Các chính sách đang dần có sự thẩm thấu vào thị trường bất động sản theo hướng tích cực hơn. Ảnh minh họa

>>> Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có còn dư địa tăng trưởng?

Cơ hội từ chính sách và Thông tư 10/2023/TT-NHNN

Theo những định hướng từ Nghị quyết 33/2023/NQ-CP, trong thời gian vừa qua, Chính phủ và các bộ ngành đã liên tiếp có những chính sách thiết thực và cụ thể để “gỡ khó” cho thị trường BĐS.

Mặc dù vậy khi nền kinh tế đang trong đà suy giảm thì khả năng hấp thụ vốn sẽ kém hơn, đồng thời khi rủi ro gia tăng thì thì các điều kiện tín dụng của các NHTM cũng tương đối khắt khe hơn. Bằng chứng rõ ràng nhất chính là tốc độ tăng trưởng tín dụng nửa đầu năm rất thấp và ngân hàng vẫn đang gặp nhiều rào cản cho vay bất động sản.

Tuy nhiên trong tháng 8 vừa qua, NHNN đã ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN nhằm hoãn thi hành các khoản 8,9,10 Điều 8 của TT06/2023/TT-NHNN.

Việc hoãn thi hành các khoản trên sẽ giúp các doanh nghiệp (đặc biệt là BĐS) dễ tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng hơn trong điều kiện kinh tế còn nhiều khó khăn. Hơn nữa, điều này còn góp phần cải thiện tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế khi các nhu cầu vay vốn để góp vốn, mua cổ phần, hợp tác kinh doanh là rất lớn.

Các nút thắt pháp lý dần được giải quyết

Như chúng tôi từng đề cập trước đây, đa số các dự án BĐS hiện nay đều “vướng” một hoặc vài thủ tục pháp lý kéo dài khiến: (1) Khó có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà; (2) Không thể ký Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai và nhận dòng tiền bán sản phẩm. Và sau hàng loạt những chính sách mang tính định hướng và sửa đổi được Chính phủ ban hành thì trong thời gian gần đây các dự án đang dần được tháo gỡ pháp lý để có thể tiếp tục triển khai.

Đánh giá mức độ tác động của các chính sách đối với thị trường bất động sản trong quý 3/2023. (Nguồn: FIDT)

Chúng tôi cho rằng đây chính là tín hiệu rõ ràng nhất cho thấy sự thẩm thấu của chính sách đang dần xuất hiện và kỳ vọng sự thẩm thấu này sẽ tiếp tục lan toả mạnh mẽ kể từ giai đoạn cuối 2023 trở đi. Do đó, đây chính là thời điểm phù hợp để có thể đầu tư những cổ phiếu bất động sản.

>>> Cổ phiếu bất động sản được nâng khuyến nghị từ kém khả quan lên trung lập

DXG - "Điểm sáng" quỹ đất

Đất Xanh là một doanh nghiệp đã được chúng tôi theo dõi từ lâu. Đây là doanh nghiệp có chiến lược phát triển quỹ đất mạnh mẽ nhất là khi so với các doanh nghiệp có vốn hóa tương đương.

Chiến lược quỹ đất mở rộng, còn nhiều dư địa triển khai và cơ hội tăng dòng tiền từ các dự án hứa hẹn doanh thu lớn, giúp DXG trở thành điểm sáng. Tuy nhiên lưu ý sự phục hồi của DXG là trong môi trường chính sách có tín hiệu thuận lợi chung. (Nguồn biểu đồ: FIDT)

Tính đến thời điểm hiện tại, tổng quỹ đất đang phát triển của Tập đoàn này đạt diện tích hơn 4.100 ha, trong đó có 30-40% là đất sạch sẵn sàng mở triển khai. Hiện nay, Đất Xanh hiện đã lên kế hoạch cho cho một loạt dự án với tầm nhìn đến 2030.

