yếu ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên.

Miền Bắc còn 5.000 sản phẩm chưa được vận hành, rải rác tại Hoà Bình, Hải Phòng và Phú Thọ. Khu vực miền Nam có phần sáng sủa hơn khi chỉ còn 3.000 sản phẩm chưa được vận hành, số lượng lớn đến từ các sản phẩm ở Kiên Giang.

Trong khi đó, theo báo cáo của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6/2023 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý 2/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.

Theo các chuyên gia, sau các “cú đấm bồi” từ hành lang pháp lý, đại dịch Covid–19 và cả sự đi xuống của thị trường chung, khó khăn của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa dừng lại.

Giải bài toán pháp lý, vận hành

Theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D BHS Group, hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành là “điểm đau” của không chỉ các chủ sở hữu mà còn của chính các chủ đầu tư khi các dự án đã bàn giao nhưng thiếu sức sống trầm trọng, không đem lại giá trị như kỳ vọng.

Đây là bài toán mà các chủ đầu tư cần đo lường, chuẩn bị kỹ lưỡng về khả năng khai thác vận hành khi tham gia phân khúc này.

Vấn đề đặt ra hiện nay là giải pháp nào để các sản phẩm nghỉ dưỡng nói chung và đặc biệt là sản phẩm thấp tầng không bị “bơ vơ”, giảm tải gánh nặng khủng hoảng thừa nguồn cung cho thị trường?

Trong khi đó, mặc dù, các sản phẩm căn hộ du lịch rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vừa qua cũng đưa ra khuyến cáo các doanh nghiệp bất động sản cần xác định giai đoạn này là bài học kinh nghiệm sâu sắc để các đối tượng tham gia thị trường sẽ hoạt động theo hướng cẩn trọng hơn và biết lượng sức mình.

Ở góc nhìn khác, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC cũng cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để trở lại đường đua, ít nhất là với tầm nhìn từ nay đến năm 2025, khó đột biến trong ngắn hạn.

Tuy vậy, sức cầu rục rịch ở giai đoạn này đối với một số dự án cũng cho thấy sự khả quan về tín hiệu phục hồi, đi cùng điều này là sự hỗ trợ rất lớn về đầu tư công, hạ tầng giao thông kết nối.