Loay hoay tìm sổ hồng cho condotel

Theo công bố mới đây của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, có 29 dự án với 10.019 căn trên địa bàn thành phố chưa được cấp giấy chứng nhận, do các loại hình BĐS mới gồm condotel, officetel chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật.

Vướng mắc trong việc cấp sổ hồng

Thực trạng này gây lo lắng cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp, bất chấp việc Chính phủ đã có giải pháp tháo gỡ cho phân khúc này thông qua Nghị định 10/2023/NĐ-CP, trong đó bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, nhằm tháo gỡ khó khăn cho phân khúc nghỉ dưỡng.

Nhiều chuyên gia cho rằng, các quy định tại Nghị định 10 /2023 vẫn chưa đủ để gỡ khó cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Do đó, việc cấp giấy chứng nhận cho từng căn condotel trong các dự án là rất khó do không xác định được việc các dự án này đã đăng ký đầu tư theo Luật Kinh doanh BĐS hay không. Để có thể cấp sổ hồng, các dự án có thể phải chuẩn bị lại toàn bộ hồ sơ nhằm đáp ứng quy định. Đây được xem là vấn đề vướng mắc lớn nhất gây chậm tiến độ của nhiều dự án hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trong một thập kỷ qua, các loại hình BĐS mới (condotel, officetel…) đều gặp vuớng về pháp lý, đặc biệt là quá trình cấp giấy chứng nhận. Tình trạng pháp lý phức tạp không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và doanh nghiệp, mà còn ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường.

Theo ông Châu, tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023 chưa quy định khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ”, mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ”. Do đó, phạm vi điều chỉnh của quy định là rất hẹp.

Một bất cập nữa của Khoản 4, Điều 1 Nghị định số 10 là chỉ quy định việc cấp giấy chứng nhận cho “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của pháp luật về du lịch. Trong khi đó, trên thực tế còn có nhiều loại “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh BĐS.

Ngoài vướng mắc về giấy chứng nhận, việc thiếu các cơ sở pháp lý cụ thể đối với loại hình condotel, kể cả khi Nghị định 10/2023 được ban hành, cũng là một rào cản tại thời điểm hiện tại. Bởi vì, Nghị định 10/2023 chỉ bổ sung Khoản 5, Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP với nội dung: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh BĐS”.

Ông Nguyễn Văn Thắng, Chuyên gia pháp lý BĐS cho rằng, sự “mơ hồ” về yếu tố điều kiện khiến các địa phương lúng túng và dè dặt hơn trong việc cấp sổ hồng cho loại hình bất động sản này. “Những vướng mắc trong việc cấp sổ hồng cho condotel, một phần là do cách nhìn nhận và quan điểm của từng địa phương”, ông Thắng chia sẻ.

Cần thêm giải pháp

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần sớm có hướng dẫn cụ thể về vấn đề cấp sổ hồng cho condotel và các loại hình BĐS mới. Bên cạnh đó, luật cần khái quát chung các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp sổ hồng để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật.

Về giải pháp tháo gỡ cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Văn Thắng cho rằng, cần quan tâm đến việc xác lập quyền sở hữu BĐS theo hướng thống nhất vấn đề chuyển nhượng BĐS. Đồng thời, cần đồng bộ trong quy hoạch, giảm thiểu các thủ hành chính đến mức tối đa và cân nhắc kỹ về vấn đề tính tiền sử dụng đất một cách hài hòa, hợp lý để tránh đẩy giá BĐS lên cao.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, trong ngắn hạn, cần củng cố niềm tin và sự an tâm của nhà đầu tư trong phân khúc này bằng cách nhanh chóng triển khai những quy định về bảo đảm quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp. Về dài hạn, cần thống nhất và sớm ban hành những quy định tại các bộ luật liên quan đến lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng.