Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có còn dư địa tăng trưởng?

Cùng nhịp giảm của thị trường, cổ phiếu  BĐS KCN tiếp tục giảm trong phiên giao dịch ngày 21/8. Cổ phiếu KBC - Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc giảm còn 31.400 đồng/cp; Cổ phiếu IDC- Tổng Công ty IDICO còn 45.400 đồng/cp; NTC- Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên còn 174.000 đồng /cp, cổ phiếu GVR-Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam còn 19.500 đồng/cp, cổ phiếu SIP 122.000 đồng/cp... và các cổ phiếu cùng ngành còn lại đều giảm mạnh sau phiên chỉ số VN-Index giảm điểm mạnh vừa qua.

Tuy nhiên, xu hướng giá cổ phiếu không hoàn toàn phản ánh sát gần hình kinh doanh của nhóm cổ phiếu.

Đối với NTC, mới đây tỉnh Bình Dương đã cho phép NTC thuê đất đối với dự án Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 có diện tích 345 ha. Đây là động lực tăng trưởng cho công ty trong dài hạn. Dự kiến dự án bắt đầu cho thuê đất vào đầu năm 2024.

Cổ phiếu SIP-Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn nhờ sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn nhất khu vực TPHCM và Tây Ninh. SIP đang phát triển KCN Phước Đông 3 có diện tích 650 ha sẽ giúp công ty phát triển trong 10 năm tới. SIP sở hữu quỹ đất BĐS nhà ở gần các KCN của công ty chưa khai thác. Công ty con VRG của SIP đã hoàn tất việc thoái vốn tại Cty cổ phần xây dựng và phát triển Thế hệ mới. Đây là nguồn lợi nhuận đột biến cho công ty trong năm 2023. Năm 2023, SIP dự kiến tăng vốn điều lệ lên gấp đôi thông qua chia cổ phiếu và chuyển sàn niêm yết lên HOSE.

>>> Chính sách ngắt mạch TTCK của một số quốc gia và kinh nghiệm cho Việt Nam

Năm 2023, KBC sẽ bàn giao diện tích 45ha đất thuê cho Foxconn – đối tác sản xuất iPhone cho Apple có giá trị hợp đồng là 62.5 triệu USD. Theo đó, KBC sẽ ghi nhận doanh thu cho diện tích thuê còn lại trong năm 2024. Ngoài ra, KBC đang phát triển một số dự án mới tại Long An, Hải Phòng, Hưng Yên, sẽ là dự án gối đầu cho công ty trong thời gian tới.

Đánh giá về nhóm cổ phiếu BĐS KCN, Công ty Chứng khoán MBS kỳ vọng các doanh nghiệp ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều từ nguồn vốn FDI tăng mạnh và chuyển dịch của nhà xưởng nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sạch lớn hơn so với khu vực miền Nam. Đối với các tỉnh phía Nam, MBS kỳ vọng vào tỉnh Bình Dương do vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng phát triển và lượng đất có sẵn mới.

Tuy nhiên, năm 2023, kết quả kinh doanh của nhóm ngành BĐS KCN có thể suy giảm bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả chi phí lãi vay tăng. Do đặc thù phát triển nhiều dự án cùng lúc nên trong thời gian qua nhiều nhà phát triển cơ sở hạ tầng KCN đã huy động vốn lớn. Chi phí vay tăng trong bối cảnh lãi suất vay cao như hiện nay sẽ khiến tăng trưởng lợi nhuận của nhóm này sẽ suy giảm...

Nhìn về triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS KCN trong năm 2023-204, MBS khuyến nghị nhà đầu tư sẽ tập trung vào doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông. Đồng thời, doanh nghiệp phải có tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp. Bên cạnh đó, vốn FDI giải ngân trong 6 tháng đầu năm đạt 13,4 tỷ USD giảm 4,3%; MBS kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong nửa cuối năm 2023 nhờ các tập đoàn lớn như Foxconn, P&G, Intel hay nhiều công ty từ Hàn Quốc, Đài Loan đầu tư mở rộng nhà máy sản xuất tại Việt Nam.

Mới đây, Nghị định 35/2022 được ban hành cũng sẽ góp phần đơn giản hoá các thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 – giai đoạn 1, Vành đai 3 – TPHCM được đầu tư giúp kết nối các vùng lân cận với khu vực trung tâm, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông tới các KCN là cơ hội cho nhóm ngành này phát triển.

Lợi ích từ các hiệp định FTA Việt Nam đã ký kết sẽ tăng cường mối quan hệ thương mại giữa Việt Nam và đối tác, dỡ bỏ hàng rào thuế quan để tham gia sâu hơn vào chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Việt Nam thu hút FDI từ các đối tác. Những tác động này sẽ giúp Việt Nam đẩy mạnh xuất khẩu và tiếp cận tốt hơn với các thị trường tiêu dùng lớn như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Indonesia, qua đó giúp thu hút dòng vốn FDI vào Việt Nam và cổ phiếu BĐS KCN sẽ là nhóm ngành được hưởng lợi đầu tiên…