Doanh nghiệp “ôm” nhiều dự án cùng lúc khó tiếp tục tồn tại

DIỆU HOA• 14/12/2023 13:56

Doanh nghiệp bất động sản có xu hướng phòng thủ cao hơn vì khó khăn vẫn hiện hữu, một số ý kiến cho rằng kiểu kinh doanh "ôm" tới mười mấy dự án cùng lúc không thể tiếp tục tồn tại.

>>Khơi dòng tài chính bất động sản: Dồn lực phát triển nhà giá rẻ

Doanh nghiệp bất động sản đa phần đang vật lộn với việc thiếu hụt dòng tiền và thanh khoản sản phẩm xuống thấp. Ảnh: DH

Doanh nghiệp co cụm, phòng thủ

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, dòng tiền của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ hai nguồn chính. Một là bán các tài sản đang có để tiêu và hai là đi vay tín dụng. Nhưng thực tế cho thấy, không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng bán tài sản và không phải muốn là có thể vay được tín dụng ngân hàng.

Trong đó, về việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp vẫn đang phải chịu áp lực lãi suất lớn. Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần điều chỉnh giảm lãi suất nhưng cơ bản, lãi suất cho vay với các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang ở mức cao. Đâu đó khoảng 11 - 12%/năm. Nếu doanh nghiệp không đủ khả năng trả lãi suất thì đây cũng là vấn đề khiến các doanh nghiệp cần tính toán trước khi đưa ra quyết định vay hay không.

Đó là chưa kể rất nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn cũng không thể tiếp cận được vốn vay tín dụng do đang bị áp hệ số rủi ro cao, các yêu cầu khắt khe về tài sản đảm bảo, về năng lực tài chính.

Theo ông Chung, việc nghĩ đến đẩy mạnh phát triển, mở rộng quy mô đối với các doanh nghiệp địa ốc hiện tại là rất ít. Thay vào đó, giai đoạn này các doanh nghiệp gần như chỉ đang hướng đến tái cấu trúc để tìm kiếm khả năng “sinh tồn”, “sống sót” trong bối cảnh khắc nghiệt.

Chia sẻ thực tiễn từ SGO Homes, doanh nghiệp đã phải tự tìm cho mình cách giải quyết, chủ động tái cấu trúc nếu không muốn bị phá sản. Câu chuyện tái cấu trúc bắt đầu từ việc lựa chọn những sản phẩm có tính thanh khoản cao và khu vực “mũi nhọn” để tập trung phát triển.

Ghi nhận của VARS, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” được hết năm nay nếu không có các chính sách điều hành vĩ mô, sự tác động mạnh mẽ của các chính sách.

Các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng. Doanh nghiệp đang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu tăng từng ngày và danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán ngày càng kéo dài thêm do chưa có khả năng thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Theo VARs, nhiều doanh nghiệp trước đó đã đầu tư dàn trải, huy động vốn từ dự án này để phát triển dự án khác, do đó khi gặp vấn đề về nguồn vốn, hàng loạt dự án đã phải đồng loạt tạm dừng.

Đến thời điểm hiện tại, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản “bài học” để định hướng phát triển an toàn, bền vững hơn.

>>Luật Kinh doanh bất động sản mới siết phân lô, thị trường đất nền còn hấp dẫn?

Tái cấu trúc hoạt động

Để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARs cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động. Đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải chấp nhận trả thêm tiền bằng các hình thức khác nhau trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian để tái cấu trúc nợ. Tuy nhiên, thời gian không nhiều, chỉ 1-2 năm.

Các doanh nghiệp cần quyết liệt tái cấu trúc, dựa trên nguồn vốn tự có và chọn phân khúc họ có thực lực để phát triển.

Nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán bớt tài sản để có nguồn tiền trả nợ. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể “vực dậy" nếu quyết liệt tái cấu trúc nhanh hơn để giải quyết triệt để các vấn đề.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng điểm nghẽn đang tồn tại ở ngành kinh doanh bất động sản là giá nhà cao so với giá trị thực và thu nhập nên người dân không mua được. Đến một lúc nào đó các nhà phát triển, phân phối bất động sản phải đưa giá nhà về mức phù hợp với khách hàng, đối tượng nào thua lỗ thì phải tự gánh chịu.

"Không thể đòi các nhà quản lý bảo vệ, ưu đãi để nhà đầu tư bất động sản phải có lãi, và dựa trên tiền đề này, đề nghị các biện pháp can thiệp trái với quy luật thị trường, gây ảnh hưởng tới quỹ đạo đang đúng hướng của toàn nền kinh tế", TS Hiển đánh giá.

Vị chuyên gia nhận định, môi trường kinh doanh nói chung và môi trường kinh doanh bất động sản nói riêng từ năm 2023 sẽ khác, ngành bất động sản buộc phải tái cấu trúc.

"Kiểu kinh doanh xưa cũ, cố gắng mở rộng quy mô sản xuất, một doanh nghiệp "ôm" tới mười mấy dự án cùng lúc, dùng vốn vay càng nhiều thì tiềm năng lợi nhuận càng lớn không thể tiếp tục tồn tại. Sắp tới, doanh nghiệp nào cũng phải dựa trên nguồn vốn tự có và chọn phân khúc họ có thực lực và chỉ cần làm 3-4 dự án theo thế mạnh của mình" - ông Hiển dự báo.

Giai đoạn sắp tới, TS Hiển cho rằng, các doanh nghiệp phải thấy được nhu cầu ở từng phân khúc. Doanh nghiệp lựa chọn phân khúc nào thì phải cố gắng làm tốt phân khúc đó để ngành bất động sản từng bước hòa nhập cùng nền kinh tế đang dần ổn định, lành mạnh hơn.