Siết phân lô bán nền tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

ĐAN THANH• 07/12/2023 11:55

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025. Giới đầu tư nhận định, việc siết phân lô, bán nền sẽ tác động mạnh đến thị trường.

>>> Luật Kinh doanh Bất động sản mới: Siết phân lô, bán nền

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua ngày 28.11 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1.1.2025. Trong đó, một trong những quy định được Quốc hội quan tâm đó là quy định: cấm phân lô, bán nền thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Siết phân lô bán nền

Việc siết quy định phân lô bán nền về lâu dài sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững. Ảnh: LV

Luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Trước đây Luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến Luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Chính điều này đã làm cho việc phân lô, bán nền phát triển mạnh thời gian qua.

Về tác động của quy định mới, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.

Theo ông Tuấn, hiện nay 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Ngoài ra, loại hình đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

>>> Quy luật tất yếu của thị trường bất động sản

Theo ông Tuấn, một khi siết chặt việc phân lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp lại, tệp khách hàng có thể tiếp cận loại hình này cũng ít nhiều có giảm sút so với trước đây. Thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời rao bán. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng.

Một số khu đất phân lô ở Hà Nội bỏ hoang. Ảnh: Cao Nguyên

Một dự án phân lô bán nền tại miền Trung. Ảnh: LV

Trong tương lai, sốt đất vẫn có thể xảy ra. Là bởi, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng lên. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như hạ tầng triển khai tốt, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, nhóm đất nền là loại hình mà bất kỳ thành phần nào cũng có thể đầu tư. Đây là một thời điểm rủi ro khi lựa chọn đầu tư đất nền. Thế nên, nhà đầu tư phải có sự cần cân nhắc kỹ càng rõ ràng hơn.

"Khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực tình trạng siết phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ" - ông Tuấn bày tỏ quan điểm.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Dịch vụ DKRA Group, việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hay quy định thanh toán giao dịch BĐS bắt buộc phải thông qua ngân hàng, một số chủ đầu tư có thể sẽ tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai.

Tuy nhiên trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững thời gian sắp tới.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, về lâu dài việc này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất đồng thời hạn chế lãng phí tài sản đất đai.