Khơi thông tín dụng bất động sản

TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU, Chuyên gia tài chính- ngân hàng• 10/07/2023 03:25

Tín dụng bất động sản bị nghẽn do ngân hàng không kiểm soát được dòng tiền, nên không dám cho vay trong bối cảnh thị trường khó khăn.

>> "Giữ chân" doanh nghiệp - Cần tiếp tục giảm lãi suất và cung cấp tín dụng

Mới đây, có ý kiến đề xuất, có thể thúc đẩy tín dụng bất động sản theo hình thức “vòng tròn khép kín”.

Dư nợ tín dụng bất động sản. (Nguồn: Vietstock)

Rủi ro “bắt cá hai tay”

Mới đây có ý kiến đề xuất có thể thúc đẩy tín dụng bất động sản theo hình thức “vòng tròn khép kín”. Theo đó, ngành ngân hàng nghiên cứu triển khai các gói tín dụng bất động sản cho một số phân khúc nhất định, từ trung cấp trở xuống. Tín dụng này được giải ngân theo vòng tròn khép kín do ngân hàng kiểm soát dòng tiền 100%, đó là: ngân hàng - người mua nhà - chủ đầu tư - ngân hàng.

Tuy nhiên, chúng ta phải nhìn nhận lại thực tế thị trường bất động sản, mối quan hệ của 3 bên gồm ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà. Như ở Mỹ, ngân hàng chỉ cho người mua nhà vay sau khi dự án đã hoàn thành, ngân hàng có thể thẩm định giá trị để khách hàng có tiền trả cho nhà đầu tư.

Còn ở Việt Nam thì sáng tạo hơn mà sự sáng tạo đó có phần nguy hiểm, đó là chủ đầu tư kêu gọi người mua nhà đặt cọc và đóng tiền theo tiến độ. Nghĩa là các chủ đầu tư đã vay ngân hàng để phát triển dự án hình thành trong tương tai, nhưng đồng thời vẫn thu tiền của người mua nhà. Khi có nhiều tiền thì chủ đầu tư lại mang tiền đi tài trợ dự án khác. Và rủi ro xảy ra khi chủ đầu tư “bắt cá hai tay”, dự án không hoàn thành, người mua nhà đã đóng tiền nên sẽ gặp rủi ro...

>> Các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục giảm lãi suất

Kiểm soát dòng tiền

Vậy vấn đề là làm sao kiểm soát được dòng tiền để cuối cùng người mua nhà có nhà, ngân hàng thu được tiền, còn chủ đầu tư hoàn thành dự án và có lời?

Mặc dù Việt Nam đã có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nhưng vẫn nên có gói tín dụng đặc biệt như gói cho vay nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng trước đây (?). Ảnh minh họa: Quốc Tuấn

Thực tế hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa có cơ chế cho một vòng tròn tín dụng khép kín, vì có nhiều vấn đề nảy sinh khi làm dự án và mấu chốt cũng nằm ở việc chủ đầu tư dự án có muốn thực hiện mối ràng buộc này hay không.

Cách giải quyết đơn giản là với mỗi một dự án, chủ đầu tư khi vay tiền ngân hàng để xây dựng dự án hình thành trong tương lai, thì hai bên phải cam kết với nhau. Cụ thể, khi người mua nhà đóng tiền sẽ phải trả thẳng cho ngân hàng để khấu trừ vào dư nợ của chủ đầu tư dự án.

Mặc dù chủ dự án có tài sản bảo đảm là dự án hình thành trong tương lai, nhưng nó sẽ giảm giá dần khi tài sản được bán cho người mua nhà và khấu trừ vào tài sản ban đầu mà ngân hàng nắm giữ. Vì vậy, ngân hàng chỉ chấp nhận việc giá tài sản bảo đảm giảm khi dư nợ giảm đi tương ứng.

Có thể thấy, vấn đề “nghẽn” tín dụng bất động sản hiện nay là do ngân hàng không kiểm soát được dòng tiền, nên không dám cho vay trong bối cảnh thị trường bất động đang đóng băng. Do đó, chúng ta vấn cần áp dụng một số giải pháp sau:

Thứ nhất, không được hạ thấp những chuẩn mực hiện hành về tín dụng cho vay bất động sản. Các doanh nghiệp vẫn phải tính toán, đảm bảo về dòng tiền, chỉ số lợi nhuận, chỉ số đòn bẩy tài chính.

Thứ hai, các doanh nghiệp đi vay phải tự tái cơ cấu hệ thống tài chính, dòng tiền của mình để có thể trả nợ.

Thứ ba, nên có một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội như gói 30.000 tỷ đồng đã từng thực hiện, hỗ trợ các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại bộ phận xã hội.