Đối với các dự án cụ thể của DXG, chúng tôi đặc biệt nhấn mạnh tầm quan trọng của hai dự án Gem Riverside (tên thương mại mới là Datxanhhomes Riverside) và Gem Premium trong ngắn hạn do đây là 2 dự án trọng điểm trong khu vực TP.HCM của Đất Xanh và cũng là dự án thuộc phân khúc BĐS cao cấp đầu tiên mà doanh nghiệp này triển khai.

Trong đó, Gem Riverside có quy mô 6,7ha đã từng được DXG mở bán lần đầu vào năm 2018 tuy nhiên do gặp những vấn đề về pháp lý nên công ty không
thể tiếp tục triển khai. Trong tháng 7 vừa qua, Hội đồng thẩm định giá đất TPHCM vừa có văn bản chính thức về phương án giá đất đối với dự án Gem Riverside của Đất Xanh. Như vậy dự án Gem Riverside đã vượt qua trở ngại lớn nhất của dự án BĐS dân sinh vì khâu xác định tiền sử dụng đất cho dự án là “ngốn” nhiều thời gian và công sức nhất không chỉ với doanh nghiệp mà cả với chính quyền địa phương trong tầng tầng lớp lớp các thủ tục pháp lý. Chúng tôi cho rằng DXG sẽ có thể đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng trong quý 4 năm nay từ đó sớm mở bán dự án vào đầu năm 2024 (?).

Việc dự án Gem Riverside có thể triển khai trở lại sẽ đem về dòng tiền cho DXG. Với việc giá đất Nhà nước tính đã lên đến 75 triệu/m2 thì rất có thể giá mở bán của dự án có thể cao hơn so với mức giá ban đầu mà chúng tôi dự phóng là 80 triệu đồng/m2. Do đó, chúng tôi dự phóng dự án có thể giúp DXG đem về ít nhất 15.000 tỷ đồng doanh thu.

Dòng tiền tích cực sẽ giúp DXG sớm có thể triển khai Gem Premium. Sau khi "mở khoá" được Gem Riverside, được biết, DXG có thể bán sỉ một phần dự án cho Masterise và thu về hơn 3.000 tỷ đồng. Nhờ dòng tiền này DXG sẽ có thể đẩy nhanh tiến độ tại dự án Gem Premium cụ thể là mua lại phần đất của SGR tại dự án này, tính đến cuối quý 2/2023, DXG đã đặt cọc và sẽ sớm thể thanh toán toàn bộ cho SGR nếu thu về dòng tiền trên.

Chúng tôi đánh giá tích cực về triển vọng của DXG khi "mở khóa" được hai dự án Gem Riverside và Gem Premium vì quy mô của hai dự án nội đô này tương đối lớn trong khi quỹ đất TP.HCM đang ngày càng khan hiếm. Qua đó, hai dự án này được kì vọng sẽ có tiềm năng tăng giá tốt và việc định hướng phân khúc bất động sản cao cấp giúp DXG khai thác tối đa giá trị quỹ đất này. Đất Xanh sẽ ghi nhận sự tăng trưởng vượt trội về doanh thu và lợi nhuận vào thời điểm bàn giao – dự kiến là từ 2024 trở đi.

Sử dụng phương pháp SOTP để định giá DXG, chúng tôi định giá hợp lý với cổ phiếu này là 27.752 đồng/cp. Ghi nhận trên thị trường, chốt cuối phiên 7/9, DXG đang có thị giá 22.850đ/cp. Trong phiên này, DXG đã tăng + 0.6, tương đương 2,7%, là 2 phiên tăng liên tiếp của DXG. Nhịp tăng của cổ phiếu này khá liền mạch trong 10 phiên gần nhất từ 23/8, với 3 phiên giảm, 7 phiên tăng, đưa DXG từ giá 18.900đ/cp lên mức thị giá hiện nay - vẫn còn cách xa mục tiêu chúng tôi định giá.