Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất giữ 5% giá trị hợp đồng tại ngân hàng đến khi người mua được cấp sổ hồng, nhiều ý kiến cho rằng cần làm rõ điều kiện giải tỏa để tránh phát sinh điểm nghẽn mới.
Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất thay đổi cách thức xử lý 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo đó, người mua vẫn thanh toán theo tiến độ xây dựng. Đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần tiếp theo căn cứ tiến độ thực tế nhưng tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng.
Sau khi bàn giao, nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Điểm mới nằm ở 5% còn lại. Khoản tiền này sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Việc mở tài khoản và các thỏa thuận liên quan do các bên thống nhất trong hợp đồng.
Ngân hàng chỉ chuyển khoản tiền này cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng. Trường hợp việc cấp sổ không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng được nhận lại khoản tiền đang nằm trong tài khoản bảo đảm.
Như vậy, thay vì chỉ quy định người mua thanh toán 5% còn lại khi được cấp giấy chứng nhận, dự thảo đặt khoản tiền này vào một cơ chế kiểm soát trung gian. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khi hoàn thành điều kiện pháp lý, trong khi người mua có thêm một công cụ bảo đảm nếu nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận không được thực hiện do lỗi của doanh nghiệp.
Cách thiết kế này khác với Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo quy định hiện hành, nếu người mua chưa được cấp sổ hồng, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng và 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Vấn đề phát sinh ở chỗ trên thực tế không phải mọi trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận đều xuất phát từ phía chủ đầu tư.
Trong quá trình góp ý dự thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các doanh nghiệp cho biết có trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp sổ hồng. Khi đó, chủ đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc thu 5% giá trị hợp đồng còn lại.
Đơn vị đề xuất, nếu khách hàng tự nguyện thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận thì phải thanh toán 5% giá trị hợp đồng còn lại cho chủ đầu tư ngay khi xác định việc tự thực hiện thủ tục.
Góp ý hoàn thiện dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đã đề nghị dự thảo làm rõ trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trong khi chủ đầu tư đã hoàn thành các điều kiện để cấp giấy. Theo VCCI, cần xác định cụ thể thời điểm khoản tiền 5% trong tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản bảo đảm được giải tỏa để chuyển cho doanh nghiệp. Đồng thời, cần quy định rõ cách xử lý khoản tiền trong tài khoản bảo đảm nếu các bên không đạt được thỏa thuận hoặc người mua đã được cấp giấy chứng nhận.
Đây là vấn đề đáng lưu ý bởi cùng một mốc "chưa có sổ hồng" nhưng nguyên nhân có thể hoàn toàn khác nhau. Nếu lỗi thuộc chủ đầu tư, việc giữ lại 5% là công cụ bảo vệ người mua. Nhưng nếu doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ, trong khi thủ tục bị kéo dài bởi nguyên nhân khác hoặc người mua chủ động thực hiện, việc tiếp tục phong tỏa khoản tiền có thể tạo thêm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.
Còn theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cơ chế này có thể góp phần hạn chế các tranh chấp kéo dài giữa khách hàng và chủ đầu tư nếu được thiết kế minh bạch. Tuy nhiên, để vận hành hiệu quả, các văn bản hướng dẫn cần làm rõ nhiều vấn đề. Trong đó có chủ thể đứng tên tài khoản phong tỏa, trách nhiệm thanh toán phí ngân hàng, cách xử lý tiền lãi phát sinh và trình tự giải tỏa khoản tiền khi xuất hiện tranh chấp.
