Rà soát quy định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội

ĐAN THANH• 14/05/2024 12:00

Theo VCCI, dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội yêu cầu chủ đầu tư phải điều chỉnh lại giá bán trong trường hợp thấp hơn kết quả thẩm định giá của cơ quan nhà nước là thiếu căn cứ.

Theo VCCI, việc ban hành văn bản thẩm định giá muộn do cơ quan nhà nước.

>>> Đề nghị thanh tra toàn diện nhà ở xã hội

Dự thảo trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan chủ trì thẩm định chủ trương đầu tư thẩm định các nội dung theo quy định của pháp luật về đầu tư và lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý về nhà ở, nội dung thẩm định gồm những nội dung cụ thể quy định tại khoản 5 Điều 6.

Theo VCCI, các nội dung phải lấy ý kiến thẩm định quy định tại khoản 5 Điều 6 cần được cân nhắc, xem xét ở các điểm sau:

Các nội dung đề nghị thẩm định quy định tại khoản 5 Điều 6 là quá chi tiết so với yêu cầu thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư 2020.

Yêu cầu thẩm định các nội dung “dự kiến tổng nhu cầu diện tích sàn nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân tăng thêm trên địa bàn tỉnh trong kỳ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh; khu vực dự kiến phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân phân theo đơn vị hành chính cấp huyện;” có tính chất như quy hoạch ngành, khống chế về tổng số lượng nhà ở xã hội trên địa bàn, dường như chưa phù hợp với Điều 57 Luật Nhà ở 2023.

VCCI đề nghị rà soát lại quy định này để đảm bảo phù hợp với các văn bản pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại điểm h khoản 4 Điều 8 Dự thảo nội dung lấy ý kiến thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là “Phương án kinh doanh các sản phẩm nhà ở xã hội và các sản phẩm khác của dự án”. Thẩm định nội dung này là chưa hợp lý, bởi vì việc bán các sản phẩm nhà ở xã hội phải theo quy định của Dự thảo mà không phải chủ đầu tư tự quyết định (ví dụ: phải đăng tải thông tin, cơ quan quản lý nhà nước xem xét danh sách người mua; cơ quan nhà nước thẩm định về giá bán, giá cho thuê mua …); các sản phẩm khác của dự án không thuộc phạm vi thẩm định về sản phẩm nhà ở xã hội. Đề nghị bỏ quy định tại điểm h khoản 5 Điều 6 Dự thảo.

Về trình tự, thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn (Điều 35). Hồ sơ đề nghị thẩm định giá - Điểm b khoản 2 Điều 35 Dự thảo quy định trong Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị thẩm định giá phải có “Hồ sơ pháp lý của dự án (gồm có: chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; phê duyệt quy hoạch 1/500; Giấy phép xây dựng và các giấy tờ khác có liên quan)”.

Việc yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các giấy tờ này là chưa hợp lý, bởi vì cơ quan quản lý nhà nước đã có, để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính, đề nghị Ban soạn thảo bỏ yêu cầu phải có các tài liệu này, tức là bỏ điểm b khoản 2 Điều 32 Dự thảo.

iệc chủ đầu tư ký hợp đồng với người mua nhà với phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu là hợp pháp

Việc chủ đầu tư ký hợp đồng với người mua nhà với phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu là hợp pháp. Ảnh minh hoạ

Trình tự thẩm định: Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 35 Dự thảo, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày quá thời hạn phải thẩm định, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh phải có văn bản thông báo kết quả thẩm định. “Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà”.

Quy định này cần được xem xét lại bởi vì gây bất lợi một cách bất hợp lý cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục thẩm định, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thời hạn quy định, không đưa ra văn bản thẩm định giá, chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng theo phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu (điểm c khoản 3 Điều 32). Như vậy, việc chủ đầu tư ký hợp đồng với người mua nhà với phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu là hợp pháp. Việc Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải điều chỉnh lại giá bán trong trường hợp thấp hơn kết quả thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước là thiếu căn cứ, trong khi việc ban hành văn bản thẩm định giá muộn là lỗi của cơ quan nhà nước.

Mặt khác, xét về tính công bằng, cùng sử dụng văn bản thông báo kết quả thẩm định giá của cơ quan nhà nước là căn cứ để xem xét giá bán, giá cho thuê mua, nhưng trường hợp chủ đầu tư bán giá thấp hơn lại không được điều chỉnh, trong khi bán giá cao hơn lại phải điều chỉnh, là chưa đảm bảo công bằng cho các bên trong giao dịch. Việc yêu cầu ký lại hợp đồng và hoàn lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng cho chủ đầu tư và cả khách hàng.

Để đảm bảo tính hợp lý và tăng tính trách nhiệm từ cơ quan thẩm định giá của nhà nước, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm d khoản 3 Điều 35 Dự thảo.

Trường hợp sử dụng giá trúng thầu: Khoản 4 Điều 35 Dự thảo quy định “trường hợp chủ đầu tư sử dụng giá trúng đấu thầu thì không phải thực hiện thẩm định lại giá bán, giá cho thuê mua nhà ở”. Quy định này chưa rõ ở điểm, trong trường hợp sử dụng giá trúng đấu thầu thì chủ đầu tư có phải thực hiện thủ tục thông báo giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội đến cơ quan quản lý nhà nước trước khi thực hiện ký kết hợp đồng không? VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ vấn đề này để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.