Không cấm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

ĐAN THANH• 06/02/2024 04:00

Theo Ngân hàng Nhà nước, quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không trái với các quy định hiện hành.

>>> Ngân hàng Nhà nước và HoREA phản hồi gì về Thông tư 22/2023?

Ngân hàng Nhà nước khẳng định về việc Thông tư 22 tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và đảm bảo (thế chấp) nhà hình thành trong tương lai sẽ áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

VVới quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không trái với các quy định hiện hành.

Quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. ẢNH: LV

Cụ thể, theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNN nêu rõ: Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT- NHNN quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.

Thông tư 22 không chỉ giới hạn ảnh hưởng đối với lĩnh vực ngân hàng, mà còn đặt ra các quy định chi tiết về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản, bao gồm cả khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà.

Một điểm quan trọng của Thông tư 22 là việc không sửa đổi, bổ sung nội dung của Thông tư 41/2016/TT- NHNN, mà chỉ làm rõ và mở rộng các điều kiện và quy định liên quan đến việc mua nhà và thế chấp chính nhà hình thành trong tương lai.

Theo quy định mới, việc định giá độc lập của nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp được thực hiện theo nguyên tắc thận trọng, không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xác định giá trị tài sản bảo đảm.

Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà và trường hợp xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng theo quy định tại Thông tư 41/2016/TT-NHNN. Hệ số rủi ro tương ứng áp dụng từ 30% đến 120%, tùy thuộc vào tỷ lệ LTV và tỷ lệ thu nhập (DSC).

>>> Vì sao Thông tư 22/2023/TT-NHNN làm "dậy sóng" thị trường?

Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác, chỉ ở mức 20%-50%, nhằm khuyến khích chủ trương nhà ở xã hội của Chính phủ.

Theo đó, Thông tư 22 không chỉ mang lại sự linh hoạt và cơ hội cho người muốn sở hữu nhà, mà còn thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định và bền vững của ngành này trong thời gian tới.

ạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mang lại lợi ích cho chủ đầu tư và khách hàng. ẢNH: LV

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có ý kiến quan ngại về quy định trên. Theo đó, Hiệp hội cho rằng Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay để mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Nếu người dân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

HoREA cho rằng, cần phải sửa đổi chi tiết trên trước khi thông tư có hiệu lực, để không dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và lâu dài. Tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Ở khía cạnh doanh nghiệp, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư mà còn cả khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải trả lãi suất. Còn đối với khách hàng thì có thể tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp.

"Do đó, thay vì từ chối cho người mua nhà dùng tài sản hình thành trong tương lai làm căn hộ thế chấp, thì nên tăng cường các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản và ngược lại" - ông Quang nhấn mạnh.