Bất cập thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA)• 23/12/2023 11:50

Quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đến nay vẫn có nhiều bất cập, có thể khiến hàng trăm dự án tiếp tục rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, chậm tiến độ.

>>Luật Đất đai sửa đổi: Doanh nghiệp vẫn "ngóng" quy định về tiền sử dụng đất

Quy định dự án phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác làm khó nhà đầu tư. Ảnh: DH

Quy định mới “chật hẹp”

Trước hết, Hiệp hội nhận thấy, Nghị quyết 18-NQ/TW xác định rõ mục tiêu tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, nên chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai và chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất.

Tuy nhiên, điểm b khoản 1 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai hiện chỉ cho phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” hoặc “phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”. Quy định này chưa thể hiện hết định hướng mà Nghị quyết 18 đã nêu.

Bên cạnh đó, nội hàm cũng có phần “chật hẹp” hơn so với các quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Điểm b khoản 1 cũng chưa đồng bộ, thống nhất với cả khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai, bởi lẽ khoản 6 quy định 2 trường hợp nhà đầu tư “phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhưng điểm b khoản 1 Điều 128 chỉ quy định 01 trường hợp nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” mà không cho phép nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội nhận thấy, nếu giữ nguyên quy định nhà đầu tư chỉ “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” sẽ dẫn đến hệ quả là không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn (hàng chục, vài chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta).

Và quy định trên chỉ tạo “lợi thế” cho các doanh nghiệp “đã có sẵn quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở và đất khác” được tạo lập từ trước theo quy định của Luật Đất đai 2013 cho phép nhận chuyển nhượng các loại đất, trong đó có “đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch. Nhưng do quy định Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư đã có “đất ở” 100% đã bị thiệt hại rất lớn trong giai đoạn 2015-2020.

Trên thực tế thì quỹ đất của các nhà đầu tư đã có sẵn quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hiện nay cho dù có đến hàng trăm, hàng ngàn héc-ta thì cũng sẽ sử dụng hết trong 5-10 năm tới.

Tuy nhiên, với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai thì các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ “đất ở và đất khác” này lại có thể “hưởng lợi không chính đáng”, nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét rà soát để không xảy ra “bất cập” trong công tác xây dựng pháp luật như trường hợp các quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

>>Ưu tiên kế hoạch sử dụng đất công nghiệp

Sớm khơi thông thủ tục đầu tư

Mặc dù có ý kiến quan ngại, nếu tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Để tránh thất thoát ngân sách, cần sớm hoàn thiện quy định về định giá đất. Ảnh: DH

Nhưng Hiệp hội nhận thấy, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm qua là do “bất cập, hạn chế” của công tác “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị, mà việc định giá đất thuộc thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước.

Do vậy, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị, như nội dung các Điều 159, Điều 161, Điều 162 và Điều 163 Dự thảo Luật Đất đai quy định về giá đất.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép các nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” bao gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” tương tự như các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013, để tạo điều kiện và “khuyến khích” phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn có thể lên đến hàng chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta để có đầy đủ các khu chức năng và các tiện ích, dịch vụ đô thị hoàn chỉnh.