Khơi thông thị trường trái phiếu bất động sản

THS. NGUYỄN PHƯƠNG THẢO - Khoa Luật, Học viện Ngân hàng• 18/12/2023 05:00

Thị trường trái phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ từng bước ổn định và có những chuyển biến tích cực khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi.

>>Định giá đúng sản phẩm bất động sản

Theo thông tin từ HoREA, sang năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn sẽ lên đến 329.500 tỷ đồng - cao nhất trong 3 năm gần đây.

Áplực đáo hạn trái phiếu

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu và trong bối cảnh kinh tế khó khăn kéo dài, các sự kiện vỡ nợ TPDN có xu hướng tăng, để lại những hậu quả nặng nề, nhất là các doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Về cơ bản, những khoản nợ xấu của doanh nghiệp thường có hai kịch bản: một là không có khả năng trả nợ, hai là rất khó khăn để có thể trả nợ.

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu và trong bối cảnh kinh tế khó khăn kéo dài, các sự kiện vỡ nợ TPDN có xu hướng tăng, để lại những hậu quả nặng nề, nhất là các doanh nghiệp BĐS.

Áp lực đáo hạn trái phiếu đang “bủa vây" doanh nghiệp bất động sản

Theo số liệu mới nhất của NHNN, quy mô nợ xấu trong lĩnh vực BĐS đến cuối tháng 9/2023 vào khoảng 79.000 tỷ đồng, tăng gần 35.000 tỷ so với cuối năm 2022. Finn Group nhận định rằng lĩnh vực bất động sản có số lượng tổ chức phát hành vỡ nợ lớn nhất (56/98), tỷ lệ vỡ nợ cao nhất và giá trị trái phiếu lưu hành lớn nhất (gần 400.000 tỷ đồng, tương đương 3,7% dư nợ cho vay của cả nước và chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành).

Thêm vào đó, tín dụng thông qua TPDN, đặc biệt là TPDN BĐS, đã giảm mạnh trong năm 2023 do chịu ảnh hưởng từ những vụ án nghiêm trọng liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát…

Hiện nay, vốn đầu tư phát triển các dự án BĐS phụ thuộc chủ yếu vào ba nguồn chính bao gồm: nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nguồn vốn huy động từ khách hàng và nguồn vốn từ phát hành TPDN. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu đang ở thời kỳ khủng hoảng và giao dịch BĐS trầm lắng, nhiều vi phạm liên tiếp xảy ra khiến niềm tin nhà đầu tư cùng thanh khoản thị trường giảm nhanh; quan hệ cung cầu khiến giá cả chưa hợp lý…, các doanh nghiệp dường như phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng để duy trì hoạt động.

Trong khi đó, các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, điển hình như dự án khó triển khai vì vướng mắc pháp lý; quá trình tiếp cận tín dụng, đặc biệt là nguồn tín dụng từ TPDN bị đứt gãy, dẫn đến hoạt động bị đình trệ, hàng loạt dự án tạm dừng triển khai; nhiều doanh nghiệp phải xem xét phương án bán tháo tài sản để trả nợ…

Nỗlực tháo gỡ khó khăn

Để tạo thuận lợi cho cả thị trường BĐS cũng như thị trường trái phiếu, thời gian vừa qua, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nổi bật, có thể kể đến: Nghị định số 65/2022/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP… Điều đó thể hiện rằng, Chính phủ đã và đang rất quyết liệt đưa ra nhiều chính sách, bao gồm sự tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu… nhằm hỗ trợ thị trường.

Trong bối cảnh đó, xét về phía các doanh nghiệp, để có thể cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, nên cân nhắc một số giải pháp như sau:

>>“Sàng lọc tự nhiên” môi giới bất động sản

Thứ nhất, đàm phán kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu, đây là lựa chọn hàng đầu của doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, giải pháp này chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định và tái cơ cấu lại nợ trong ngắn hạn. Về cơ bản, giải pháp này thực chất chỉ là chuyển nợ từ thời điểm này sang thời điểm khác.

các doanh nghiệp, để có thể cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, nên cân nhắc một số giải pháp

Doanh nghiệp bất động sản nên cân nhắc một số giải pháp để có thể cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ. Ảnh:VA

Thứ hai, cần chủ động hoàn thiện các thủ tục pháp lý để sớm đưa dự án vào vận hành; thanh lý tài sản để đảm bảo thanh toán đúng hạn cho nhà đầu tư; chủ động đa dạng hóa nguồn vốn thông qua các hoạt động như M&A để giảm thiểu đòn bẩy tài chính; tái cơ cấu các danh mục đầu tư, các dự án, tài sản, tạo thanh khoản để có dòng tiền…

Thứ ba, cần nghiên cứu xếp hạng tín nhiệm để tạo giá trị cho thương hiệu, tạo dựng lòng tin của nhà đầu tư cũng như tăng cường minh bạch trái phiếu. Việc xếp hạng tín nhiệm độc lập và xây dựng hồ sơ minh bạch trên thị trường vốn sẽ giúp doanh nghiệp không chỉ đa dạng hóa nguồn vốn và cơ sở nhà đầu tư, mà còn giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Bên cạnh đó, liên quan đến thị trường trái phiếu nói chung và thị trường trái phiếu BĐS nói riêng, có thể thấy được một số điểm sáng tích cực.

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ quyết liệt cho thị trường trái phiếu và thị trường BĐS với nhiều giải pháp đồng bộ, toàn diện, hướng tới mục tiêu tháo gỡ những vướng mắc trên nhiều phương diện. Đặc biệt, Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và sẽ tiếp tục xem xét, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)... Nếu các luật này được ban hành sẽ bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi, sát với thực tế, từ đó tháo gỡ vướng mắc cho thị trường. Đây chính là triển vọng phát triển trong cả trung và dài hạn của thị trường.

Cùng với đó, chất lượng trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành có xu hướng sẽ ngày càng được cải thiện, nâng cao. Theo đó, cả thị trường trái phiếu và thị BĐS đều đang ở trong thời kỳ thanh lọc mạnh mẽ. Sau khủng hoảng, những sân chơi này sẽ chỉ dành cho những doanh nghiệp uy tín, có sức khỏe tài chính vững vàng, nghiêm túc trong quá trình thực hiện pháp luật, đặc biệt là trong vấn đề quản trị doanh nghiệp và công bố thông tin. Qua đó, góp phần nâng cao chất lượng của thị trường, củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư.

Tính đến thời điểm này, bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS đã có thêm nhiều điểm sáng mới, mang đến nhiều kỳ vọng cho thị trường trong thời gian tới. Cùng với đó là các chính sách tháo gỡ khó khăn của Nhà nước có đủ thời gian để “thẩm thấu”, từ đó chắc chắn sẽ tác động tích cực đến diễn biến thị trường trái phiếu BĐS.