Đến thời điểm này, nhiều cổ phiếu ngành bất động sản (BĐS) đã về thị giá quanh mệnh giá 10.000 đồng/ cổ phiếu. Điều gì khiến nhóm cổ phiếu ngành này giảm sâu như vậy?
Những phiên giao dịch đầu tháng 10/2026, nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) tiếp tục điều chỉnh và đưa thị giá nhiều mã về nằm dưới giá trị sổ sách hoặc chỉ nhích quanh mệnh giá. Điển hình cổ phiếu DIG có thị giá còn 9.300 đồng/cp; Cổ phiếu NVL giao dịch quanh giá 10.400 đồng/cp; Cổ phiếu CII giao dịch quanh vùng giá 12.350 đồng/cp; Cổ phiếu CEO chỉ còn 10.500 đồng/cp; Cổ phiếu NTL giao dịch quanh 11.550 đồng/cp; Cổ phiếu DIX thị giá rơi sâu còn 9.910 đồng/cp; Cổ phiếu TCH giao dịch quanh vùng giá 11.000 đồng/cp...
Nhóm cổ phiếu BĐS trước đây là một trong những nhóm hấp dẫn và sôi động nhất của thị trường, nhưng trong giai đoạn thanh khoản và dòng tiền kém đi, đã không còn là điểm đến của dòng tiền và được giới đầu tư ưa chuộng. Đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?
Theo báo cáo phân tích mới đây của MBS Research, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh 2024-2025, thị trường BĐS bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn, gia tăng áp lực tài chính đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, khiến thanh khoản thị trường giảm đáng kể. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục tăng khoảng 0,3 điểm % so với quý trước, lên 7,5-9%/ năm đối với kỳ hạn 12 tháng, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi xuống tiền vào bất động sản.
Về nguồn cung, MBS nhận định trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung sơ cấp sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao khi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise đẩy mạnh bán hàng tại các đại dự án. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ.
Nguồn cung gia tăng trong khi lãi suất duy trì ở mức cao đã tạo áp lực lên thị trường thứ cấp, khiến giá căn hộ tại Hà Nội điều chỉnh khoảng 10-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình. Trong khi đó, giá bán sơ cấp tại các dự án mới đạt bình quân 95 triệu đồng/m² trong quý II, tăng 21% so với cùng kỳ. Hiện mức tăng này chủ yếu đến từ sự thay đổi trong cơ cấu phân khúc sản phẩm.
Sự điều chỉnh của thị trường cũng kéo theo mức độ phân hóa ngày càng rõ giữa các doanh nghiệp BĐS. Trong quý III/2026, thị trường không ghi nhận nhiều dự án mới mở bán đáng chú ý. Ngoài ra, những doanh nghiệp sở hữu quỹ dự án lớn và đang triển khai các đại dự án tiếp tục có lợi thế về nguồn hàng cũng như khả năng ghi nhận kết quả kinh doanh.
Đối với VHM, giá cổ phiếu vẫn neo cao, nhờ mở bán các dự án Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park, doanh nghiệp ghi nhận lượng backlog lớn, đạt gần 200.000 tỷ đồng vào cuối quý trước. Trong đó, hai dự án này lần lượt chiếm khoảng 15% và 18% tổng backlog.
Ngoài mặt bằng lãi suất dâng cao, ở nhóm doanh nghiệp BĐS quy mô trung bình, dự báo kết quả kinh doanh quý III/2026 không được khả quan nên kéo giá cổ phiếu giảm sâu. MBS dự báo lợi nhuận ròng của DXG giảm 30% so với cùng kỳ, xuống khoảng 65 tỷ đồng, do thị trường trầm lắng và chi phí gia tăng. KDH cũng được dự báo ghi nhận lợi nhuận ròng suy giảm khi thị trường đi xuống khiến tỷ lệ hấp thụ và tiến độ bàn giao tại dự án thấp tầng Gladia chậm lại.
Trong khi đó, NLG được dự báo đạt khoảng 70 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III, giảm 52% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ số lượng sản phẩm bàn giao tại các dự án hiện hữu còn hạn chế…
Ở góc độ đầu tư, các chuyên gia cho rằng nhiều cổ phiếu BĐS đã quay về vùng định giá hấp dẫn sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài. Thị giá so với giá trị sổ sách (P/B) của một số doanh nghiệp đã về dưới giá trị sổ sách, dù doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, phát triển các dự án phù hợp nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, sức bật của nhóm cổ phiếu BĐS phụ thuộc vào các thông tin vĩ mô hỗ trợ về chính sách hoặc mặt bằng lãi suất bắt đầu giảm, nhóm cổ phiếu BĐS có thể hồi phục trở lại… Trong khi một số các yếu tố vĩ mô, đặc biệt lãi suất chưa thực sự tăng sức mạnh hỗ trợ, sự lình xình theo đà giảm của nhóm này theo đó vẫn chưa tìm thấy động lực chuyển trạng thái.
