Thách thức với thị trường bất động sản 2024

>>>Tín dụng bất động sản sẽ khởi sắc

Công ty Chứng khoán Agriseco kỳ vọng, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn từ nửa cuối 2024 nhờ các yếu tố như: Ba Luật Bất động sản lớn được thông qua; Mặt bằng lãi suất đã giảm và kỳ vọng duy trì thấp, dư địa giảm lãi suất cho vay; Niềm tin và thanh khoản dần cải thiện, tập trung ở phân khúc căn hộ; Sự phát triển cơ sở hạ tầng hỗ trợ phục hồi thị trường Bất động sản.

Cụ thể, về nguồn vốn, mặt bằng lãi suất cho vay kỳ vọng tiếp tục giảm về mức thấp và các chính sách ưu đãi cho vay của Ngân hàng Thương mại với người mua nhà có thể giúp nhu cầu cải thiện, tăng khả năng thanh khoản của thị trường. Bên cạnh đó, giảm lãi vay cũng kỳ vọng giảm áp lực tài chính, từ đó phục hồi hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản.

Chính sách pháp lý kỳ vọng giảm thiểu khó khăn. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản, chính sách tháo gỡ về pháp lý như Nghị định 08 về đàm phán, gia hạn trái phiếu đáo hạn, Nghị định 10 bổ sung quy định hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản nghỉ dưỡng, condotel; đề án phát triển 1 triệu nhà ở xã hội...

Về thanh khoản, Agriseco kỳ vọng thanh khoản 2024 khởi sắc hơn ở phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội ở trung tâm và các tỉnh ven trung tâm do nguồn cung mới chưa cải thiện nhưng nhu cầu mua nhà ở thực gia tăng; các nhà đầu tư bắt đầu giao dịch trở lại khi lãi suất cho vay giảm.

Cũng theo Agriseco, sự phát triển cơ sở hạ tầng kỳ vọng hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản. Các đại dự án trọng điểm đã đồng loạt được triển khai như cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2021 – 2025, sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội. Điều này sẽ tháo gỡ vấn đề hạ tầng ở Việt Nam hiện nay, qua đó, thúc đẩy các ngành nghề kinh doanh phát triển. Các dự án cao tốc sẽ giúp tăng tính kết nối giữa các vùng kinh tế, thu hút thêm nhiều nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam.

Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Agriseco đánh giá, các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành… gồm: TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.

Công ty Chứng khoán này cũng kỳ vọng, phân khúc căn hộ có nhu cầu thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm năm 2024 nhờ: Nhu cầu ở thực của người dân vẫn lớn khi nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ phục hồi dần; Lãi suất cho vay thế chấp mua nhà kỳ vọng giảm; Thông tư 06 sửa đổi cho phép người mua nhà được vay ngân hàng trả nợ ngân hàng kia; Chính sách kích cầu của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (giảm giá bán, giãn tiến độ thanh toán).

Trong khi đó, nguồn cung và giá bán căn hộ dự báo tiếp tục tăng tại các thành phố trung tâm và ven trung tâm vị trí thuận lợi. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP. HCM dự kiến lần lượt ghi nhận 16.000 căn, tăng 55% so với cùng kỳ và 9.000 căn, tăng 3,4% so với cùng kỳ trong năm 2024 tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Giá bán căn hộ dự báo tiếp tục tăng 3-8% so với cùng kỳ do chênh lệch cung cầu vẫn cao.

Nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến sẽ có 108 dự án, quy mô gần 48.000 căn hộ trong năm 2024, đây là con số tăng gần 4 lần so với 2023 tập trung ở Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh nhờ Chính phủ liên tục triển khai chính sách hỗ trợ tăng cung nhà ở xã hội, vừa túi tiền. Chênh lệch cung – cầu dự kiến vẫn duy trì trong năm 2024 nhưng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, các dự án căn hộ có giá bán hợp lý, pháp lý đầy đủ vẫn sẽ thu hút cầu mua nhà.

“Theo đó, các chủ đầu tư bất động sản có lợi thế về vốn, kinh nghiệm, có các dự án căn hộ chung cư đang bán, pháp lý đầy đủ với giá hợp lý tại các khu vực trên kỳ vọng sẽ ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh trong phân khúc nghỉ dưỡng, đất nền ở vị trí xa trung tâm với giá bán cao sẽ chưa thể phục hồi trong năm 2024”, Agriseco nhận định.

Mặc dù vậy, Công ty Chứng khoán này cũng chỉ ra một số thách thức đối với thị trường bất động sản 2024. Thứ nhất, sức cầu tiêu dùng bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn chậm hơn kỳ vọng. Theo dữ liệu của NHNN, dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản (cho vay cá nhân mua nhà) xu hướng giảm về quy mô lẫn tỷ trọng.

Cụ thể, tính đến 30/09/2023, dư nợ cho vay mục đích tiêu dùng bất động sản đạt 1.753 nghìn tỷ đồng, giảm gần 4% so với cuối năm 2022. Một trong những nguyên nhân chính đến từ tâm lý của người mua nhà vẫn quan ngại về chính sách pháp lý và giá chung cư quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Thứ hai, giá trị trái phiếu đáo hạn vẫn lớn. Trong năm 2024 giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn khá lớn, ước tính khoảng 330.000 tỷ đồng. Quy mô trái phiếu đáo hạn cao hơn khoảng 20% so với năm 2023 và tập trung nhiều ở giai đoạn nửa cuối năm 2024. Rủi ro mất thanh khoản trong các năm tới có thể sẽ tăng lên nếu doanh nghiệp tiếp tục hoãn, giãn trả nợ.