Khơi thông dòng vốn cho bất động sản 2024

DIỆU HOA• 05/01/2024 17:19

Các chuyên gia nhận định, dòng vốn tín dụng vẫn là “mạch máu” của thị trường bất động sản, cần quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng phù hợp.

>>Bất động sản 2024: Nguồn cung cải thiện, tăng lựa chọn cho khách hàng

Tọa đàm Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản - trong khuôn khổ Diễn đàn bất động sản 2024

Tích cực gỡ khó dòng vốn tín dụng

Chia sẻ tại Tọa đàm Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản - trong khuôn khổ Diễn đàn bất động sản 2024 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, PGS TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế cho biết, trong một số năm gần đây nguồn vốn phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay tỷ trọng nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm đáng kể trong cơ cấu nguồn vốn phát triển bất động sản.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong đó có cả vấn đề về nguồn vốn, thời gian qua, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc một cách rất quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục trở lại thị trường bất động sản.

Gần 20 động thái được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, đã góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia.

Trong số đó, Nghị quyết số 33/NQ/CP ngày 11/3/2023 được cho là tín hiệu cao nhất, mang tính định hướng và chỉ dẫn. Càng ngày, các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ càng sát hơn so với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Chứng tỏ sự quan sát và lắng nghe một cách sát sao từng động thái của thị trường.

Việc kiểm soát rủi ro phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được ổn định hơn khi Nghị định 08 (5/3/2023) sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ/CP, rà soát Luật chứng khoán 2019 và Luật doanh nghiệp 2020 được ban hành.

Bên cạnh đó, Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030 cũng trở thành cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ, NHNN triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi với lãi suất rẻ hơn lãi suất thị trường 1,5%/2% từ nay đến 2030 để xây dựng nhà ở xã hội, khu tập thể công nhân…

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng vẫn còn đó những khó khăn, cần tháo gỡ "ách tắc" dòng vốn tín dụng vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực.

>>Chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản

Còn nhiều dư địa

Cũng chia sẻ tại Diễn đàn, TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, đến hết tháng 9/2023, nguồn vốn tín dụng bất động sản ước tăng khoảng 6% so với cuối năm 2022.

Diễn đàn bất động sản 2024 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức

Trong đó, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 9/2023 khoảng 2,74 triệu tỷ VND, chiếm 21,4% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 36% (theo NHNN). Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 21,86%; tín dụng nhà ở giảm 1,12%.

Về vốn tư nhân, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 4.725 doanh nghiệp, giảm 45%; vốn đăng ký 296,8 nghìn tỷ đ (/35,2%); 2.270 doanh nghiệp hoạt động trở lại (+9,1% so với cùng kỳ 2022).

Vốn FDI, vốn đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản đạt 4,7 tỷ USD (chiếm 12,7% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành, vốn FDI thực hiện đạt 1,15 tỷ USD (chiếm 5%);

Phát hành trái phiếu: toàn thị trường phát hành gần 268 nghìn tỷ đồng trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 77,1 nghìn tỷ đ, xếp thứ 2 (chiếm 29%) (theo VBMA).

Theo TS Cấn Văn Lực, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung.

Đưa ra các giải pháp về nguồn vốn, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng).

Đặc biệt là cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản, chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản, giá cả. Ngoài ra, cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi.

Hoàn thiện thể chế theo hướng: sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán…, có phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Vị chuyên gia cũng kiến nghị quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: quỹ tiết kiệm nhà ở/quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ REITs, Cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản. Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Riêng về doanh nghiệp, ông Lực nhận định cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là năm 2024), đa dạng hóa nguồn vốn, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.

Còn theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh, các ngân hàng thương mại cần đẩy mạnh việc xem xét, thẩm định các dự án, các hợp đồng để có thể thực hiện cho vay theo dòng tiền, cho vay theo hợp đồng của các doanh nghiệp bất động sản.

"Đối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp tục xem xét các động thái của các doanh nghiệp trong việc phát hành trái phiếu để kịp thời có các biện pháp thay đổi, chỉnh sửa để các cơ chế, chính sách phù hợp với năng lực và tình hình tài chính của các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.