Nhiều chuyên gia chứng khoán dự báo, năm 2026 sẽ là năm cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) phục hồi nhờ làn sóng vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng gia tăng.
Không phải cổ phiếu BĐS KCN nào cũng sẽ hưởng lợi từ làn sóng này. Do đó, các nhà đầu tư nên sàng lọc kỹ cơ hội đầu tư vào nhóm cổ phiếu này.
Theo các chuyên gia, nhóm BĐS KCN từng chịu tác động tiêu cực từ cú sốc chính sách thuế quan, nhưng giờ đây, những lo ngại về tác động thuế quan đã phai nhạt. Thực tế cho thấy, trong quý III/2025, thị trường BĐS KCN đã có dấu hiệu phục hồi, giá chào thuê tăng khoảng 4% so với đầu năm 2025.
Bên cạnh đó, dòng vốn FDI dần quay trở lại. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến ngày 30/11/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam (bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần) đạt 33,69 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước.
Thực tế trên đã giúp cho kết quả kinh doanh quý III của các doanh nghiệp BĐS KCN tăng trưởng trở lại. Theo đó, 65% doanh nghiệp BĐS KCN có lợi nhuận tăng trưởng dương chủ yếu nhờ mảng cho thuê đất KCN. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) và Tổng Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) là 2 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng cao, lần lượt 55% và 71%. Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex - CTCP (HOSE: BCM) ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng 16% nhờ tăng trưởng đột biến. Nhóm doanh nghiệp BĐS KCN ghi nhận lợi nhuận giảm gồm có Tổng Công ty Viglacera - CTCP (HOSE: VGC) giảm 50% và SZC giảm 65%.
Có thể nói, lợi nhuận toàn ngành BĐS KCN tăng trưởng trở lại do chính sách thuế quan “hạ nhiệt”, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI. Như vậy, Việt Nam vẫn duy trì lợi thế cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực, giúp các doanh nghiệp BĐS KCN hưởng lợi.
Bắc Ninh đã phê duyêt điều chỉnh quy hoạch tỉnh. Theo đó, quy hoạch mới bổ sung một loạt dự án trọng điểm, như Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, các tuyến đường kết nối cảng với các trung tâm thành phố lớn Hà Nội, Hải Phòng; bổ sung 4 KCN mới và tăng diện tích cho 3 KCN.
Trong khi đó, Hải Phòng cũng sẽ có một loạt tuyến đường kết nối trung tâm thành phố được xây dựng, đặc biệt tuyến hành lang giao thông kết nối với phía Tây thành phố Hải Phòng và Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, Khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng, cảng cửa ngõ quốc tế Hải Phòng tại Lạch Huyện. Tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng tạo điều kiện thuận lợi cho vận tải của các doanh nghiệp, đem lại lợi thế cho các KCN ở đây.
Tại TP HCM, các dự án trọng điểm được đẩy nhanh như dự án TP HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, mở rộng QL13 và các tuyến đường kết nối với QL13. Khu vực này kỳ vọng sẽ hình thành trung tâm KCN trong một siêu đô thị mới.
Đặc biệt, tiến độ phê duyệt pháp lý cho các dự án BĐS KCN sẽ nhanh hơn sau khi Luật số 57/2024/QH15 được triển khai. Nhờ đó, thị trường chứng kiến nguồn cung mới BĐS KCN sẽ dồi dào hơn. Cụ thể, KBC được phê duyệt thêm 6 KCN mới, nâng diện tích đất KCN tăng thêm 2.200 ha. BCM có thêm hơn 1.000 ha tại KCN Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng. IDC được bổ sung thêm 640 ha tại KCN Vinh Quang và Phú Long…
Theo MBS, giá cổ phiếu BĐS KCN chiết khấu sâu so với trước khi xảy ra cú sốc thuế quan của chính quyền Trump, trong khi giá trị tài sản ngày càng gia tăng nhờ quỹ đất KCN mới. Đây là thời điểm thích hợp để mua tích luỹ cổ phiếu BĐS KCN cho năm 2026. Theo đó, các nhà đầu tư có thể xem xét các cổ phiếu sau đây:
Thứ nhất, BCM là doanh nghiệp kinh tế “đầu tàu” của TP HCM. Doanh nghiệp này có nhiều lợi thế nhờ nền tảng xây dựng từ lâu. Hiện nay, giá cổ phiếu BCM chiết khấu sâu do tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ lên ngành BĐS KCN. Về định giá, mảng KCN chỉ chiếm khoảng 20-30% giá trị tài sản của BCM. Phần còn lại là quỹ đất thương mại, dịch vụ lớn chưa được khai thác. MBS cho rằng giá cổ phiếu BCM đang ở mức hấp dẫn so với giá trị tài sản công ty đang sở hữu. Do đó, nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đối với cổ phiếu BCM khi ở quanh vùng 60.000 đồng/cp.
Thứ hai, KBC được chấp thuận đầu tư nhiều dự án KCN mới, bao gồm KCN Tràng Duệ 3, KCN Kim Thành 2 giai đoạn 1, KCN Quế Võ 2 mở rộng, KCN Phú Bình, khu phức hợp Trump International… Quỹ đất mới tạo động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC. Hiện nay, KCN Tràng Cát đạt được nhiều bước tiến quan trọng về pháp lý, đã hoàn thiện giấy phép đầu tư và tiền sử dụng đất. Với kỳ vọng diện tích bàn giao đất tăng trưởng trở lại từ năm 2026, doanh nghiệp này có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn với nhiều dự án tại vị trí đẹp, chi phí đầu tư thấp như Thuận Thành (Bắc Ninh), Yên Mỹ (Hưng Yên), Hải Yên (Quảng Ninh). Theo SSI, nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đầu tư cổ phiếu KBC khi ở quanh 32.000 đồng/cp.
Thứ ba, theo Yuanta Việt Nam, cổ phiếu IDC nằm trong danh mục khuyến nghị mua đối với các nhà đầu tư trong năm 2026. Tính đến quý III/2025, IDC có khoảng 440 ha đất thương phẩm KCN sẵn sàng cho thuê, nằm tại các tỉnh công nghiệp lớn ở cả miền Bắc và miền Nam. Do đó, doanh nghiệp này có vị thế tốt để khai thác nhu cầu thuê đất KCN trong giai đoạn 3 - 4 năm tới khi nguồn cung vẫn còn hạn chế, trước khi làn sóng các KCN mới được phê duyệt đi vào hoạt động.
Mặc dù tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt của IDC có khả năng giảm, nhưng tỷ suất cổ tức tiền mặt 5,3% vẫn ở mức hấp dẫn, tạo bộ đệm rủi ro giảm giá cho các nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đầu tư cổ phiếu IDC khi ở vùng 35.000 đồng/cp.
