Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Minh bạch thị trường condotel

>> Điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi 2023

Theo đó, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua, căn hộ du lịch (condotel) nói riêng và bất động sản du lịch nói chung chưa được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Vì vậy, sự phát triển mạnh mẽ các loại hình bất động sản này trong những năm qua vẫn còn đó không ít tồn tại, hạn chế dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP để tháo gỡ.

Thực tế cho thấy, các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nói chung và bất động sản đa công năng như condotel nói riêng vẫn trong tình trạng nửa vời, chưa có “danh phận” rõ ràng. Đặc biệt, còn thiếu các quy định của pháp luật về công nhận quyền sở hữu đối với người mua, thuê căn hộ condotel, shophouse; về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng để xây dựng các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Các vướng mắc này không chỉ khiến cho thị trường condotel bị ngưng đọng, không phát triển, mà còn khiến cho các nhà đầu tư, kinh doanh hoặc khách hàng mua đứng trước không ít rủi ro tiềm ẩn khi tham gia vào thị trường.

Trước thực tế đã nêu, việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua, với nhiều quy định cụ thể được cho là sẽ tháo gỡ các “nút thắt” pháp lý đang tồn tại.

>> Điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

Cụ thể, tại khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định - Dự án bất động sản phải có các đặc điểm: Là dự án đầu tư xây dựng công trình; Có mục đích là kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật; Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định.

Đồng thời, quy định này cũng liệt kê cụ thể các dự án được xác định là dự án bất động sản gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Cùng với đó, tại Điều 5 trong khái niệm về các loại dự án bất động sản, Luật này cũng đã liệt kê loại dự án xây dựng công trình có công năng phục vụ hỗn hợp (như giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, v.v.) và tương ứng là loại hình bất động sản công trình công năng hỗn hợp.

Nhìn nhận về các điểm mới trong quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tạo những tín hiệu tích cực cho sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch.

Theo bà Nga, Luật vừa mới được thông qua đã xác định cụ thể những dự án công trình xây dựng mà có công năng phục vụ chính thức cho mục đích du lịch hay là mục đích lưu trú là những dự án bất động sản quy định rất rõ. Đó là là cơ sở quan trọng để các chủ đầu tư, người mua và các bên có liên quan thực hiện quyền, nghĩa vụ trong các giao dịch có liên quan đến các loại hình bất động sản này.

“Việc quy định cơ quan có thẩm quyền quản lý có trách nhiệm kiểm tra về các điều kiện của các loại hình bất động sản này khi đưa vào kinh doanh hay là dự án phải nằm trong dự án bất động sản được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và quy định mới cho cả các công trình xây dựng không phải là ở cho thấy sẽ có sự kiểm soát chặt chẽ đối với loại hình bất động sản này”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga bày tỏ.

Cùng với việc định danh các loạt hình bất động sản, các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng được cho sẽ giúp minh bạch trong các giao dịch condotel.

Theo ThS Dương Thị Chiến - Công ty Luật TNHH Pros Legal, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), quy định khung pháp lý đối với giao dịch condotel, biệt thự du lịch đang góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững, minh bạch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Cụ thể, khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, đây là “tấm khiên chắn” bảo vệ cho người mua, nhà đầu tư khi luật hoá trong Luật Kinh doanh bất động sản quyền được nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư. Ngoài ra, quy định này cũng sẽ tạo sự thuận lợi hơn, giảm thiểu một phần rủi ro trong quá trình cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản của các đơn vị phân phối đồng thời bảo vệ tốt nhất có thể quyền, lợi ích hợp pháp của người mua và nhà đầu tư.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc bắt buộc các bên thực hiện giao kết hợp đồng theo hợp đồng mẫu của Chính phủ được quy định tại Điều 44 của Luật (sửa đổi) là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế hơn trong giao dịch.

“Việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định cụ thể những nội dung chính trong hợp đồng mua bán sẽ hạn chế tình trạng tùy nghi trong nội dung thoả thuận như trước đây. Điều này đảm bảo hơn quyền tiếp cận thông tin, quyền lợi hợp pháp của người mua, nhà đầu tư các sản phẩm này”, ThS Dương Thị Chiến nhìn nhận.