Gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản Quảng Nam

>>Cần giải pháp “cứu” doanh nghiệp xây dựng, bất động sản Quảng Nam

Chuyển tiếp thông tin đến Hiệp hội doanh nghiệp Thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam), hầu hết các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cho rằng các vướng mắc khiến dự án không thể hoàn thiện đúng tiến độ đã tạo áp lực lớn cho các đơn vị. Trong khi đó, các doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn trong những tác động tiêu cực của đại dịch, bất ổn chính trị thế giới,...

Cụ thể, tại báo cáo gửi UBND tỉnh Quảng Nam, UBND Thị xã Điện Bàn, Hiệp hội doanh nghiệp (HHDN) tỉnh Quảng Nam do ông Lê Tự Tâm – Chủ tịch Hiệp hội ký nêu rõ việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng đến nay vẫn đang rất khó. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định tăng chỉ tiêu tín dụng (room) cho toàn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5 - 2%, tương đương khoảng 200.000 tỷ đồng.

Do đó, HHDN Thị xã Điện Bàn đề nghị UBND tỉnh Quảng Nam làm việc với Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại Quảng Nam, các Ngân hàng TMCP trên địa bàn  tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được sớm tiếp cận nguồn vốn này đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại có đầy đủ thủ tục pháp lý, có tính khả thi cao. Nhất là các doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

Một khó khăn nữa là việc giải quyết một số thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đầu tư như quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư,…  phải qua nhiều bước, lấy ý kiến nhiều Sở, Ngành, địa phương liên quan nhưng có một số nội dung lấy ý kiến không phải chuyên môn. Từ đó dẫn đến văn bản đóng góp ý kiến cho cơ quan chủ trì giải quyết không rõ ràng, không đầy đủ và thời gian phối hợp kéo dài.

HHDN Thị xã Điện Bàn đề nghị việc Sở chủ trì lấy ý kiến của các Sở ban ngành liên quan để tham mưu cho UBND tỉnh về các vấn đề quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư,… nếu các đơn vị liên quan không có ý kiến đúng theo thời hạn yêu cầu thì xem như đã đồng ý với nội dung trình lấy ý kiến, từ đó để Sở chủ trì thực hiện các bước tiếp theo.   

Về việc gia hạn tiến độ dự án, các doanh nghiệp cho hay thủ tục gia hạn tiến độ thực hiện dự án kéo dài, thời gian gia hạn quá ngắn không đủ để triển khai đầy đủ các bước theo quy trình thực hiện dự án. Vì vậy, đến nay nhiều dự án đã hết tiến độ(đã thực hiện thủ tục gia hạn) nhưng vẫn chưa được cơ quan chức năng tỉnh tham mưu, thống nhất chủ trương cho điều chỉnh tiến độ thực hiện của dự án. Dự án chưa được gia hạn tiến độ thì không thể triển khai các thủ tục còn lại và tiếp cận được các nguồn tài chính bên ngoài (vì các đơn vị tài chính yêu cầu điều kiện giải ngân thì dự án phải được gia hạn tiến độ thực hiện).

Vì vậy, UBND tỉnh Quảng Nam cần có quy trình quy định thủ tục gia hạn tiến độ và thời gian hoàn thành thủ tục trên hệ thống một cửa và cho phép gia hạn tiến độ đủ thời gian để thực hiện các quy trình thủ tục để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án và tiếp cận được các nguồn tài chính tài trợ bên ngoài cho dự án. Đồng thời, chỉ lấy ý kiến của các đơn vị có liên quan trực tiếp đến nội dung gia hạn tiến độ để giảm thiểu tối đa thời gian lấy ý kiến.

Về thủ tục giao đất, ông Lê Tự Tâm cho hay, từ ngày 28/4/2023, UBND tỉnh Quảng Nam có Công văn số 2634/UBND-KTN, chỉ đạo giao đất, cho thuê đất một lần đối với toàn bộ dự án hoặc giao đất, cho thuê đất nhiều lần theo phân kỳ đầu tư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt. Theo ông Tâm, tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều không phân kỳ đầu tư.

“Do đó, hiện nay các dự án phải chờ hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% diện tích mới được giao đất, cho thuê đất. Thực tế tình hình giải phóng mặt bằng tại dự án hết sức khó khăn, 1 dự án có cả hàng trăm nghìn hộ dân, có nhiều dự án phải bố trí tái định cư tại chỗ, người dân phải được bố trí tái định cư trước mới đồng ý bàn giao đất. Do đó, chỉ cần 1 hộ dân không nhận đền bù thì cũng không thể thực hiện giao đất được, vì vậy quy định này không phù hợp thực tế và gây khó khăn, kéo dài không thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được”, ông Tâm cho biết.

Từ vấn đề này, các doanh nghiệp đề xuất đối với các dự án đã và đang triển khai (đã được giao đất trước đây) thì tỉnh Quảng Nam cho phép được chuyển tiếp và cho giao đất các đợt tiếp theo để đảm bảo đủ điều kiện nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật trên phần diện tích được giao, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chủ đầu tư thu hồi một phần vốn, tái sản xuất kinh doanh. Hoặc cho phép phân kỳ đầu tư dự án theo tiến độ GPMB phù hợp với dự án.

