Gỡ vướng cho đất công xen cài

DIỆU HOA• 07/06/2024 04:00

Luật Đất đai 2024 dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, nhưng đến nay một số quy định trong các dự thảo nghị định của Chính phủ liên quan đến Luật Đất đai 2024 vẫn đang còn nhiều ý kiến trái chiều.

>>Đất xen kẹt hấp dẫn vì giá rẻ: Cảnh báo rủi ro

Đặc biệt là đất công xen cài - vướng mắc ảnh hưởng nhiều năm vẫn chưa được tháo gỡ đang bị “mờ nhạt” trong các dự thảo nghị định.

Nhiều dự án vướng đất công xen cài vẫn chưa được tháo gỡ.

Làm rõ quy định về đất xen cài

Thực tế, nhiều năm qua, tại Hà Nội, TP.HCM và một thành phố lớn đang xảy tra tình trạng nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án. Tuy nhiên, trong khuôn viên dự án lại có một số diện tích nhỏ là phần đất xen cài do Nhà nước đang quản lý như kênh rạch, mương máng, đường giao thông hay một số công trình công cộng khác.

Trong khi đó, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công lại quy định phần diện tích đất này phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, dẫn đến tiến độ triển khai dự án bị ảnh hưởng, nhà đầu tư không thể giải quyết triệt để hồ sơ, dẫn đến công trình cũng “dính chàm” vì một vài diện tích không đáng kể này.

Để gỡ vướng cho các trường hợp trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP, theo đó, UBND tỉnh có quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất hoặc thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất công nằm xen cài trong các dự án. Thế nhưng đến nay, sau hơn 3 năm có hiệu lực, tại TP.HCM là nơi có nhiều dự án bị vướng mắc vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể, nhiều dự án vẫn đang phải "đắp chiếu".

Đáng chú ý, liên quan đến đất công xen cài, tại Điều 124 Luật Đất đai 2024 được thông qua mới đây cũng đã liệt kê về các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trong đó có các thửa đất do nhà nước quản lý nằm xen kẹt, xen kẽ (gọi tắt là đất công xen kẹt) trong đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc trong dự án đầu tư.

Quy định này đồng thời đặt ra yêu cầu Chính phủ phải quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất công xen kẹt, quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và dự thảo Nghị định quy định về giá đất đối với loại hình đất này.

Tuy nhiên, trong văn bản góp ý dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hướng dẫn về quy định trên vẫn khá mờ nhạt. Theo đó, HoREA kiến nghị bổ sung Điều 57b dự thảo Nghị định quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt, xen kẽ để quy định chi tiết điểm n khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai 2024.

>>TP.HCM: Tăng cường quản lý trật tự xây dựng nhà ở nhiều căn hộ

Cần hướng dẫn cụ thể

Theo đó, với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt, xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc trong dự án đầu tư có sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Nhiều dự án vẫn "nằm chờ" được hướng dẫn gỡ vướng đất công xen cài.

Một là, các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt, xen kẽ do Nhà nước quản lý thuộc khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn hoặc trong dự án đầu tư có sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều này phải đáp ứng các tiêu chí: Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định tại khoản 2 Điều 6 và Điều 113 của Luật Đất đai; Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích tối thiểu được phép tách thửa hoặc không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.

Và đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, HoREA cũng kiến nghị nguyên tắc giao đất với đất công xen kẹt ưu tiên sử dụng cho mục đích công cộng, trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp thì thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất thì thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất.

Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ.

Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định.

Người được giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

Còn với trường hợp đất xen cài đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất.

Trường hợp trong dự án đầu tư có sử dụng đất mà có các thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẹt, xen kẽ do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng mà không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án thông qua phương thức quy gom tổng diện tích của các thửa đất nhỏ hẹp nằm xen kẹt, xen kẽ do Nhà nước quản lý và hoán đổi bằng 17% (hoặc 18%) diện tích đất ở, đất kinh doanh của dự án đã có cơ sở hạ tầng.

UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập quy định tại điểm c khoản này.