Khan hiếm quỹ đất công nghiệp

>> Lập tổ công tác xử lý các vướng mắc về định giá đất

Dựa trên dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, trong nửa đầu năm 2023, tỷ lệ hấp thụ đối với phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận khả quan về cả nhà xưởng, đất công nghiệp và nhà kho xây sẵn.

Giá thuê tăng

Đối với đất công nghiệp, diện tích được hấp thụ ở cấp 1 miền Bắc là 386ha và miền Nam là 397ha. Lượng hấp thụ này so với 6 tháng đầu năm ngoái đã tăng hơn 60% đối với miền Bắc, 20% đối với miền Nam.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, do hạn chế về quỹ đất công nghiệp sẵn để bàn giao tại hai miền, trong khi nguồn cung dồi dào đã khiến chi phí thuê đất tiếp tục duy trì ở mức tăng trưởng mạnh cả ở miền Bắc và miền Nam trong 6 tháng đầu năm nay.

Thị trường bất động sản cấp 1 phía Bắc gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng… trong khi khu vực phía Nam gồm TP.HCM, Bình Dương, Long An…

Cụ thể, chi phí thuê trung bình cho thị trường này tại miền Bắc và miền Nam lần lượt khoảng 127 USD/m2/kỳ hạn và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Theo đó, trong suốt 4 năm vừa qua, mức giá thuê tăng trung bình 7%/năm tại miền Bắc và 13%/năm tại miền Nam.

Đối với thị trường nhà kho, nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức tăng trưởng mạnh về nguồn cung. Trong nửa đầu năm đã hoàn thành tổng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 tại cả hai khu vực, trong đó nguồn cung phía Bắc chiếm 60%.

Trong Q2/2023, thị trường này tại khu vực phía Bắc trở nên sôi động hơn đạt 76% tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn với chi phí thuê tăng 1,7% theo năm tức 4,7 USD/m2/tháng. Chi phí thuê nhà kho xây sẵn tăng 3,0% theo năm, khoảng 4,5 USD/m2/tháng.

Về nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục chứng kiến sự tăng trưởng mạnh từ lĩnh vực điện tử. Trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường ghi nhận sự mở rộng của các nhà sản xuất hàng đầu như Goertek và Foxconn tại các khu công nghiệp ở Bắc Ninh và Bắc Giang.

Theo ông Lê Trọng Hiếu – Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS công nghiệp khu vực phía Bắc sôi động hơn sau khi Trung Quốc mở cửa trở lại. Điều này thể hiện qua sự gia tăng đáng kể thông qua số lượng yêu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho từ các khách hàng Trung Quốc (tăng 33%).

Tại khu vực phía Nam, thị trường vẫn ghi nhận nhiều nhu cầu đối với đất khu công nghiệp, lượng hấp thụ thuần trên 70 ha, một số dự án đầu tư mới và tăng vốn gồm thuê đất từ một tập đoàn nước giải khát đa quốc gia tại Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương, tỷ lệ lấp đầy khoảng 81%.

Cùng với đó, phân khúc nhà xưởng xây sẵn đáp ứng nhu cầu từ các doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp vừa và nhỏ, với tổng nguồn cung trên toàn thị trường tăng 5,5% so với năm 2022, tỷ lệ lấp đầy đạt 76% và chi phí thuê khoảng 4,6 USD/m2/tháng.

Đối với nhà kho xây sẵn tại phía Nam vẫn duy trì chủ yếu nhờ nhu cầu trong nước từ lĩnh vực bán lẻ, thương mại điện tử và dịch vụ phục vụ thị trường nội địa. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 73% và giá thuê trung bình khoảng 4,4 USD/m2/tháng và tăng 3.6% so với năm ngoái.

Trong tương lai, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở mức thấp, ước tính khoảng 4-8% mỗi năm. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể chỉ tăng dưới 4% trong 12 tháng tới ở cả hai khu vực, do đặc thù cạnh tranh cao từ các dự án tương lai.

>> Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại Khánh Hòa

Gia tăng quỹ đất cho thuê

Thực tế, nguồn cung của thị trường bất động sản công nghiệp đang ngày càng khan hiếm, khiến việc tìm kiếm đất công nghiệp trở nên khó khăn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đều ở mức cao, điều này ảnh hưởng tới việc cho thuê các khu vực có diện tích lớn.

Tính từ đầu năm đến nay, có 6 KCN trên toàn quốc được khởi công xây dựng. Cụ thể, vừa qua có KCN số 5 thuộc địa bàn 2 huyện Kim Động và Ân Thi (tỉnh Hưng Yên) được chính thức khởi công. Dự án có diện tích gần 193 ha với tổng vốn đầu tư 2.385 tỷ đồng. Chủ đầu tư hạ tầng là CTCP Đầu tư Khu công nghiệp Yên Mỹ.

Theo các chuyên gia của Cushman & Wakefield dự kiến, trong 6 tháng cuối năm 2023, đối với đất công nghiệp cho thuê sẽ không ghi nhận nguồn cung mới. Tuy nhiên đến năm 2024, thị trường sẽ đón hơn 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung chủ yếu tại tỉnh Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Đến năm 2026, dự tính sẽ có thêm 5,254 ha sau khi chính quyền địa phương hoàn thành việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh.

Về phía VNDirect nhận định, dù có nhiều yếu tố tích cực hỗ trợ cho ngành BĐS công nghiệp nhưng hiện vẫn còn mờ nhạt do xuất hiện nhiều thách thức. Trong năm nay, thị trường sẽ đối mặt với sự khan hiếm nguồn cung mới bởi việc trì hoãn trong quá trình phê duyệt vì những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Ngoài ra, khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư FDI đang dần suy yếu hơn so với các quốc gia khác trong khu vực. Do đó, nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng lựa chọn thị trường cấp 2 bởi nhiều lợi thế như giá cả cạnh tranh, quỹ đất sẵn cho thuê dồi dào và chi phí thuê tăng chậm hơn thị trường cấp 1 ít nhất trong khoảng 3 năm tới.

Đặc biệt thị trường này còn cải thiện về khả năng kết nối giao thông nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cao và xuất hiện nhiều dự án đầu tư lớn đổ về thị trường cấp 2.