Về quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, HHDN Thị xã Điện Bàn đề xuất 2 phương án. Cụ thể, phương án 1, cấp GCN QSDĐ và cho phép tách thửa chuyển nhượng đến 90% diện tích đất ở đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 10% diện tích còn lại chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi có báo cáo của kiểm toán độc lập về báo cáo quyết toán dự án hoàn thành.

Phương án 2 thì cấp GCN QSDĐ và cho phép tách thửa chuyển nhượng đến 95% diện tích đất ở đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 5% diện tích còn lại chỉ được cấp sau khi Chủ đầu tư phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành, đã được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định lại (tăng/giảm) nghĩa vụ tài chính về đất đai lần cuối và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan.

Mặt khác, đối với các dự án trước đây đã được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cho phép tách thửa chuyển nhượng, chủ đầu tư đã thực hiện các giao dịch với khách hàng nhưng ngày 12/4/2023, UBND tỉnh lại ban hành Công văn số 2179/QĐ-KTN, trong đó có nội dung yêu cầu dừng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân cho đến khi chủ đầu tư hoàn thành dự án đưa vào bàn giao sử dụng.

Việc không có quy định chuyển tiếp đối với yêu cầu này đã đẩy chủ đầu tư cũng như người dân vào thế bị động, chủ đầu tư cũng như người dân đã thực hiện đóng thuế chuyển nhượng và các nghĩa vụ khác có liên quan vào ngân sách nhà nước nhưng lại không thực hiện được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, việc này đã gây ra rất nhiều tranh chấp, kiện tụng, khiếu nại khiếu kiện ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư và môi trường đầu tư tỉnh nhà.

Ngoài ra, tại Nghị quyết số 51/NQ-HĐND về Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của HĐND Thị xã Điện Bàn đã thông qua 285 danh mục, tổng diện tích 1.698,58ha. Tuy nhiên, tại Nghị quyết này, HĐND thị xã Điện Bàn chưa thông qua danh mục 26 dự án ngoài ngân sách đã/gần hết tiến độ và đang trình cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn thời gian thực hiện dự án.

Việc loại 26 dự án này ra khỏi Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc cho các chủ đầu tư trong quá trình đầu tư dự án do toàn bộ hồ sơ thu hồi đất, giao đất, lập phương án bồi thường, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… đều bị ngưng trệ. Vì vậy, HHDN Thị xã Điện Bàn đề nghị UBND tỉnh Quảng Nam, UBND thị xã Điện Bàn xem xét bổ sung 26 dự án trên vào Kế hoạch sử dụng đất năm 2023.

Với kiến nghị của HHDN Thị xã Điện Bàn, HHDN tỉnh Quảng Nam cũng đã có đề xuất UBND Thị xã Điện Bàn, UBND tỉnh Quảng Nam xem xét bổ sung các dự án trên vào Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 và những dự án đã trúng thầu năm 2023. Cụ thể, cần phải có cơ chế phối hợp giữa các sở ban ngành địa phương, rút ngắn thời gian trong công tác xác định giá đất, gia hạn tiến độ dự án, điều chỉnh cục bộ dự án 1/500, điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, hạn chế lấy ý kiến quá nhiều (nhất là những ngành không liên quan) việc này làm ảnh hưởng chậm đến công tác xác định giả đất, điều chỉnh và gia hạn dự án.

Ông Trần Quốc Bảo - Ủy viên BCH VCCI, Chủ tịch HHDN tỉnh Quảng Nam cho hay Hiệp hội đã đề nghị đẩy nhanh công tác bàn giao đưa vào sử dụng đối với các dự án đã hoàn thành để giảm thiểu các chi phí phát sinh cho nhà đầu tư. Theo ông Bảo, có những dự án đã hoàn thành 100% hạ tầng kỹ thuật, đã được cấp GCN QSDĐ, đủ điều kiện bản giao đưa vào sử dụng nhưng đến nay vẫn chưa bàn giao được cho cơ quan có thẩm quyền, mặc dù đã nhiều lần có văn bản đề nghị kiểm tra công tác nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng.

“Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư phải tiếp tục gồng gánh các chi phí liên quan đến dự án như cây xanh, điện chiếu sáng, bảo trì, duy tu công trình,... Đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã được giao đất nhiều đợt, UBND tỉnh nên cho phép nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật trên phần diện tích được giao, đảm bảo điều kiện hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để cấp GCN QSDĐ và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chủ đầu tư thu hồi một phần vốn, tái sản xuất kinh doanh. Đối với dự án hoàn thành xong hạ tầng, đề nghị kiểm tra cho cấp quyền sử dụng đất 100%, không giữ lại 20% chờ quyết toán mới cấp, nếu giữ 20% thì rất khó khăn cho doanh nghiệp không đủ vốn để thực hiện dự án, vì dự án tỉnh chỉ cho phép 10% lợi nhuận cho doanh nghiệp”, ông Bảo nói.