Quy định bồi thường dự án cải tạo chung cư cũ chưa hợp lý

DIỆU HOA• 09/07/2024 05:00

Theo HoREA, quy định bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao đất tại Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa phù hợp với quy định Luật Đất đai 2024 và quy trình đầu tư hiện hành.

>>Tư duy mới cho chung cư cũ

Những quy định chi tiết thi hành liên quan đến cải tạo chung cư cũ tiếp tục nhận nhiều quan tâm. Ảnh: HN

Quy định bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa hợp lý

Cụ thể, theo HoREA, Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định đối với trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì không thực hiện thủ tục thu hồi đất.

Quy định này chỉ đúng đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công, nhưng đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có căn hộ hoặc một phần diện tích xây dựng thuộc tài sản công thì Nhà nước vẫn phải thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có yêu cầu phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thì chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất phát sinh nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai là chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.

Bởi lẽ chủ đầu tư dự án phải thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước và chưa sát với các bước của quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng.

Bước 1: Phải có chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do Sở Kế hoạch Đầu tư thực hiện thủ tục này.

Bước 2: Khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì chủ đầu tư mới được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện thủ tục này.

Bước 3: Khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư mới được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục này, đồng thời chủ đầu tư mới được Sở Xây dựng thẩm định dự án đầu tư, trong đó có thẩm định thiết kế cơ sở, tiếp theo đó là thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và cấp Giấy phép xây dựng (trừ công trình được miễn Giấy phép xây dựng).

Bước 4: Sau khi đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, đã được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đã được thẩm định dự án đầu tư, thiết kế cơ sở, thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và cấp Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư mới được thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục này để trình Hội đồng thẩm định giá đất và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định giá đất.

Những căn hộ tập thể xây dựng trước năm 1994 có diện tích rất nhỏ. Ảnh: VA

Trên cơ sở đó, Sở Tài chính xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ và Cục Thuế thông báo cho chủ đầu tư số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước. Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thì chủ đầu tư mới được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán sản phẩm của dự án và mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho dự án và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho khách hàng.

Do vậy, khoản 5 Điều 19 Dự thảo Nghị định quy định chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất phát sinh nghĩa vụ tài chính thì mới được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 và quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng hiện hành, nên cần bỏ cụm từ để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Cần linh hoạt cho diện tích tối thiểu được bồi thường

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng thực tế hiện nay có hàng trăm nhà chung cư, nhà ở tập thể được xây dựng trước năm 1994 có diện tích căn hộ rất nhỏ, điển hình là tại Khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật quận 3 thì diện tích căn hộ chỉ 28 m2 hoặc có những nhà ở tập thể thì diện tích căn hộ chỉ trên dưới 20 m2.

Do đó, cần bổ sung quy định khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với hàng trăm nhà chung cư, nhà ở tập thể được xây dựng trước năm 1994 thì cần phải có loại căn hộ có diện tích tối thiểu là 25 m2 theo quy định của pháp luật về nhà ở, hoặc phải có loại căn hộ có diện tích tối thiểu bằng với diện tích suất nhà ở tái định cư tối thiểu theo quy định của địa phương, để tạo điều kiện lựa chọn căn hộ tái định cư có diện tích phù hợp được hoán đổi và phù hợp với khả năng tài chính của các chủ sở hữu nhà chung cư.