Dự thảo Nghị định cải tạo chung cư cũ: Nhiều quy định chưa phù hợp thực tiễn

DIỆU HOA• 08/07/2024 05:00

Góp ý Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, HoREA cho rằng cần bổ sung quy định về nghĩa vụ tài chính bổ sung và chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất để thống nhất quy định.

>>Tư duy mới cho chung cư cũ

HoREA cho rằng nhiều quy định tại Dự thảo Nghị định chưa đồng bộ, thống nhất. Ảnh: DH

Nhiều quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa đồng bộ, thống nhất. Ảnh: DH

Chưa quy định nghĩa vụ tài chính bổ sung

Cụ thể theo HoREA, Điều 14 Dự thảo Nghị định quy định điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn vốn đầu tư công, trong đó cho phép điều chỉnh mục tiêu, quy mô (số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác được kinh doanh thương mại), việc bàn giao phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án, vốn đầu tư, thời hạn hoạt động của dự án dẫn đến nghĩa vụ tài chính bổ sung, có thể dẫn đến việc làm tăng hệ số sử dụng đất, tăng số lượng căn hộ, diện tích kinh doanh, thời hạn hoạt động của dự án.

Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định về nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) của chủ đầu tư dự án nên cần bổ sung.

Bên cạnh đó, hiện dự thảo chỉ quy định trường hợp chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, nhưng chưa bao gồm trường hợp chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư như trên, nên cũng có thể dẫn đến nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư đối với Nhà nước do thay đổi mục tiêu, quy mô dự án (số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác được kinh doanh thương mại) hoặc nghĩa vụ bàn giao phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án. Hoặc có thể làm thay đổi vốn đầu tư, thời hạn hoạt động làm tăng hiệu quả kinh tế của dự án, nên rất cần thiết phải bổ sung nội dung này vào khoản 2 Điều 40 Dự thảo Nghị định để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

>>Nỗ lực cải tạo chung cư cũ

Quy định về xử lý tài sản công chưa đồng bộ

Lý giải rõ hơn, HoREA cho rằng khoản 1 Điều 16 Dự thảo Nghị định quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và phải không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công chỉ đúng đối với các trường hợp nhà chung cư, khu nhà chung cư do các chủ đầu tư tư nhân xây dựng và kinh doanh sau khi có Pháp lệnh nhà ở 1991 thì không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công.

Hầu hết chung cư cũ đã bán hóa giá nhưng nhiều phần vẫn thuộc tài sản công.

Còn đối với các nhà chung cư, khu nhà chung cư, nhà ở tập thể mà Nhà nước đã bán hóa giá nhà (bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang sử dụng) thì vẫn còn diện tích nhà, đất thuộc tài sản công như hành lang, cầu thang, tường bao tòa nhà, diện tích mái nhà.

Đồng thời, quy định trên cũng chưa thống nhất với các quy định như: Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần diện tích thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công hoặc cơ quan được đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công giao tham gia họp lựa chọn nhà đầu tư dự án.

Hay quy định cơ chế xử lý bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công không phải là căn hộ chung cư.

Theo HoREA, khoản 1 Điều 16 dự thảo cũng chưa sát với thực tiễn bởi lẽ trong vài chục năm qua, Nhà nước đã thực hiện bán hóa giá nhà và để giảm giá bán nhà thì Nhà nước đã không tính giá trị phần diện tích xây dựng thuộc quyền sử dụng chung của nhà chung cư như hành lang, cầu thang, tường bao tòa nhà, diện tích mái nhà vào giá bán nhà nên về nguyên tắc thì các phần diện tích xây dựng này vẫn thuộc tài sản công và trên thực tế vẫn có một số tòa nhà chung cư hỗn hợp bao gồm các căn hộ đã bán hóa giá nhà thì vẫn còn một số căn hộ hoặc diện tích khác như văn phòng cho thuê vẫn thuộc tài sản công.

Do vậy Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung tiêu đề và khoản 1, khoản 2 Điều 16 Dự thảo Nghị định là rất cần thiết, vừa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, vừa phù hợp với thực tiễn.